Жилой комплекс O’Range («Оранж») в поселке Романовка
Чтобы не совершить ошибку и не стать «обманутым дольщиком», кроме изучения официальных документов застройщика и проектной декларации объекта необходимо изучить отзывы о новостройке и мнение дольщиков жилого комплекса.
В разделе Отзывы в профайле жилого комплекса «O'Range» открыт форум дольщиков в виде обновляемой ленты комментариев. Здесь можно получить самую оперативную информацию о ходе строительства, познакомиться с будущими соседями, задать вопрос и поделиться своим мнением.
Если на форуме еще нет ни одного отзыва о ЖК «O'Range» от застройщика «КД Estate», будьте первыми! Ваш комментарий очень важен и будет полезен дольщикам и людям, которые планируют купить квартиру в этой новостройке.
Приведенные вами доводы соотносятся с реальностью лишь частично. Давайте разбираться по пунктам:
1. Компания не меняет зону жилой застройки. Участок получен с аукциона под целевое использование. А именно - строительство многоквартирного дома. Не путайте понятия. Зона застройки и статус земли не меняется. Мы лишь хотим строить в рамках Условно-разрешенного высотного регламента, но согласно принятому и действующему ПЗЗ.
2. Экспертиза по инсоляции получена. Причем не только по нашему дому, но и по соседним. Об этом мы уже сообщали на проводимых общественных слушаниях. Экспертиза установила, что инсоляция в нашем доме и в домах не пострадает, а будет превышать установленные нормы на минимум на 30%.
3. Нам приятно, что вы ознакомились с проектом и изучили все аспекты строительства. Но мы представили в Администрацию и согласовали измененную схему Организации дорожного движения. Могу предположить, раз схема ОДД была согласована в том числе и в ГИБДД, то она составлена должным образом.
4. Обеспокоенность о нехватке парковочных мест местные жители заявляли еще на общественных слушаниях. Мы, совместно с Администрацией, изыскали возможность строительства на прилегающей к участку муниципальной земле дополнительной парковки. Кроме того, в 5 минутах ходьбы от нашего дома, существует охраняемая парковка на которую часть жильцов дома будет ставить свои автомобили. Думаю, что гипотетическая проблема нехватки парковочных мест также была решена и не является актуальной.
5. По закону мы строим всегда. И строительство 8-и этажного дома не противоречит ни закону, ни действующему градостроительному плану, ни проекту планировки территории. На данном участке ДОПУСКАЕТСЯ строительство многоквартирных домов до 9 этажей.
6. Андрей, как вы думаете, можем ли мы запускать в рекламу ВСЕ наши квартиры? Хотя бы для того, что бы привлечь максимально полно заинтересованных в покупке квартиры людей. Да. У нас выводятся объявления по всем типам квартир. Другое дело, что части квартир уже нет. Но это возможность подобрать клиенту подходящую альтернативу. Прошу вас простить нам эту маленькую рекламную хитрость.
7. Касательно закона, по которому мы работаем - отвечаю: мы работаем в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 214 ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. Данный закон, а именно Статья 1 Пункт 2 говорит нам следующее:
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Выбор одного из установленных Законом способа привлечения денежных средств для строительства компания оставляет за собой, ориентируясь на внутренние цели компании.
В случае, если у вас остались вопросы, вы можете позвонить в отдел продаж по телефону 648 08 94, связаться через форму обратной связи на сайте www.dim-orange.ru или через группу ВКонтакте ttps://vk.com/domorange13 февраля 2014 года в 12:32
Хорошо, давайте по пунктам:
1. Прошу прощения, действительно неправильно выразился. Конечно же меняется на "условно разрешенный вид использования земельного участка".
2. Если заключение экспертизы есть, то выложите её на вашу страничку вконтакте. Но то, что Вы написали, что инсоляция в соседних домах не пострадает - тут Вы поторопились. По нормам инсоляции, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-03, на территории "северной широты" (это севернее 58 гр. С.Ш.) с 22 апреля по 22 августа норматив составляет 2,5 часа (150 минут) + 30% о которых Вы говорили = 3 часа 20 мин. В настоящее время инсоляция "страдающих фасадов" рядом стоящих домов происходит в период с 12-00 дня и до захода солнца (в летнее время это составляет почти 13 часов), т.е инсоляция ухудшается почти в 4 раза.
3. Где можно увидеть обновленную схему?
4. В настоящее время на прилегающей к участку муниципальной земле находятся небольшие огороды, владельцы которых не очень обрадуются тому, что вместо их грядок будет автостоянка. Но больше всего расстроится бабушка Лиза, для которой этот огород единственное подспорье к совсем маленькой пенсии по инвалидности. Платная парковка, кстати, находится совсем не в 5 минутах ходьбы, а на другом краю поселка, если вы имеете ввиду автостоянку возле "Пятерочки".
