Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге
- Все
- |
- Новости компаний
- |
- Рынок недвижимости
- |
- Ипотека
- |
- Интересное
- |
- Мероприятия
- |
- Интервью
- |
- Город
Как правильно купить квартиру в новостройке
01.08.2012 18:56 — Интересное
Источник:
Приобретение жилья в новостройке — задача, как правило, куда менее затратная, как по времени, так и по деньгам, чем покупка квартиры на вторичном рынке. Но зато рисков в данном случае несколько больше. Как свести их к минимуму, разбирался БН.
Начнем с денег: думаем, ни для кого давно уже не секрет, что условная «двушка» в строящемся доме обойдется дешевле, чем аналогичная квартира на вторичном рынке. На сегодняшний день в среднем на 13%. Подчеркнем, речь идет именно о среднестатистических показателях: по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетеня Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 81,1 тыс. руб., а на вторичном — 94,2 тыс. руб. Эта разница уже многие годы остается практически неизменной. Оно и понятно — объект, который уже можно «потрогать», всегда будет стоить дороже еще фактически не существующего.
Теперь о времени. Практически все сделки на вторичном рынке совершаются по принципу цепочки, то есть сразу несколько квартир одна за другой переходят из рук в руки. Согласование всех действий может занять от нескольких недель до нескольких месяцев (с угрозой того, что цепочка может в любой момент оборваться). Для покупки квартиры у застройщика оформление всех документов (включая регистрацию договора) обычно занимает стандартные
Но в обмен на экономию вы получаете и повышенные риски, связанные с тем, что на этапе строительства дома фактически приобретается «воздух», а не готовая квартира (пусть даже в юридическом смысле это вполне осязаемые права). Несмотря на вступление в силу в 2004 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который существенно повысил ответственность застройщиков перед дольщиками, риск остаться и без денег, и без квартиры, увы, все равно остается. Впрочем, для того чтобы минимизировать этот риск, достаточно внимательно изучить рынок и не стесняться просить помощи у профессионалов. Рассмотрим весь процесс покупки жилья на этапе строительства: от выбора объекта до переезда в новую квартиру.
Шаг 1. Выбор
Выбирать, прямо скажем, есть из чего. В Петербурге в последние несколько лет одновременно продаются квартиры в 200–220 строящихся жилых комплексах, расположенных во всех 18 районах города. Предложение на «первичке» по данным BN.ru превышает десять тысяч объектов. К наиболее доступному
Для начала неплохо было бы просто изучить рынок, чтобы представлять себе общий уровень цен в том или ином районе. Затем можно приступать к изучению предложения, сразу отметая варианты с завышенными, а также подозрительно низкими ценами (это не обязательно мошенничество, просто шансы прождать свою квартиру много лет, клюнув на демпинг, повышаются многократно).
Если район проживания для вас значения не имеет, а 200–500 тыс. руб. для вас очень большие деньги, то стоит фильтровать предложения, прежде всего, по срокам сдачи объекта. По ходу строительства жилые комплексы имеют свойство дорожать на 30–40% (а иногда и больше), так что жилье на этапе котлована вполне реально купить за 55–65 тыс. руб. за «квадрат» (зависит от площади квартиры: чем она больше, тем дешевле квадратный метр). Правда, наиболее дешевые варианты почти всегда находятся в комплексах, расположенных далеко от метро. Рядом с метро — на 5–15% дороже.
Можно обратиться в агентство недвижимости — дополнительных денег вам это стоить не будет, так как риэлторы берут комиссионные только с застройщиков. Здесь вам расскажут обо всех отличиях между строящимися объектами, возможно, уточнив сложные для понимания неподготовленного человека детали (например, о разнице между газобетонными и монолитными перекрытиями). Другое дело, что посредники заинтересованы продать вам тот объект, за который они получат больше комиссионных, это следует иметь в виду. Как и то, что посредник вовсе не обязан проверять застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве, — обязательства касаются только его собственных услуг.
Шаг 2. Доверяй, но проверяй
Если даже квартира по всем параметрам вас устраивает, не спешите бросаться подписывать бумаги. Тысячи из тех, кто поверил красочным обещаниям застройщика, сейчас пополнили печальные списки «обманутых дольщиков» или ждут свое жилье годами.
Не нужно стесняться проверять наличие у строительной компании всех необходимых документов (помимо обязательных для любого юридического лица свидетельств о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН, ИНН и пр.). Солидным фирмам скрывать нечего, и большая часть документов публикуется прямо на сайте компании. У застройщика, работающего по
Компании, продающие жилье по схеме ЖСК, из всего вышеперечисленного обязаны иметь лишь правоустанавливающие документы на землю. Но со следующего года также будут обязаны предъявлять разрешение на строительство. Схемы продажи квартир имеют и еще целый ряд
Есть вариант покупки жилья у подрядчиков — эта практика получила распространение во время кризиса, когда заказчик расплачивался за произведенные работы не деньгами, а квартирами. Их, как правило, продают с дисконтом (для компаний, к примеру, специализирующихся на забивке свай или остеклении лоджий, это совершенно непрофильное занятие). Но такая операция весьма рискованна: подрядчик может не выполнить своих обязательств, и, следовательно, квартир после сдачи дома не получить. И тогда ваши права превратятся в ничто. Впрочем, такие способы продажи жилья встречаются все реже.
Шаг 3. Осмотр
Если с документами у застройщика все в порядке, самое время «выезжать в поле», то есть на место вашего будущего жилища. Разумеется, если дом только начал строиться, зайти в него вы никак не сможете. Но на более поздних этапах вас смогут провести либо в
Помимо месторасположения самого здания полезно будет изучить и окружающую инфраструктуру (сколько рядом школ, детских садов и магазинов), сколько по времени придется ехать от метро и много ли в округе пробок. Особо дотошные покупатели берут с собой даже счетчики Гейгера и специальные приборы, определяющие состав воздуха на предмет вредных примесей, например аммиака.
Шаг 4. Заключение договора
Итак, квартира выбрана и наступает время еще раз наведаться в гости к застройщику. Даже если жилье вам подбирало
Например, некоторые застройщики пытаются обойти
Заключенный договор долевого участия должен в обязательном порядке быть зарегистрирован в управлении Росреестра, что убережет вас от повторной продажи вашего жилья. После этого остается только ждать…
Шаг 5. Приемка квартиры
Самая, наверное, приятная процедура начинается с уведомления вас застройщиком о том, что дом достроен и сдан государственной комиссии. Акт приемки представитель компании должен вам предъявить. Затем наступает время собственно приемки, когда покупатель проверяет качество выполненных работ. Недоделки по закону застройщик обязан ликвидировать максимум за два месяца. Список претензий будущий жилец должен записать в смотровой лист. Если же таковых не обнаружено, то покупателю передают комплект ключей, после чего начинается процесс оформления права собственности.
Для государственной регистрации права собственности на квартиру в сданном доме помимо документов, предоставляемых застройщиком (разрешение на ввод в эксплуатацию, инвестконтракт и пр.), в управление Росреестра предоставляются заявление о государственной регистрации, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, ДДУ, акт
С этого момента участник долевого строительства автоматически превращается в собственника квартиры и может зарегистрироваться по новому месту жительства, продать жилье, передать в залог по ипотеке и, вообще, делать с ним все, что заблагорассудится.