На первичном рынке началось снижение цен. В первую очередь снизились «прайсы» в более дорогих проектах, а также — в недавно начатых новостройках эконом-класса на «затоваренных» окраинах города.

Вопрос вопросов — как будут вести себя цены на строящееся жилье в ближайшие месяцы? Мнения экспертов расходятся. Одни утверждают, что снижение стоимости квадратного метра неизбежно. Эта точка зрения базируется на таких аргументах, как повышение ставок по ипотеке, сокращение спроса и переизбыток предложения в строящихся домах.

Их оппоненты возражают, что нынешняя экономическая ситуация довольно болезненна для застройщиков, затраты которых растут вместе с ценой на стройматериалы и стоимостью рабочей силы. Скорее, мы увидим резкое снижение числа новых проектов, сжатие предложения и, как следствие, — рост рублевых цен в перспективе года-двух.

Вряд ли сейчас кто-то возьмется утверждать, кто из участников дискуссии прав. Ответ можно получить, лишь тщательно отслеживая изменение ситуации на рынке.

Средняя по больнице

Проанализируем сначала картину в целом. За год — с февраля 2014-го по февраль 2015-го — средняя цена предложения квадратного метра в новостройках Петербурга, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», выросла на 10,5% — с 91,3 тыс. до 100,4 тыс. руб. В ближнем поясе мегаполиса, где возводится четверть нового жилья, преимущественно — на бывших совхозных землях Ленинградской области, средние цены за тот же период выросли меньше — с 66 тыс. до 70 тыс. руб. То есть всего на 4,7%. Максимальная подорожание пришлось на последние два месяца. История развивалась следующим образом. Несмотря на беспрецедентно высокий спрос прошлого года с января по конец ноября 2014 года, средняя цена предложения в строящихся в Петербурге ЖК выросла весьма умеренно, всего на 5,4%. Или — с 91,7 тыс. руб. до 96,5 тыс. руб. за квадратный метр. Затем последовали хорошо известные события: ускоренное падение рубля, резкое повышение ключевой ставки Центробанком, неожиданный ажиотаж на рынке недвижимости.

Застройщики на подарок судьбы среагировали весьма оперативно: пересмотрели прайсы, а по некоторым объектам несколько раз повышали цены с конца ноября по февраль. Максимального значения средняя стоимость квадрата, по данным БН, достигла к концу января и составила 104 тыс. руб. В течение двух месяцев строящееся в Петербурге жилье подорожало на 7,7%. То есть больше, чем за предыдущие одиннадцать.

В начале года интерес потенциальных покупателей упал: как вследствие традиционного охлаждения рынка в период новогодних праздников, так и потому, что все желающие переложить денежные накопления в недвижимость сделали это в декабре. «В январе, на фоне беспрецедентного декабря, количество сделок резко уменьшилось, но не катастрофично. Спрос вернулся к уровню января 2013-го (начало 2014 года, как вы помните, уже было необычным: тогда наметилась первая волна ажиотажа на фоне снижения стоимости рубля и ежегодного сезонного снижения продаж не случилось)», — рассказывает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

По данным аналитиков АН «Итака», объем спроса на квартиры в петербургских новостройках в январе текущего года на 21% уступил показателям аналогичного периода прошлого года.

Но некоторые застройщики продолжали поднимать стоимость «квадрата». Одни делали это по инерции. Другие, вероятно, из числа тех, кто в короткий период перегрева рынка старались привлечь максимум покупателей за счет привлекательной стоимости «квадрата», более тщательно просчитали возросшие издержки и пришли к выводу, что пора пересматривать ценовую политику.

В январе аналитики БН отметили рост средней цены предложения еще на 2 тыс. руб. А вот в феврале, с месячным люфтом, продавцы начали реагировать на изменение настроений покупателей. Средняя стоимость метра снизилась более чем на 3 тыс. руб.

Возлежат на плато

Базы данных дают возможность детально изучить ценовую динамику по каждой новостройке. Но, чтобы не утонуть в потоке информации, мы решили сравнивать прайсы только на самые востребованные квартиры — студии и однокомнатные, сопоставляя объекты одинаковой площади. Ориентировались на самую низкую цену, доступную покупателю при стопроцентной оплате с учетом всех акций и скидок.

Картина получается следующая. «Мы видим, что условно сформировались три группы объектов. В первой цены были повышены вследствие ажиотажного декабрьского спроса и остаются на этом уровне в январе—феврале. Во второй — мы отмечаем отскок до предажиотажного уровня либо небольшое снижение. Объекты третьей группы продолжают дорожать», — говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова. Отметим, что застройщики с обширными портфелями (ЛСР, Setl Group, ЦДС) могут придерживаться всех трех тактик формирования цен по отношению к разным объектам, добавила эксперт.

К первой группе объектов, находящихся с начала года в состоянии ценовой стабильности, относится несколько категорий новостроек. Прежде всего это комплексы более высокой ценовой категории, такие как ЖК «Мироздание» и The Residence от Setl Group, ЖК «Чапаева, 16» и ЖК «Смольный проспект» от «ЮИТ Дом», практически все объекты компании RBI.

Еще одна категория — это проекты с хорошим местоположением в обжитых районах города, относящиеся к классу комфорт. Например, ЖК «Утренняя звезда» от компании «РосСтройИнвест» в Калининском районе, ЖК «Лиственный» от «Строительного треста» на краю парка Сосновка. Группа ЛСР в октябре—ноябре повысила цены на квартиры в своих удачно расположенных ЖК «София» и ЖК «Калина парк» и с тех пор не возвращалась к этому вопросу.