5. Хорошо, что Вы где-то строите по закону. Но строительство 8-ми этажного дома противоречит Правилам застройки и землепользования на территории Романовского сельского поселения. Территория под новым домом обозначена как Ж-3 с разрешением на строительство жилых многоквартирных домов до 6-ти этажей. То, что на этом участке ДОПУСКАЕТСЯ строительство, так это только допускается, но в определенных случаях, например, при положительном итоге проведенных публичных слушаний, на которых в декабре жители проголосовали против изменения вида на условно - разрешенный.
6. К Вашей "маленькой рекламной хитрости" я претензий не имею, чего уж тут прощать. Но вот простит ли Вам ее ЗАКОН? несмотря на то, что отмененный п.1 ст.22 214-ФЗ (в рамках которого, с Ваших слов, вы работаете) гласил: "Статья 22. Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства
1. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.",
сам 214-ФЗ в рамках которого Вы работаете, никто не отменял, и то, что Вы написали "Выбор одного из установленных Законом способа привлечения денежных средств для строительства компания оставляет за собой, ориентируясь на внутренние цели компании" - это Ваши слова, но никак не 214-ФЗ. Т.к. ваша компания не заключает Договора долевого участия, не выпускает сертификаты (см. ст.1 п.2.2) ), то, соответственно ваши отношения с покупателями попадают под ст.1 п.2.3) - жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными "законами", регулирующими деятельность таких кооперативов. Таких законов всего два - 215-ФЗ и Гражданский кодекс РФ.
Смотрим Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О жилищных накопительных кооперативах” Статья 15. Реестр жилищных накопительных кооперативов:
п.1. Банк России осуществляет ведение реестра жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, и кооперативами.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 251-ФЗ).
Просмотрел действующий реестр - ничего похожего или связанного с «Оранж», ЛОСК-1 или «КД estate» на сегодняшний день нет. Значит версию о ЖНК забываем.
Смотрим дальше - "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы:
п.3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)
Пока не выдано разрешение на строительство, ни о каком строительстве и речи быть не может т.к. официально не определено, что будет строится.
но САМОЕ ГЛАВНОЕ о чем Вы предпочли умолчать - это ст.1 п.3 214-ФЗ (так Вами любимого закона), которая гласит:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона:
п.3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским "кодексом" Российской Федерации и "законодательством" Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается."
Соответственно, получается, что пока вы не начнете продавать квартиры в этом доме по договорам долевого участия, ни о каком соблюдении №214-ФЗ речи быть не может!!!
Можно много разговаривать на тему всего вышесказанного и красиво описывать как хорошо будет, если построят 8-ми этажный дом, но жители пос. Романовка остаются при своем мнении и будут не против, если Вы построите, как и определено Правилами застройки и землепользования" красивый, аккуратный многоквартирный жилой дом "с количеством этажей до 6-ти".13 февраля 2014 года в 17:02
Огороды до недавнего времени были законные, а не самозахват. Почему-то в 2012 году администрация не стала продлевать договора на аренду этих участков под огородничество. Кстати, не знаете почему?
По поводу решения главы поселка - помотрите постановление Главы администрации № 2 от 21 января 2014 г. там написано -
3. По итогам публичных слушаний принято решение: отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
площадью 3963 кв.м., кадастровый номер 47:07:0911006:44, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос.Романовка, дом №33, разрешенное использование: «для размещения среднеэтажного жилого дома, этажность до 6эт.» на условно разрешенный вид использования «многоквартирный жилой дом –этажность- 8эт» (взято с вашей странички вконтакте).
На самом деле тут необходимо еще решение Совета депутатов на условно разрешенный вид использования.
Ну и что касается "маленькой рекламной хитрости", то опять Вы приравниваете (или нарочно запутываете людей) ЖСК и ЖНК. "Оранж" все таки это ЖСК или ЖНК? Вы уж определитесь и заодно почитайте саму ст.15 №215-ФЗ в последней редакции от 23.07.2013 N 251-ФЗ, Банк России ведет реестр ЖНК. Реестр ЕГРЮЛ, который Вы тут не в тему приплели, ведет Федеральная Налоговая Служба.
P.S. на страничке "Оранж" вконтакте, я увидел, что вы будете заявлять повторные слушания. Если Вас не затруднит, когда будет известна дата и время повторных слушаний, опубликовать их на страничке вконтакте. На первых слушаниях не смог присутствовать, но на вторые обязательно постараюсь придти.14 февраля 2014 года в 19:29