Интервью — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Игорь Водопьянов: «Cейчас ничего не делать — это самая правильная стратегия»

    23.10.2018 16:20 — Интервью
    Игорь Водопьянов: «Cейчас ничего не делать — это самая правильная стратегия»

    Минувшим летом РПЦ боготворила мецената, который восстановил и отдал под службы Пантелеймоновскую церковь на Свердловской набережной. Этим человеком оказался руководитель управляющей компании «Теорема» Игорь Водопьянов. «Канонер» поговорил с ним не только о храме, из-за которого КГИОП назначил 300-тысячный штраф, но и том, почему частный парк у храма более популярен, чем соседний сад «Нева», и когда застроят жильем «Пластполимер» с «Химволокном».

    — Наиболее крупный проект «Теоремы» в Петербурге — офисный городок «Полюстрово» между Свердловской набережной и улицей Жукова. Некоторое время назад его планировалось увеличить за счет двух новых бизнес-центров, но не вышло. Какова перспектива проекта?

    — Туманная. Экономическая ситуация в стране делает строительство бизнес-центров невыгодным. Давайте считать. Новое здание мы будем строить два года и еще примерно семь с половиной лет ждать, пока оно окупится за счет аренды. Если закредитоваться в банке — а под проектное финансирование дают 12–14% годовых, — то денег будет хватать ровно на то, чтобы гасить проценты банка.

    — Есть вероятность, что к проекту когда-нибудь вернетесь? Что должно измениться?

    — В этом случае либо арендная ставка должна вырасти до 2,5 тыс. рублей, либо кредитование должно быть за 7% годовых. Либо должны быть бесплатные деньги в тумбочке.

    — А когда получали разрешение на строительство, ситуация была иная?

    — Это было еще до 2014 года. Тогда и рубль к доллару имел другое отношение, и возможности кредитования были другие.

    — «Полюстрово» — не только офисные здания, но и общедоступный парк, где можно покормить белок. С какой целью он был сделан?

    — Это просто прикольно. Больше никакой цели.

    — Влияет ли парк на количество арендаторов?

    — У меня и так всё забито на сто процентов. Даже если я всех белок пущу на беличий суп и варежки, то количество арендаторов никак не изменится.

    — Содержание этого парка стоит значительных средств?

    — Да, обслуживание парка — по-настоящему серьезная нагрузка. Люди то тут то там траву вытаптывают, нужно ухаживать и за деревьями: сажать новые, пилить старые.

    Парк в составе офисного городка «Полюстрово» на улице Жукова

    — Кого в вашем парке больше — арендаторов или местных жителей?

    — Наш проект — яркий пример того, что частное лучше, чем государственное. Рядом расположен городской парк — сад «Нева», но почему-то все мамы с колясками ходят гулять к нам. Им тут как-то уютнее и безопаснее.

    Хотя я специально не сделал детскую площадку. Как только она появится, тут такое количество местных жителей образуется, что у меня резко возрастут затраты. Некоторые, впрочем, уже сейчас пытаются здесь шашлык жарить. Но арендаторов в парке, конечно, значительно больше, чем местных жителей.

    — Ваша компания вложила деньги в восстановление Пантелеймоновской церкви в составе «Полюстрова». В августе в ней начались службы. Кто автор идеи восстановить храм?

    — Я. Сам уже удивляюсь, зачем мне это понадобилось. Тогда у меня еще были иллюзии, что в этом есть какой-то здравый смысл, но по итогу я с ними расстался. Сейчас церковь у нас в качестве бесплатного арендатора. Мы отапливаем помещение, электричество подаем и мелкие ремонты делаем.

    — Такой же бесплатный арендатор, как «Упсала-цирк», тоже расположенный на территории «Полюстрова»?

    — Я думаю, «Упсала-цирк» — более осмысленное мероприятие, приносящее в сравнении с церковью больше пользы.

    — Власти шли навстречу ради богоугодного дела?

