Александр Ранков, генеральный директор компании «К‑55», работающей над известным проектом воссоздания дома на улице Мира, 36, рассказал в интервью «Кто строит в Петербурге» о «двойных стандартах» и несовершенствах строительного законодательства, а также о реальном влиянии общественности на судьбу проектов в центре города.

— Расскажите, как была создана компания «К-55»? Как известно, вплоть до 2009 года вы успешно работали с партнером в компании «ИСК Сфера», что вас заставило отделиться и основать собственную компанию?

— Инвестиционно-строительная компания «Сфера» была организована в августе 2002 года. Эта компания в роли инвестора и заказчика построила более ста тысяч квадратных метров жилой недвижимости и бизнес-центров. Это был очень интересный опыт для меня. Работать с большим объемом проектов — отличная практика. В 2009 году более молодой партнер, имеющий большой опыт в продажах и прекрасно разбирающийся в экономике, предложил объединить наш опыт в сфере строительства и продаж. Я согласился, и мы приобрели несколько земельных участков для строительства жилья.

— В чем вы видите концептуальное отличие «К-55» от «ИСК Сферы»?

— Так как в отличие от «ИСК Сфера» в одновременной работе у нас не так много объектов, я считаю, что сейчас у нас получается более детально разбираться с каждым отдельным проектом, больше внимания уделять тонкостям. Кроме того, мне удалось собрать достаточно молодую энергичную команду, которая, по моему мнению, оперативно анализирует все изменения в городе, касающиеся строительства, что в конечном итоге позволяет избежать ошибок и дополнительных непредвиденных затрат.

— Ваша команда состоит из бывших сотрудников «Сферы» или вы привлекали новых?

— Из «ИСК Сфера» мы пригласили начальника отдела продаж, а остальных сотрудников подбирали по рекомендациям моих коллег и на открытом рынке труда.

— Какими качествами нужно обладать, чтобы свободно конкурировать на рынке девелопмента?

— В первую очередь нужно быть профессионалом, неважно, о каком бизнесе идет речь. В данном случае важно знать правила ведения девелоперской деятельности, а также быть в курсе постоянно «дышащей» системы законов и градостроительных норм. Конечно, немаловажно и чутко реагировать на меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

— Как понять, что сейчас востребовано на рынке жилья?

— Сегодня складывается такая ситуация, что практически каждый проект в Петербурге создается не столько под требования рынка, сколько исходя из характеристики участка и разрешенных параметров строительства. Так получается, что задача застройщика грамотно учесть и интересы будущего собственника жилья, и требования законов. Логично, что, во-первых, важно учитывать месторасположение проектируемого здания. Во-вторых, важна развитость экономики данной территории: есть ли на участке сложившаяся инфраструктура или придется ее создавать с нуля и так далее. Важно понимать, что необходимо вашим покупателям и, главное, смогут ли они приобрести то, что вы им предлагаете. Резюмируя, скажу, что каждый проект — это отдельные изыскания, отдельная целевая аудитория, а единой «формулы успеха» не существует.

— Как вы относитесь к тому, что сейчас во многих проектах преобладают квартиры-студии?

— В данном случае большое значение имеет возможность граждан приобрести ту или иную недвижимость. Опять же стоит учитывать месторасположение и масштабы проекта: при большой квартальной застройке за пределами КАД вряд ли будут пользоваться успехом 120-метровые трехкомнатные квартиры. Несмотря на то, что большое количество однокомнатных квартир и квартир-студий дает большую нагрузку на инфраструктуру, с точки зрения бизнеса, безусловно, что строительство таких квартир в новых районах очень выгодно. Туда идут именно за ценой, а площадь не столь важна. Однако застройщику в этой ситуации нужно решить много вопросов, связанных с инфраструктурой и количеством проживающих в квартале людей. Если же мы имеем дело с центральными районами, то строительство студий невыгодно ввиду того, что тут покупатели приобретают квартиры скорее с целью улучшить свои жилищные условия: чаще всего хотят увеличить площадь квартиры и перебраться поближе к центру города.

