Интервью — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Последние новости по теме

    Читать все новостиRSS

    Михаил Возиянов: «Я оптимист по натуре, но не думаю, что выход из кризиса будет ровным»

    27.04.2016 11:57 — Интервью

    Генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург», президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Возиянов о градостроительной политике Смольного и доходах бизнеса, возводимом жилье и развитии индустриального парка, инвестиционном климате Петербурга и времени выхода из кризиса.

    Михаил, рынок недвижимости за год заметно сократился. Какова динамика продаж в вашей компании?

    — Продажи концерна «ЮИТ» в России в прошлом году упали на 35%. Но в I квартале этого года мы увидели возврат к уровню продаж 2014-го. Активность, судя по всему, была связана с ожиданиями отмены ипотеки и скачком курса рубля. Стабилизация геополитической ситуации и выросшая уверенность покупателей в будущем сыграли нам на руку. Мне кажется, появились первые признаки оживления рынка.

    Маржа бизнеса сильно снизилась?

    — У концерна в России она снизилась в 2015 году на 80% в пересчете на евро. Неудивительно: выросла строительная себестоимость и нагрузка соцкультбыта. Каждый год власти гайки закручивают и каждый раз при этом говорят: ну, у вас же прибыль большая! Все почему-то так думают. Хотя достаточно изучить информацию публичных компаний, чтобы увидеть: да, прибыль есть, но она не заоблачная. А что надо? Чтобы ее совсем не было?

    Как издержки снижаете? Может, у вас есть программа импортозамещения?

    — Да. Мы сделали пакет отечественной отделки — с использованием материалов местного производства. Хотя доля импорта в строительстве была и так невысока — в пределах 15%. А за год снизилась раза в два.

    В этом году в вашей компании были большие сокращения. Каков итог?

    — Персонал сократили на 20%. Но больше не планируем. Логика такая: рынок просел, продажи упали, производственная программа уменьшилась. Количество персонала мы привели в соответствие с программой — это европейский подход. Изменится ситуация — опять будем набирать штат.

    Как складываются ваши отношения с банками?

    — Мы все проекты финансируем сами, заемные средства не привлекаем. С банками работаем только по ипотеке (таких сделок у нас около 45%). Могу сказать, что продление ипотечной программы позитивно повлияло на рынок. Но прежде всего психологически. Затраченные на это 20 млрд рублей в масштабах страны деньги небольшие. Они вернутся многократно через налоги и занятость.

    Портфель проектов из-за кризиса оптимизировали?

    — У нас все проекты длинные. Поэтому наша оптимизация свелась к снижению темпов запуска новых строек — пропорционально снижению спроса. Это логично. Хотя некоторые местные застройщики демонстрируют другую логику и продолжают активно выводить проекты, несмотря на финансовые риски.

    В этом году вы введете меньше жилья, чем в прошлом?

    — Нет, по вводу домов и срокам сдачи у нас нет корректив. В прошлом году мы ввели 75 тыс. м2, в этом будет 84 тыс. м2. В следующем, наверное, больше.

    Но портфель новыми участками и проектами не пополняете…

    — Мы в переговорах по многим участкам. Планируем в этом году купить несколько в городе, но пока не покупаем из-за градостроительной неопределенности. До финального принятия основных документов градрегулирования нам непонятны параметры озеленения, соцкультбыта, парковок, высотности для этих территорий. Не можем вполне оценить свои риски. Ситуация прояснится только во втором полугодии этого года — после этого можно будет заключать сделки.

    Многие девелоперы вносили свои поправки в нормативы градостроительного проектирования (НГП) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Вы тоже?

    — Гильдия управляющих и девелоперов, которую я сейчас возглавляю, совместно с НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и Союзом архитекторов внесла поправку по переходному периоду до 2019 года. Потому что пора заканчивать рубить с плеча и игнорировать текущее законодательство. Считаю, что для проектов, для которых планировки были утверждены по действующим правилам застройки, параметры должны остаться прежними.

    Кстати, мы с исполнительной властью в декабре прошлого года вроде договорились и о нагрузке соцкультбыта. Но в марте увидели совершенно новую версию НГП, в которой в очередной раз необоснованно увеличена нагрузка на строителей по линии соцкультбыта на 5–10%.

    Как же так получилось?

    — Параметры для документа создаются в нескольких комитетах — КГА, комитете по экономической политике. И у них происходила, видимо, кулуарная внутриведомственная полемика на этот счет. В итоге статистика и прогнозы совершенно оторвались от реалий экономики. И аргументы строителей никто не слышит.

    За 1,5 года в городе утверждены единицы проектов планировки территории (ППТ) для жилищного строительства. Насколько это фатально для рынка?

    — Это как сказать всем заводам: ребята, мы вас останавливаем! Ненормально как-то звучит. Но ведь здесь то же самое! И этот застой — прямые убытки застройщиков и города. Можно, конечно, подискутировать на тему «Прибыль — это хорошо или плохо?». Если плохо, то ситуация понятна. Но ведь из той же администрации слышны заявления, что надо снять с застройщиков нагрузку по соцкультбыту, чтобы они активнее работали и платили больше налогов. Получается, одна рука в Смольном не знает, что делает другая. Крупные компании эту паузу, конечно, переживут. Но есть малый и средний бизнес, который строит один-два дома. И как им быть? Особенно с учетом готовящихся изменений в ФЗ-214, которые ужесточат требования к капиталу. Происходит укрупнение рынка на фоне неопределенности законодательства.

    Как вы оцениваете инвестиционный климат в Петербурге?