    — Единственное участие государства в этом процессе — это штраф от КГИОПа на 300 тыс. рублей. Пока я восстанавливал церковь, они приехали и сказали, что работы незаконны. Когда же я обратил их внимание на ветхое состояние примыкающей дачи Кушелева-Безбородко, охранители дали понять: она разваливается в полном соответствии с законодательством.

    — В процессе восстановления не возникало желание переделать церковь, скажем, под офисы или культурный центр? Закон же не запрещает использовать свою частную собственность как угодно.

    — Идея с культурным центром была. Было даже подписано соглашение с Русским музеем. Но потом музей слился. Мною двигала не любовь к православию, а скорее желание восстановить некую историческую справедливость. Если бы это был храм другой конфессии, я бы все равно его восстановил.

    — Перенесемся на другой конец шоссе Революции, где «Теорема» больше десяти лет пытается отдать под жилую застройку предприятия «Пластполимер» и «Химволокно». Что не получается?

    — Мне кажется, единственный путь развития этого проекта — пойти в церковь и поставить свечку святой Генпланиде. Должна быть такая святая, которой поставишь свечку — и что-то начнет происходить.

    У меня такое ощущение, что, пока главой КГА является господин Григорьев, я ничего не смогу сделать. Наверное, в его представления о прекрасном я никак не вписываюсь. По объективным или субъективным причинам.

    — В сентябре стало известно, что в генплан Петербурга решено заложить трассу проспекта Маршала Блюхера прямо через «Химволокно». Поясните подробнее, что вы думаете по поводу этой ситуации и каковы дальнейшие действия? Ведь выполненный по заказу «Теоремы» проект застройки этой территории уже почти готов.

    — Это просто издевательство, когда целый год разрабатываешь проект планировки территории, а потом тебе пишут: «Через твою территорию пройдет проспект Маршала Блюхера». Проектировщикам уже заплатили деньги за работу. Год назад на градсовете все хлопали, хвалили архитектора Герасимова и его проект, а теперь всё заново.

    Главное, что и заново я сейчас ничего не могу сделать. Потому что пока они утвердят генеральный план, потом согласуют правила землепользования и застройки, пройдет около года. До этого момента мне никто ничего не согласует.

    Будет хорошо, если следующим летом они утвердят ПЗЗ, а весной 2020 года — проект планировки по «Химволокну». Только потом я начну что-то разрабатывать по новой и, дай бог, в 2021 году начну там копать. Но, скорее всего, «Химволокно» будет застраиваться после «Пластполимера», поэтому все арендаторы могут не волноваться. При этом понятно, что никакой проспект Маршала Блюхера в ближайшие лет двадцать никто строить не будет.

    — А «Пластполимер» можно начинать застраивать уже сейчас?

    — По «Пластполимеру» сейчас согласовывается второй этап ППТ. От того проекта, что на градсовет выносили, уже мало что остается. Ведь и там тоже приходится что-то перерисовывать в связи с новыми рекомендациями. Например, комитет по развитию транспортной инфраструктуры захотел, чтобы внутриквартальный проезд вдоль Охтинского разлива был прямой, а не изогнутый. «Пластполимер» будет застраиваться долго и 70% арендаторов в ближайшие годы не будут затронуты стройкой.

    — Какие сроки по «Пластполимеру»?

    — Если к лету следующего года утвердится ППТ, то стройка может начаться году в 2020-м.

    — Кто будет застройщиком новых жилых кварталов — «Теорема» или сторонний девелопер?

    — Сейчас в целом непонятно, кто, как и на каких условиях может строить после поправок в законодательство — в первую очередь о долевом строительстве. Надо подождать. За ближайший год, наверное, ситуация прояснится.

    — На территории «Пластполимера» есть памятники. Что с ними будет?

    — На территории «Пластполимера» два памятника. Они останутся такими, какими были. Там есть прекрасная водонапорная башня, которую мы уже отремонтировали. Какие-то здания, даже не являющиеся памятниками, будут оставлены. Так спроектировал господин Герасимов. Женя — талантливый парень, надеюсь, к нему же обратимся, когда будем проектировать здания.

    — Отойдем от проектов «Теоремы». Сейчас едва ли не 80% строек в Петербурге — это жилье. Так и должно быть?