— Какова миссия вашей компании?

— Всегда хочется построить что-то особенное и оригинальное, но, увы, при этом стоит учитывать и экономическую составляющую, и необходимость подобного здания в конкретном месте.

— Как вы оцениваете градостроительную политику в Санкт-Петербурге?

— В принципе, общая концепция политики города мне понятна. Это разработка в рамках Генплана, проектов планировки территории и определение возможных параметров строительства на основании этих документов. Однако во многих вопросах имеется так называемый правовой вакуум, при котором процесс согласований затягивается на неопределенный срок.

— Что нужно изменить в градостроительной политике?

— Как я уже сказал, необходимо создавать четкие нормативные документы и законы, чтобы избежать их двоякого толкования, как со стороны застройщиков, так и со стороны сотрудников комитетов города. Как пример приведу пресловутое решение суда, отменившее действие ПЗЗ в зонах регулирования застройки. Чем руководствоваться застройщикам в указанных зонах, вот уже четвертый год непонятно. Тем не менее город ведет работу по решению этих вопросов — и, думаю, в ближайшее время застройщики получат доработанные однозначные законы и нормативные документы.

— Первым вашим проектом был дом на Дачном проспекте. Вы целенаправленно выбирали участок под строительство?

— Этот участок под строительство жилого дома (жилой комплекс «Александрит» на Дачном проспекте) преподнес нам случай. Это было кризисное время: на рынке недвижимости появилось много предложений по продаже земельных участков. Тогда нам и предложили эту землю. Мы оценили месторасположение, инвестиционную привлекательность земли, заключили контракт и приобрели участок.

— Ваш дом позиционируется как дом комфорт-класса, какие критерии удовлетворяют такому статусу?

— Для меня комфорт класс — это не только наличие дорогих лифтов и качественная отделка мест общего пользования. В доме комфорт-класса обязательно должны быть хорошие выверенные планировки, развитая инфраструктура: транспортная, социальная, торговая. Будущему жителю дома хочется сразу жить комфортно, а не через пять лет после застройки квартала.

— Дом на улице Мира как проект интереснее для вас, чем дом на Дачном проспекте?

— Проект на улице Мира более претенциозный. Он меньше по площади, но зато интереснее с точки зрения реализации. На мой взгляд, он принесет интересный опыт для нашей компании, ведь проектируемый дом должен быть значительно выразительнее архитектурно, а процесс строительства в сложившейся исторической застройке должен быть более инновационным. С проектом в центре города и не могло быть иначе.

— Какие трудности возникают при строительстве в центре города? Как вы оценивали риски, когда приобретали этот участок?

— Всегда есть градозащитники, препятствующие сносу здания даже в случае, когда правительство города официально признало его аварийным с невозможностью ее ликвидации. Есть люди, не согласные с концепцией застройки. Наверное, в историческом центре это неизбежно, поскольку это наше общее достояние, но зачастую обеспокоенность противников проекта перерастает в истерику. Правда, все трудности, с которыми сталкиваешься в процессе, кажутся невесомыми, когда видишь результат.

— Как общественное мнение может повлиять на реализацию проекта?

— Существуют старые дома, которым больше ста лет, но при этом они не являются памятниками архитектуры и предметом государственной охраны, более того, их внешний вид и состояние никак нельзя назвать выдающимися и требующими трепетного отношения. К таким домам относится и здание, находящееся на нашем участке. Несмотря на это, всегда находятся люди, которые становятся на защиту «подобных построек». Наше здание было приобретено на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга на законных основаниях, при этом в договоре был четко прописан тот факт, что здание является аварийным, а также присутствовал пункт, согласно которому мы должны были снести здание в течение шести месяцев после приобретения. Дальше мы как раз столкнулись с двойными стандартами: мы не имеем права снести здание до того, как утвердим проект планировки на новое строительство, что в среднем занимает полтора-два года. При реализации проекта мы действуем строго в правовом поле, поэтому общественное мнение, конечно, может затянуть срок реализации проекта, но в том, что новый дом будет построен, я не сомневаюсь.