    — Это выражение как-то затерялось, я его так давно уже не слышал! 10–15 лет назад все улучшали этот климат — думали, как привлечь и удержать инвестора. А сейчас количество инвестиций в регионе стало одним из маркеров эффективности, которые есть у чиновников. И само это направление работы, по ощущению, растворилось. Это, конечно, не вопрос в узком смысле комитета по инвестициям: все правительство, все чиновники должны работать над этой проблемой. А то мы едем на MIPIM в абстрактной надежде привлечь инвестора, а создать нормальные условия для действующего бизнеса не можем. Политика и реальная жизнь никак не бьются.

    По поводу политики… После Крыма отношение к России за рубежом резко ухудшилось. Ваши финские акционеры как-то эмоционально реагировали на случившееся?

    — Реакция была рациональной. Во-первых, строительный бизнес не связан с санкциями. Во-вторых, YIT и в СССР работал, много разных реальностей пережил. Я бы на факты опирался — без эмоций. Финская компания все-таки, не американская. Мы — соседи. Запускаются новые проекты в России — значит, компания верит в рынок, в его будущее.

    У вас были проблемы с «Ленэнерго»?

    — Да, в прошлом году. Мы их решили. По дому на ул. Чапаева пришлось, правда, доплачивать за подключение. Но без этого мы бы вовремя не ввели объект. Сейчас диалог с «Ленэнерго» есть. Но надо наконец назначить им руководство. А то 4 раза за год меняли директоров! Это как-то даже недостойно Петербурга.

    Как развиваются ваши проекты «Новоорловский», «Смольный проспект»?

    — Осенью запустим третью очередь «Новоорловского» — около 12 тыс. м2. А всего там 400 тыс. м2. Планировали реализовать этот проект за 7–10 лет, но сроки зависят от рынка. Пока продажи стабильны.

    В «Смольном проспекте» продажи улучшились после того, как строительство «вышло из земли» — в проекте большой двухуровневый подземный паркинг, который мы год строили из-за исторических зданий. Покупатели не видели растущих этажей — и медлили. А сейчас мы завершаем каркас. Полностью закончим проект в 2017 году. Красиво получается, можно гордиться.

    А кто покупает там жилье?

    — В основном жители города. Хотя я недавно заезжал в офис продаж на объекте и увидел группу китайских покупателей. Даже удивился.

    В Пушкине вы строите малоэтажное жилье. Этот формат пользуется особым спросом?

    — Сложно выделить влияние на продажи именно формата, играет роль весь комплекс факторов: локация, сам проект, цена. Сказать, что люди любят малоэтажное жилье больше высотного… Нет. Сразу возникает вопрос: а почем?

    Как развивается ваш индустриальный парк в Горелово? Отразился ли на нем кризис?

    — Активность инвесторов не пропадала. Западные производители, конечно, насторожились. Но производство — неспекулятивный и долгосрочный вид бизнеса. Для многих его видов геополитика не является препятствием. Поэтому многие компании, у которых есть инвестиционный ресурс в валюте, рассматривают индустриальный парк Greenstate как выгодную точку входа на российский рынок. У нас предложение в рублях, так что за валюту можно дешевле, чем раньше, купить землю и построить предприятие.

    Интерес иностранных резидентов к проекту вырос?

    — Он ровный. В проекте не распродано 40 га из 100 га. Есть и отечественный спрос. Но основной все-таки западный.

    Власти города вроде решили реанимировать тему редевелопмента. Есть у вас в работе такие участки?

    — Наши законы и для нового строительства не идеальны. А редевелопмент сложнее из-за большого числа ограничений — там сложно получить прибыль. Для развития этого формата нужны стимулы. Это вопрос не только локальных, но и федеральных властей и законов.

    Многие западные девелоперы делают упор на энергоэффективность и другие зеленые фишки своих проектов. А вы нет. Почему?

    — Красивые штучки, конечно, прекрасны. Однако они дороги и не апробированы на больших проектах. Есть риски их применения. Кроме того, если у какого-то застройщика стоит дорогой рекуператор, а из окна при этом дует, то, может, лучше начать с простых вещей — с базового строительного качества, в котором есть большой резерв в энергоэффективности? Наш рынок стадию оконных щелей еще не прошел.

    Работа в РГУД много времени отнимает?

    — У меня не исполнительная должность, а стратегическая и представительская. Это общественная нагрузка, на которую я трачу не более 5% рабочего времени. География РГУД и YIT в России примерно совпадают. Я много где бываю. В этом есть позитив.

    Роль общественных организаций в современном мире по-прежнему высока?

    — Да. Есть внутри отрасли интересы в обучении, в общении, в обмене опытом. Людям из регионов интересно, как работают в столицах. И наоборот. Задача РГУД на этот год — открыть представительства еще в трех-четырех городах. Не потому, что мы хотим расти вширь, а для того, чтобы создать контекст для общения и принести в новые регионы цивилизованную форму работы.

    Прогноз развития рыночной ситуации дадите?

    — Я оптимист по натуре, но не думаю, что выход из кризиса будет ровным. Нас будет еще по пути потряхивать. Но это уже путь наверх. Не надо мечтать о ценах 0 за баррель. Однако на нынешнем уровне мы тоже сможем жить и развиваться. Так что не за горами разворот рынка недвижимости. Если поднять прогнозы за 2 последних года, то многие говорили, что цены на жилье упадут. Этого не случилось. Думаю, они будут стабильны, а в следующем году начнут расти. И за год могут прибавить 20–25%. Все у нас скачками в России — не можем мы двигаться плавно.



    Без комментариев



    Расширенный поиск