    — А что еще строить? Я уже рассказал, что в строительстве бизнес-центров экономического смысла нет. В торговых комплексах, мне кажется, тоже. По-моему, у нас самая большая обеспеченность торговыми площадями в Европе. Одна из крупнейших компаний, специализирующихся на торговых центрах, — «Адамант» — больше ничего строить в Петербурге не собирается. А если так решил «Адамант», значит, новые крупные торговые комплексы действительно уже не нужны.

    — Жилье тоже разное. Чаще всего новые дома ставят там, где удалось добиться разрешения, а не где они будут гармоничны. Как, на ваш взгляд, должна выглядеть гармоничная среда обитания? Можно ли ее добиться в нынешних условиях?

    — Это к главному архитектору. Он знает, как. Главная задача КГА — остановить всё. И эта позиция понятна. Как только строят дома, сразу возникает вопрос с детскими садами и школами. А еще, не дай бог, застройщик не достроит, появятся обманутые дольщики. А так — всё остановил, тишь да гладь, да божья благодать.

    Раньше я думал, что этот подход не распространяется на «крупных» людей, что для них есть какие-то преференции. Но на одном из заседаний комиссии по изменениям генплана я узнал, что самой ЛСР не дали перевести площадку на Октябрьской набережной из промки в жилье. Будут строить там технопарк. Кто там будет технопарковаться? Загадка.

    У властей есть желание развивать промышленность (интервью записывалось, еще когда губернатором был Георгий Полтавченко, но по просьбе собеседника публикация была отложена. — Прим. ред.). Но для них промышленность — это когда гудит гудок и стройными рядами мужики со вчерашним перегаром в промасленных робах идут к станку. Они не понимают, что сейчас другой экономический уклад, при котором промышленность — это в том числе бизнес-центры, где люди строчат программные коды. Я к этой тотальной архаике отношусь с юмором.

    — Кстати, об Интернете. Если проанализировать соцсети, то разные девелоперы в них так или иначе участвуют. Тиктинский из RBI философствует о своем бизнесе, Заренков из ЛенспецСМУ постит уточек с Кипра, Туркин из «Росстройинвеста» ставит фотографии разных уголков Петербурга…

    — На Кипре живет уважаемый человек, который построил огромное количество прекрасных домов высочайшей архитектуры! Это настоящий мастер, как ни посмотришь — всё шедевр. Особенно «Самоцветы» на Уральской. Это на гребне европейской архитектуры. Поэтому можно смело отдыхать и постить фоточки.

    ЖК Самоцветы на УральскойЖилой комплекс «Самоцветы» на Уральской улице

    — Вячеслава Заренкова каждый может обидеть. Давайте не будем этого делать и вернемся к соцсетям, где вы среди других застройщиков, наверное, самый активный пользователь: участвуете в обсуждениях, делитесь опытом, шутите, наконец, подкалываете градозащитников и журналистов. Понятно, что это скорее ваше хобби, нежели метод продвижения…

    — Мне делать нечего. Моя основная проблема сейчас — отсутствие какой-либо самореализации. Я убежден, что сейчас ничего не делать — это самая правильная стратегия. Мы находимся в позиции вынужденного ожидания, в такой ситуации, когда каждый шаг может только ухудшить положение. В шахматах это называется цугцванг.

    Я бы, конечно, все продал, да покупателей нет. Вот и приходится заниматься сиюминутным менеджментом в надежде получить какую-нибудь согласованную бумажку. Государство же не дремлет: проверки, штрафы. Наш юридический отдел работает активнее остальных.

    Сейчас, к примеру, идет небывалая борьба со звездами на крышах корпусов нашего жилого комплекса «Пять звезд» на улице Жукова. Оказывается, по мысли чиновников, плохо, что горят пять звезд над городом. Они уверены: это реклама. Хрен с ним, говорю, давайте я одну погашу, пусть четыре горят, уже не будет отсылки к названию комплекса. Но такое решение тоже не устраивает.


    Комментарии

    • Браво!2 ноября 2018 года в 19:01


    Расширенный поиск