Рынок недвижимости — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Застройщики возвращаются из Ленобласти в Петербург

    Застройщики возвращаются из Ленобласти в Петербург
    Источник: Фонтанка.ру

    Кризис заставляет застройщиков сменить предпочтения. Вместо масштабных проектов в Ленобласти они начали запускать стройки в Петербурге. Упавший спрос и рост себестоимости ставят низкобюджетные проекты на грань окупаемости. В городе выжить легче — в нем и жилье дороже, и спрос повыше.

    Исход застройщиков из Петербурга в Ленобласть начался в начале 2010-х годов. С приходом на пост губернатора Георгия Полтавченко город почти остановил продажу с торгов городской земли и пересмотрел градостроительную политику. В 2012 году девелоперам объявили — социальная инфраструктура будет строиться за их счет. Цены на жилье пошли вверх, и строители новостроек экономкласса потянулись в пригороды за дешевой землей и понятными правилами.

    В итоге всего за 3 года, с 2012 по 2015-й, объем строительства в области удвоился и приблизился к петербургскому. В прошлом году в 47 регионе застройщики сдали 2,3 млн «квадратов» жилья. В городе — около 3 млн.

    Сближение цифр должно продолжаться и дальше, но кризис внес свои коррективы. В 2015 году спрос на жилье экономкласса в Петербурге и пригородах снизился почти вдвое — на 45%, оценивали в консалтинговой компании Knight Frank Saint Petersburg. Аналитические отделы самих застройщиков давали цифры скромнее, но тоже внушительные — 27–28%.

    В ответ девелоперам пришлось снижать объемы строительства. В «пиковом» 2014 году, по расчетам «Бюллетеня недвижимости», компании открыли продажи 5,5 млн кв. м жилья. В кризисном 2015-м — 4,2 млн. В этом году вывод новостроек в продажу может составить около 3,5 млн кв. м жилья, полагает Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость». Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», еще осторожнее: «В целом, в текущем году на рынок может быть выведено 3–3,5 млн кв. м нового жилья, что на 20–25% ниже, чем в 2015 году».

    В большей степени снижение объемов касается небольших застройщиков. Десятка крупнейших девелоперов, напротив, пока наращивает долю рынка. По предварительным планам, Setl City намерена вывести на рынок около 650 тыс. кв. м жилья — тот же объем, что и в прошлом году. «Главстрой СПб» тоже готов вернуться к докризисным показателям — открыть продажи 470 тысяч кв. м жилья. В 2015 году застройщик снизил вывод на рынок новых площадей в 3 раза. Холдинг «Эталон» планирует даже увеличить вывод новых объектов с 350 до 430 тысяч кв. м.

    Единственный лидер рынка, сокращающий объемы новых проектов, — «Группа ЛСР». По данным «БН», в прошлом году компания начала строительство почти 540 тысяч кв. м в Петербурге. В этом — в планах только 350 тысяч, рассказывает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

    Компания отказалась от выхода с первым проектом в Ленобласть. Девелопер в очередной раз перенес освоение Ржевского аэродрома, на 175 га которого планирует возвести около 1 млн кв. м жилья. Вместо затратного проекта в области «Группа ЛСР» решила запустить строительство двух крупных жилых комплексов в Петербурге. «Это крупный проект, поэтому к выводу на рынок он будет готов не ранее 2017 года. Его подготовка началась позже двух других, сопоставимых по масштабу, проектов (ЖК «Цивилизация» на Октябрьской набережной и «Цветной город» на Охте. — Прим.ред.). Поэтому закончится она тоже позже», — поясняет Ружицкая.

    Застройщик «ЦДС» также сделал ставку на город. Он отложил старт масштабного проекта — в Новосаратовке, областном поселке на берегу Невы. На 452 га компания намерена построить 4,5 млн кв. м жилья. Как и в «Группе ЛСР», в компании это объясняют необходимостью тщательно продумать и спланировать будущие кварталы.

    Взамен девелопер намерен приступить к застройке 27 га в черте города, между Пулковским и Московским шоссе. Компания приобрела участок у лендлорда «СВП групп» Дениса Жукова и Сергея Петрова. «Для нас сейчас более предпочтителен вывод новых объектов в границах города, ведь на территориях рядом с КАД мы уже ведем весьма масштабное строительство», — поясняет Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы.

    «Данная сделка, с большой долей вероятности, реализуется не в чисто денежном виде, — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в. Петербурге. — Близость КАД и железной дороги не увеличивает привлекательность локации для жилья. Однако по другую сторону железнодорожной ветки ведется масштабная жилая застройка, в том числе и компанией «ЦДС», спрос на жилую функцию здесь будет».

    Компания «КВС» тоже делает ставку на город, замедляя комплексные проекты в области. В апреле этого года она перенесла срок сдачи первой очереди ЖК «Новое Сертолово» с мая на конец 2016 года. А также отложила начало строительства третьей очереди, анонсированное на сентябрь прошлого года. Второй проект компании «Ясно. Янино» тоже затормозился. Первоначально она планировала сдать первые 7 домов к концу 2016 года, но в прошлом году отодвинула сроки на год.

