27.08.2012 16:48 — Ипотека
Источник: БН.ру

Заемщик, взяв у банка ипотечный кредит, всегда надеется на лучшее. Но реальность вносит свои, иногда очень печальные, коррективы. И вот уже очередной виток кризиса готов превратить жизнь заемщика в сплошные мучения. В предсказанную экономистами на сентябрь волну экономического спада Россия войдет с растущим числом ипотечных заемщиков. У большинства из этих людей нет опыта выплаты крупных сумм долга в экстремальных условиях. Шансы ипотечного рынка устоять в предверии кризиса рассматривает Игорь Чубаха из БН.ру.

Известный американский экономист Нуриэль Рубини заявляет, что новый виток мирового экономического кризиса начнется уже в сентябре. Согласно консолидированным прогнозам других известных аналитиков, вероятность такого развития ситуации близка к 70%.

«Россия является частью мировой экономики и неотъемлемой частью ее финансовой системы, — заявляет, например, региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова. — Естественно, негативные процессы, которые происходят на развитых рынках, не могут не затронуть и нас».

Отметим, что с занятостью в стране пока все в относительном порядке. По оценкам Международной организации труда безработными в России являются 5,4% экономически активного населения (6,5% в марте—феврале).
С кредитами, согласно утверждениям банкиров, обстановка пока тоже в норме. В частности, по данным Центробанка, количество предоставленных в России ипотечных жилищных кредитов в I полугодии 2012 года составило 295 513 кредитов, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом 2011-го в 1,5 раза.

Более того, прогнозы профильных специалистов полны оптимизма. «В первом полугодии в России было выдано ипотечных кредитов на 429 млрд руб., а к концу года этот показатель должен превысить 1 трлн руб., что станет абсолютным рекордом для рынка ипотеки нашей страны», — заявил БН заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк.

Такая позиция имеет весомые основания. «Ситуация, при которой банки будут сворачивать свои ипотечные программы, крайне маловероятна, — говорит Ирина Илясова. — Самое главное — это то, что в отличие от ситуации 2008–2009 годов ликвидность (свободные деньги, которые банк может выдавать в качестве кредитов. — Ред.) в банковской системе есть. Да, она подорожала, но все равно ее стоимость позволяет сохранять ставки на применимом для потребителя уровне. Спрос клиентов на улучшение жилищных условий по-прежнему очень высок».

Специалист уточняет, что, финансовое положение России гораздо более устойчивое, чем стран Европы. В России крайне низкий уровень государственного долга и незначительный бюджетный дефицит. Цены на углеводороды находятся на высоком уровне, и их падение в этом году длилось всего лишь чуть больше месяца.
Между тем вопрос с ликвидностью достаточно спорный. Как минимум, многие игроки испытывают ее дефицит.

«Это вынуждает банки привлекать средства Банка России, — признает директор Центра структурных исследований Гайдаровского института Алексей Ведев. — В настоящее время объем рефинансирования централизованных кредитов Центробанка уже составляет 5,2% от всего объема пассивов. У нас уже сейчас все российские банки «сидят» на рефинансировании». Таким образом, считает эксперт, российской банковской системе уже в настоящее время не хватает ресурсов, что, в свою очередь, является негативным сигналом для российской экономики в целом.

То есть если у оптимистических прогнозов, что объемы ипотеки продолжат рост во втором полугодии, есть основания, то более приземленные.

«Банки уже провели основное повышение ставок, и вряд ли повторно решатся увеличить их, так как еще в конце первого полугодия начали перемещать свой фокус от корпоративных в сторону розничных клиентов», — считает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова.

Для граждан, которые находятся в ожидании кризиса, очередное увеличение ипотечной ставки может стать предельным. Следовательно, банки не будут спешить с дальнейшим повышением ставок. А граждане поторопятся взять кредит, пока ставки не выросли.

Кроме того, традиционно осенью происходят основные продажи жилья, а ближе к зиме начнутся специальные акции, направленные на стимулирование спроса. И это также подтолкнет часть россиян к взятию кредита.

«Безусловно, в том случае, если вторая волна кризиса наступит еще до конца текущего года, то население поубавит свое желание и отложит приобретение квартиры до лучших времен, — уточняет Екатерина Кондрашова. — Однако такой эффект найдет отражение в будущем году и вряд ли повлияет на объемы выдачи по итогам 2012 года». Проще говоря, новый виток кризиса скажется на показателях не нынешнего, а следующего года.