— Как градсовет воспринял ваш проект?

— Мнения были разные. Архитектура как искусство является очень субъективной, поэтому каждый профессионал может иметь свое мнение на облик дома в историческом центре. Например, мы с нашим архитектором изначально имели разные взгляды на концепцию проекта: я видел его выполненным в классическом стиле, а наш архитектор, который как раз и получил с данным проектом серебряную медаль на конкурсе «Архитектон», видел проект в стиле модерн. В итоге было принято решение все-таки воплощать в реальность профессиональное видение архитектора.

— По вашему мнению, власти должны поддерживать девелоперов в вопросах, связанных с негативно настроенной общественностью, в случае если последние не имеют законных оснований препятствовать строительству?

— Власть должна проводить разъяснительные работы с общественностью и показывать, насколько целесообразно строительство либо демонтаж того или иного здания, в том числе с точки зрения безопасности. На деле зачастую так называемые градозащитники блюдут интересы третьих лиц, используя при этом неправомерные методы воздействия на застройщиков. Например, в начале года на строительной площадке в Дегтярном переулке, 26, где также производился снос исторического здания, активисты таких организаций сожгли экскаватор. Мы готовы к диалогу, однако он должен быть конструктивным. А власть, на мой взгляд, должна стоять на букве закона и строго отстаивать законные права с той и другой стороны.

— Почему правительство не может снести здание и выставить лот с готовым местом под строительство?

— Это связано со значительными временными и материальными затратами. Для того чтобы демонтировать здание, нужно разработать и согласовать со всеми заинтересованными ведомствами огромный пакет проектной документации, получить разрешение на строительство, а если мы говорим об историческом здании, то согласовательный процесс может затянуться очень надолго, так что для города нет смысла совершать подобные действия.

— У вас есть опыт строительства в Болгарии. За границей государство больше содействует девелоперам?

— В Болгарии основные задачи, которые стоят перед девелоперами — это приобретение земли и привлечение архитектурной компании. Дальше сами проектировщики полностью разрабатывают и согласовывают проект, получают все необходимые разрешительные документы. В Болгарии нет организации наподобие Росреестра, и все вопросы решаются с нотариусом, поэтому после подписания договора девелопер становится владельцем возводимых в перспективе улучшений. Главная задача девелопера — это технологическое присоединение объекта к инженерным сетям, однако там, в отличие от того, что в России, это не является проблемой. Технический надзор за строительством в Болгарии полностью ведут лицензированные специалисты по договору с застройщиком, государство в этом процессе не участвует, зато все организации, реализующие проект, понимают свою ответственность и в полной мере отвечают за технические решения и безопасность. Несмотря на все преимущества реализации строительных проектов в Болгарии, очевидно, что в России это экономически выгоднее.

— Какие особенности строительства в Болгарии?

— В Болгарии качество возводимого жилья лучше, чем у нас. Наверное, это связано как раз с отсутствием контроля со стороны государства и, как следствие, полной самоотдачей проектировщиков и строителей. Наш комплекс находится не в центре Софии и имеет прекрасный вид на природный ландшафт. Комплекс закрытый, состоит из двадцати подъездов, внутри планируются благоустройство с наличием малых архитектурных форм, в том числе фонтанов. Рядом располагается бизнес-парк.

— Планирует ли «К-55» строить еще где-то, помимо Санкт-Петербурга?

— Мы сосредоточены на реализации проектов в Санкт-Петербурге. Тщательный личный контроль — залог высоких стандартов. Мы делам упор на качество, а не на количество возводимых домов. Однако, несмотря на это, мы постоянно подбираем для себя земельные участки для реализации новых проектов.