    Зато уже в этом году рассчитывает приступить к застройке 10 га на проспекте Маршала Блюхера. «КВС» приобрел участок на торгах в декабре 2015-го и намерен возвести на нем 40 тысяч «квадратов» жилья. Впрочем, в самой компании потерю горожанами интереса к Ленобласти не замечают. «Мы не наблюдаем оттока покупателей из пригорода в Санкт-Петербург», — утверждает Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости».

    «Росстройинвест» также решил перестраховаться. В 2014 году он запустил проект «Золотые купола» в Сертолово. Первые 14 домов намеревались сдать до 30 октября 2016 года. Однако в прошлом году все же решили разбить очередь на этапы и завершить стройку домов в июле 2017-го.

    Параллельно в прошлом году компания запустила строительство комплексов на улице Типанова и в Петро-Славянке и начала проектировать дом на Республиканской улице, 35, недалеко от метро «Новочеркасская». В этом «Росстройинвест» намерен вывести на рынок 2 новых объекта.

    Низкобюджетные проекты в Ленобласти попадают в «ножницы» между падающим спросом и, как следствие, невозможностью поднимать цены на квартиры и растущей себестоимостью строительства. По данным компании «ЛенСпецСМУ», в 2015 году она выросла на 9%.

    «Все внутренние издержки уже давно оптимизированы. Это касается всех сегментов, даже того жилья, что возводится с преобладающим использованием отечественных материалов, — объясняет Федор Туркин, председатель совета директоров ГК «Росстройинвест». — У строителей нет возможности опускать цены ниже нынешнего уровня, поскольку рентабельность в отрасли сейчас очень скромная. Мы несколько лет назад работали на рентабельности 25–30%, пару лет назад она составляла 15–20%, а сейчас данный показатель приблизился к 5–6%».

    Вдобавок с 1 июня этого года областное правительство намерено также переложить на плечи застройщиков строительство всей инфраструктуры на прилегающих к Петербургу территориях. «В связи с изменениями подхода Ленобласти к развитию соседних с Петербургом территорий можно ожидать постепенного повышения цен в этой зоне», — говорит директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

    Вместе с ростом цен Ленобласть будет терять и свою привлекательность для покупки жилья. Стоимость квартиры — главный аргумент для переселения в пригороды. «По итогам первого квартала 2016 года около 93,7% из объема, реализованного в СПб и пригородной зоне Ленобласти, — это строящееся жилье класса масс—маркет», — объясняет Олег Пашин.

    Чтобы снизить стоимость квартир, застройщики уже начали уменьшать площадь нового жилья. «В ситуации снижения покупательной способности населения спросом пользуются объекты с минимальным бюджетом, поэтому застройщики идут по пути оптимизации планировочных решений. К примеру, если в прошлом году средняя площадь новостроек в Петербурге составляла 45 кв. м, то сейчас она снизилась до 42–43 кв. м», — говорит Петр Буслов.

    Впрочем, пока что спрос держится на достаточно стабильном уровне. В первом квартале в Петербурге прошла очередная волна ажиотажа, связанная со слухами о завершении программы субсидирования ипотеки. «В первом квартале продано более 1 млн кв.м строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне. Это на 35,3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года», — говорит Олег Пашин.

    В апреле ажиотаж спал, но продажи остались на уровне марта или чуть снизились, добавляют застройщики. Повышение стоимости ипотеки до 12% не оказало значительного влияния на число покупок.


    Комментарии

    • читаем-читаем с мужем всю эту аналитику, а толку ноль... ругаемся уже месяца два!!! наконец-то накопили достаточную сумму, чтобы квартиру взять. и вот тут-то возник конфликт (((( муж хочет квартиру брать за городом… говорит – лучше новую купим чуть дальше от города, чем развалюху какую-то на вторичном рынке, но в Питере… а я против!!! столько мучились, чтобы в большом городе жить, а тут снова перебираться за город?! ездить-то как? ((( вот и в статье написано, что назад всё в Питер потянулось!8 июля 2016 года в 15:52
      • Ну и зачем его убеждать-то? Прав муж! Ну возьмете вы себе на вторичном рынке жилье в Питере, вбухаете кучу денег в ремонт. Будете в убитом доме с грязными подъездами жить с непонятно какими соседями… Вам это надо?8 июля 2016 года в 20:44
        • та я больше всего за транспорт переживаю – ездить-то на работу как? (((8 июля 2016 года в 22:04
          • Нормально ездить. Скажу про себя – я в Романовке живу, работаю в Питере. По железке минут 40-50 ехать до Финляндского вокзала. Без проблем и без пробок! Кстати, можете к нам перебираться – у нас как раз достраивают новострой :) Если не путаю, Итальянский квартал называется. У меня знакомые на стройке там работают – говорят, неплохой проект!9 июля 2016 года в 08:43
    • поддерживаю на все 100! ничего страшного, что за город перебраться! нормально добираться вполне, я проблемы не вижу. зато воздух чище и шума меньше )))10 июля 2016 года в 00:13


    Расширенный поиск