Рынок недвижимости — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Дольщики начали получить многомиллионые выплаты за срыв сроков сдачи домов в Петербурге

    Дольщики начали получить многомиллионые выплаты за срыв сроков сдачи домов в Петербурге

    Районные суды Петербурга удовлетворили уже пять исков дольщиков о взыскании с застройщиков многомиллионных неустоек за срыв сроков сдачи домов. Пока по всем искам ответчиками выступают только структуры холдинга «Л1» (бывший ЛЭК) Павла Андреева.

    Началось все с иска дольщика Петра Рябового к ООО «Л1-1» о взыскании неустойки за квартиру в ЖК «Граф Орлов» (на фото) стоимостью 17 млн рублей: получив в начале 2016 года отказы от районного и городского суда Петербурга, он в мае добился рассмотрения своего дела в Верховном суде, который вернул дело на новое рассмотрение в горсуд.

    После этого городской суд вынес прецедентное решение — взыскать в пользу дольщика неустойку 7 млн рублей. С тех пор районные суды по аналогии приняли еще четыре решения. Смольнинский суд в июле взыскал с ООО «Л1-1» 5 млн рублей в пользу дольщика Романа Курсова, купившего в 2009 году квартиру за 9 млн рублей, Калининский суд тогда же взыскал 3,5 млн с ООО «Механический завод-СПб» в пользу дольщицы Анны Комаровой, купившей в 2010 году квартиру за 5 млн рублей, и т. д.

    Юристы дольщиков потирают руки: новые правила игры заставят застройщиков строго соблюдать сроки строительства, ведь каждый дольщик, купивший квартиру по 214-ФЗ, сможет взыскивать с застройщика десятки тысяч рублей за каждую неделю просрочки. В свою очередь, девелоперы бьют тревогу: если новая практика устоит, срыв сроков строительства больше чем на год сделает стройку убыточной. В качестве обходных вариантов одни девелоперы рассматривают возврат к менее рискованной для них схеме привлечения средств граждан — ЖСК. А другие активно лоббируют полную отмену 214-ФЗ: мол, за 11 лет работы закон показал свою неэффективность.

    Роковой пленум

    Правовую основу для судебных решений, приводящих сегодня в трепет строительный рынок, заложил в марте 2016 года Пленум Верховного суда РФ. В своих разъяснениях действующего законодательства высшая судебная инстанция впервые прописала прямой запрет судьям произвольно снижать неустойку по ст. 333 ГК РФ как «несоразмерную», если специальным законом предусмотрена точная формула расчета неустойки.

    Одним из таких «специальных законов» является и 214-ФЗ: в нем четко сказано, что дольщик вправе взыскивать с застройщика неустойку в размере 1 / 300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, то есть 13,38% годовых.

    «До недавних пор судьи общей юрисдикции рассматривали любую неустойку, превышающую 200 тыс. рублей, как несоразмерную и снижали ее в десятки, сотни и тысячи раз — в соответствии с собственными, личными представлениями о разумности, — говорит ведущий юрист группы „ЮАП“ (специализируется на защите интересов дольщиков) Игорь Абалов. — Нормой было снизить размер неустойки с 900 тыс. до 70 тыс. рублей». По словам юриста, реально неустойка как инструмент принуждения застройщика к исполнению своих обязательств в срок не работала.

    ЛЭК снова задает тон

    Если до кризиса 2008 года агрессивная реклама холдинга «ЛЭК» Павла Андреева была одним из драйверов ажиотажного спроса и лавинообразного роста цен на жилье в Петербурге, то теперь, после ребрендинга и 9 лет балансирования на грани банкротства, холдинг «Л1» стал фигурантом большинства судебных прецедентов в спорах с дольщиками, число которых у него измеряется тысячами человек.

    Сначала судебную практику сформировали дольщики-отказники «Л1»: они расторгали договоры с застройщиком и годами судились, требуя назад внесенные деньги и проценты, а девелопер тем временем выставлял освободившуюся квартиру на продажу. Закончилось все тем, что дольщики в 2014 году впервые в России сумели взыскать с него упущенную выгоду, составляющую разницу между суммой договора и рыночной стоимостью квартиры, если бы она была сдана в срок (суд тогда взыскал 2,9 млн рублей).

    Другая уловка девелопера заключалась в том, что он в 80% договоров с дольщиками прописывал третейскую оговорку, по которой все споры с ним рассматривает третейский суд при Ассоциации управляющих недвижимостью. Однако, говорит Игорь Абалов, к 2016 году и в этом суде сформировалась устойчивая практика по взысканию убытков: «Буквально недавно он взыскал с Механического завода в пользу дольщика 1,5 млн рублей сверх суммы договора».