«Традиционно с началом делового сезона, то есть с сентября, спрос на ипотечные кредиты растет вплоть до января — это типичные для нашего рынка сезонные колебания, — вторит начальник управления ипотечного и потребительского кредитования «СМП Банка» Наталья Коняхина. — Если не случится каких-то действительно серьезных потрясений, то спада спроса не будет и дальше, а состояние нестабильности, в котором мы сейчас живем, наоборот, подталкивает людей к вложению средств в недвижимость».

Отметим, что подавляющее большинство растущей армии заемщиков взяло или будет брать ипотечный кредит впервые. Поэтому на практике оно не знакомо с кризисными рисками.

Из таковых сегодня наиболее актуальными выглядят три угрозы. Первая связана с получением ипотеки не в рублях, а в евро, долларах или другой валюте.

Напомним, перед прошлым кризисом основные валюты достаточно долгое время снижались, делая валютную ипотеку выгоднее рублевой. Но далее все выгоды «сгорели» за несколько месяцев, а валютная ипотека для заемщика превратилась в кабалу.

«В период кризиса-2008 большинство проблем с выплатой кредитов были связаны именно с существенным увеличением стоимости иностранных валют», — поясняет начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала «Абсолют Банка» Дмитрий Алексеев.

Но данная угроза касается малого круга заемщиков. Доля кредитов в иностранной валюте в ипотечном портфеле российских банков сейчас составляет всего 1,5%. И, обычно такие кредиты берут те, кто и зарплату получает в валюте. «В нынешнем году к нам за ипотекой обращались граждане Турции и Германии», — рассказывает, например, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала «Росбанка» Алексей Главатских.

Преимущественная же часть заемщиков таких предложений откровенно боится. «Слишком свежи еще воспоминания о заемщиках, решивших сэкономить и оформить кредит в экзотической валюте», — поясняет Ирина Илясова.

Второй угрозой является возможная потеря заемщиком кредитоспособности. При этом суммарная задолженность по стране растет и сейчас. Правда, процесс пока не носит лавинообразного характера.

Так, согласно подсчетам долгового агентства Morgan&Stout;, по итогам первого полугодия 2012 года объем просроченной задолженности по ипотечному кредитованию в России составляет 43 млрд руб. (в СЗФО — 4 млрд руб.). Это 15% от общего объема просроченной задолженности по потребительским кредитам. «В целом темпы и объемы роста проблемной задолженности носят «рабочий характер» и не выходят за рамки рискового коридора», — уточняют в компании. Однако специалисты Morgan&Stout; предупреждают, что в перспективе данные риски могут стать менее «безобидными».

«Банки предлагают кредиты по очень низким процентам. Не стоит даже удивляться, если ставки по кредитам окажутся на уровне ставок по депозитам, — соглашается Алексей Ведев. — Но это чревато последствиями — ростом «плохих долгов».

Кстати, особенностью данной угрозы является то, что она сулит неприятности обоим участникам сделки: заемщикам и кредиторам. Хотя, конечно же, первые окажутся в более стесненных условиях, чем вторые. «Устойчивость финансового сектора в текущей ситуации в большей степени зависит от платежеспособности его клиентов, — констатирует начальник аналитического управления «Нордеа Банка» Дмитрий Феденков. — Банки обладают определенным запасом капитала для компенсации ухудшения качества кредитного портфеля». Кроме того, Центробанк уже не однажды демонстрировал свою готовность к поддержке банковского сектора.

Наконец, третья угроза связана со свежей рыночной тенденцией. Сегодня «на уровне котлована» у застройщика раскупается 30–40% квартир. При этом зачастую с инвестиционной целью, скупаются наиболее «ходовые» квартиры.

То есть долгое время заемщики ипотеки не имели к таким квартирам доступа при всем желании. И некоторые банки по ряду аккредитованных объектов стали выдавать ипотеку на ранних стадиях строительства, в том числе и на стадии котлована.

Конечно, делается это по объектам особо проверенных застройщиков, имеющих прекрасную отчетность и переживших кризис 2008 года. Но все равно понятно, что в случае серьезного ухудшения экономической ситуации соблазн у застройщика не выполнить свои обязательства будет расти. Тем более если стройка только-только началась.