К группе проектов, возлежащих на ценовом плато, относятся также объекты эконом-класса, например, ЖК «Новое Мурино» от ЦДС, ЖК «Солнечный» от «Арсенал Недвижимости». Продолжают держать «ажиотажные» цены застройщики «Лидер Групп», СУ-155 и «Патриот-Нева», но их расценки в преддверии декабрьского спроса выросли умеренно, в пределах 10%. Тогда как один из лидеров рынка, «Главстрой-СПб», в декабре поднял стоимость квартир на 15–25% и пока твердо стоит на своем.

Большинство перечисленных объектов эконом-класса отличаются тем, что традиционно пользовались спросом. Они привлекали покупателя либо удачной локацией, либо ценами — ниже средних по рынку. Предполагаем, что эти факторы позволяют застройщикам держать цену на уровне декабря.

Против тренда

Небольшая группа объектов продолжает дорожать, вопреки сжатию спроса, хотя и весьма умеренно, в пределах 2–5%. «Девелоперы не в том положение, чтобы отпугивать покупателей ростом цены. Незначительное увеличение стоимости кв. м, в пределах 5%, возможно лишь в эксклюзивных проектах либо на объектах, находящихся на высокой стадии готовности, и где в продаже осталось небольшое число квартир», — отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Прежде всего повышаются цены на уже сданные объекты (например, ЖК «Речной» и ЖК «Ласточкино гнездо» от компании «ЛенСпецСМУ»). Но — это обычная практика застройщиков.

Кроме того, в январе—феврале поднялась стоимость квартир в домах, которые должны быть завершены до конца текущего года. Так, Setl Group пересмотрела ценники на близкие к сдаче очереди ЖК More, ЖК «Лондон» и ЖК «Greenландия». ЛСР повысила цены на квартиры в ЖК «Новая Охта» и ЖК Viva. По той же причине — приближение финиша — скорректировала цены в ЖК «Мечта» компания «Мавис». Компания «Ленстройтрест» свои проекты или их первые очереди (ЖК «Нью-Тон», ЖК «IQ Гатчина» и ЖК «Янила Кантри») тоже собирается сдать в эксплуатацию до конца 2015-го, а потому планомерно, по мере повышения стадии готовности объекта, поднимает стоимость квартир.

Из общей массы выделяется только компания O2 Development, которая провела в феврале повышающую ценовую коррекцию, невзирая на то, что в ЖК «Силы природы» срок сдачи был перенесен, а до окончания строительства ЖК «Моя стихия» почти полтора года.

Также стратегия «Полис Групп» отличается индивидуальным почерком. Этот застройщик, в отличие от конкурентов, в январе снизил стоимость своих квартир по сравнению с декабрьским пиком, видимо, рассчитывая таким образом избежать традиционной новогодней «спячки» покупателей. А затем вновь повысил цены, вернув их к декабрьским показателям.

С горки вниз

Третья группа объектов, к которой относятся новостройки, подешевевшие после Нового года, наиболее интересна и разнообразна. Она труднее всего поддается классификации.

Прежде всего обращает на себя внимание снижение цен в объектах более высокого класса, таких как ЖК «Московские ворота» от «ЛенСпецСМУ». А, например, в ЖК «Новоорловский» от компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в феврале однокомнатную квартиру можно было купить, как и в начале декабря, за 3,6 млн руб., тогда как на пике она стоила на 200 тыс. дороже.

Возврат к допиковому уровню цен наблюдался также в классе эконом. Несмотря на близкий ввод в эксплуатацию, еще в январе компания «КВС» сняла «ажиотажную надбавку» к ценам квартир в ЖК «Линкор». Но чаще ценовой коррекции подвергают проекты со сроком сдачи в 2016–2017 годах. С начала года на 5–8% снизились прайсы в ЖК «Квартет» (ЛСР), ЖК «Краски лета» и ЖК «Мой город» («Полис Групп»), в ЖК «Дом на Заречной» («Норманн»).

Тотальный пересмотр цен был проведен Setl City. В отдаленных очередях его проектов КОТ на окраинах города (ЖК «Greenландия», ЖК «Вена», ЖК «Лондон», ЖК «Солнечный город», ЖК «Чистое небо») по сравнению с декабрьскими пиковыми значениями цены снизились в диапазоне от 5 до 23%. К примеру, в ЖК «Солнечный город» в начале декабря студия площадью 23 кв. м продавалась за 2,033 млн руб. Сейчас такую же квартиру можно купить за 1,788 млн руб.

Любопытна еще одна тенденция — снижение цен на этапе котлована по сравнению с 2014 годом. Наиболее выразительно иллюстрирует это история ЖК «Чистое небо». В очереди, выведенной на рынок в августе 2014 года, студию можно было купить за 2,023 млн руб. В ноябре, на старте продаж квартир в следующем доме, цена сохранялась. А в январе 2015-го, в третьей очереди ЖК, квартира той же площади продавалась на 100 тыс. руб. дешевле.

Компания «Лидер Групп» также открыла в этом году продажи в новом ЖК «Витамин» возле метро «Девяткино» по ценам, которых рынок давно не видел. Студию на нулевом цикле можно купить за 1,2 млн руб.

Все «подешевевшие» проекты эконом-класса характеризуют два момента. Первый — расположение на окраинах города, на новых осваиваемых территориях. Второй — довольно отдаленные сроки сдачи, во второй половине 2016–2017 годов.

Итак, практика подтверждает прогнозы теоретиков. Более высокие ценовые сегменты почувствовали трудности кризиса раньше, чем эконом. В масс—маркете проекты с хорошей локацией и/или на высокой стадии готовности могут позволить себе не снижать пиковых цен и даже слегка дорожать. Новостройки в проектах КОТ на «выселках» с отдаленным сроком сдачи ощущают явный дискомфорт и вынуждены корректировать стоимость метра. Мы продолжим следить за дальнейшим развитием ситуации.