    Поиск здравого смысла

    Успехи дольщиков, рассерженных Павлом Андреевым, дают всем остальным покупателям квартир на первичном рынке очень серьезный инструмент давления на застройщика, применимый и без расторжения договора.

    Девелоперы по-разному оценивают новую судебную практику. Владелец «Л1» Павел Андреев излучает уверенность, что ее еще удастся переломить: «Опыт нашей компании, а мы строим уже почти четверть века, доказывает, что рано или поздно здравый смысл обязательно победит».

    Многие участники рынка (среди них «Эталон-ЛенСпецСМУ», «Легенда», Seven Suns) вовсе отказались комментировать этот вопрос. Между тем неофициально участники рынка не скрывают своей тревоги. «Практика достаточно опасная, — говорит один из застройщиков. — Мы буквально вчера собирали совещание с юридическим департаментом, на котором обсуждали эти судебные решения. Потому что, если такое взыскание приобретет массовый характер, это будет бомба».

    Другие же открыто выражают опасения, что неустойки будут неподъемны для строительного бизнеса: подсчитывают, что многие дома станут убыточными после просрочки на год, а по некоторым объектам всю прибыль съест и обычная двухмесячная просрочка.

    «На застройщиках сегодня помимо самого дома висят инфраструктура, дороги, школы, так что 15% маржинальности остались далеко в прошлом», — говорят в «Лидер Групп».

    При этом в компании отмечают, что крупные девелоперские проекты квартальной застройки вообще работают с минимальной маржой, достигая нужной нормы доходности за счет больших объемов продаж.

    По мнению участников рынка, наиболее вероятным ответом застройщиков на такой поворот судебной практики будет массовый переход на схему ЖСК, на которую не распространяется действие 214-ФЗ. Крупные же застройщики и вовсе лоббируют в Госдуме отмену скандального закона: такая инициатива выдвигалась в этом году.

    Отметим, что под действие закона 214-ФЗ попадают следующие стройки со срывом сроков в Петербурге:

    1. ЖК «Каменка» от СУ-155 в Приморском районе
    2. ЖК в Парголово от СК «Дальпитерстрой»
    3. ЖК «Моя Стихия» от O2 Development
    4. ЖК «Новая Скандинавия» от ЗАО «Группа Прайм»
    5. ЖК «Светлана» от ООО «Невский Луч»
    6. ЖК «Кристалл-Полюстрово» от СК «Импульс»
    7. ЖК «Морская звезда», «Ленинский Парк» и «Прибалтийский» от ГК «Город»
    8. Долгострои компании «Л-1»
    9. ЖК «Звезда» от СК «Элис» в Московском районе
    10. ЖК «Екатерингоф» от ЗАО «Трест-102»
    11. ЖК «Трио» холдинга «Петротрест» на Пулковском шоссе
    12. ЖК «Авангард» (бывший «Охта Модерн») от «Питер-Констракшн»

    Комментарии

    • Не попадает моя стихия от О2 под 214 фз, они по схеме ЖСК квартиры продавали. Только сейчас стали якобы заключать дду, но со сроком сдачи в 2018 г.25 августа 2016 года в 12:54
      • Зачем вы вообще в 02 брали? меня одни названия таких контор шарашкиных пугают25 августа 2016 года в 17:28
    • еще ЖК ПАРКОЛА сроки сорвало29 августа 2016 года в 14:11
      • Сроки сорваны у ЖК Паркола и ЖК Пушгород, застройщик один ДСК -Инвест (ЗАО " Патриот-Нева "), входят в холдинг Интеко. Квартиры люди получают со скрипом, и то, и то те, кто просто заставляет ежедневно доделать отделку. Дома ввод получили, но много расхождений по проекту, до сих пор идет отделка мопов. Люди заселяются практически в недострой. Текут уже крышу, стены, балконы. Вообщем ужас, как получили ввод в Стройнадзоре не понятно, видимо кому то хорошо руку нагрели!30 августа 2016 года в 01:04
        • Как со скрипом?
          Паркола-В вообще отказываются передавать.
          Мы бы даже приняли с недоделками, проще самим устранить 10 мелких недочётов, чем ждать вот уже более 2х месяцев
          30 августа 2016 года в 17:09
    • А про Норманн почему автор не написал. Здесь конкретная пирамида.29 августа 2016 года в 20:59
    • Где норманн и где су-155, норманн задерживает, но строит29 августа 2016 года в 22:44


    Расширенный поиск