Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    К чему приведет бум предложения однушек и студий в новостройках?

    17.08.2015 18:30 — Интересное
    К чему приведет бум предложения однушек и студий в новостройках?

    Вытянутый пенал, 100% площади которого заполнено взрослыми и детьми с грустными смайликами (собака и кошка тоже есть, но их «лиц» не рассмотреть), перечеркнут энергичной красной линией. Для вящей убедительности рисунок сопровождает надпись «Студий.nеt». Все это изображено на сайте крупной строительной компании (речь идет о компании «Строительный трест», прим. редакции). Если раньше студии педалировали в рекламных кампаниях, хвастаясь, что их разбирают, как горячие пирожки, то теперь некоторые петербургские застройщики считают это моветоном.

    Цифры

    «Примерно 30% всех однушек, построенных в 2010-2015 годах, находятся в домах, в которых они занимают от 50 до 100% площади», — к таким данным пришел директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов после анализа базы введенного в Петербурге за последнюю пятилетку жилья. Эксперты рынка недвижимости подтверждают эти цифры. «При этом по Петербургу, без учета Ленобласти, где ситуация еще тревожнее, доля сданных в 2014 году однушек и студий в домах, где на них приходится более половины квартирографии, превысила 45%, а за первую половину 2015 года перевалила за 50%», — добавляет руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости» Ольга Романова.

    «Такие квартиры приобретают в основном жители других регионов и молодые люди до 35 лет», — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. ЖК-ульи не распределены по городу равномерно: они концентрируются в «спальниках» и в новых микрорайонах на окраинах. Социолог Дмитрий Воробьев изобразил схематически на карте Петербурга распределение новостроек, появившихся в городе с 2009 года, по числу квартир: красные пятна (434-3575 квартир в одном ЖК) как бы обрамляют город — Приморский, Калининский, Красногвардейский, Кировский, Пушкинский районы и в Ленобласти — Всеволожский. Аналогично выглядит карта обеспеченности жильем в новостройках: минимальные 15-23 м2 на человека — опять же по окраинам, с небольшими вкраплениями вокруг центра. Зеленые точки (37-300 м2 на человека) сконцентрированы в историческом центре и на Крестовском острове.

    Разговоры

    На мою просьбу рассказать о своих впечатлениях о жизни в малогабаритных новостройках в соцсети в течение нескольких часов откликнулись с десяток владельцев однушек. Как выяснилось, 1,5 млн рублей за 28 м2 у станции метро «Девяткино» или 2,6 млн за 29 м2 на Кондратьевском пр. отдают, влезая в ипотеку или продавая жилье в другом городе, доставшееся по наследству, не от шикарной жизни. Для большинства это возможность выбраться из съемных или родительских квартир. Возраст опрошенных — 23-38 лет.

    «Купили то, на что хватило денег после продажи квартиры в хрущевке, еще один критерий — квартира должна быть в черте города», — говорит Анна, владелица студии в ЖСК «Дом БДТ» на ул. Доблести. «Купили по переуступке у знакомой, потому что больше ни на что не хватало после продажи комнаты в центре Петербурга. Жить в коммуналке больше не хотелось. Плюс — потому что ЖК посреди леса. Там очень красиво, рядом озера», — поясняет свой выбор Надежда (ЖК «Черничная поляна», 15 минут на маршрутке от станции метро «Проспект Просвещения»).

    Часть опрошенных заявили, что в приобретенных однушках живут или собираются жить. Часть — что покупали студии, для того чтобы сдавать (так, Анна, единственная из опрошенных, у кого есть ребенок, всю сумму, которую получает от арендаторов, отдает на оплату ипотеки двухкомнатной квартиры в старом фонде на Заневском пр.). Еще треть — для перепродажи.

    Среди плюсов все отметили дешевизну однушек, половина — близость к метро. Другую половину не удовлетворяет транспортная доступность. Почти все среди минусов назвали неразвитую инфраструктуру, в частности — отсутствие доступных парковочных мест. «Во дворах очень много машин — просто катастрофа. Не представляю, как перемещаются мамочки с колясками. Рядом есть полупустые парковки под открытым небом. Народ, естественно, экономит. У нас машина есть. Мы ставим ее в подземный паркинг соседнего дома классом повыше. Очень удобно, а стоит так же, как парковка на улице», — рассказывает Ольга, хозяйка однушки в ЖК «Антей» рядом со «Звездной». Все респонденты живут в однушках либо в одиночку, либо вдвоем. Все отмечают, что в случае увеличения семьи хотели бы жилплощадь побольше.

    Квадратные метры

    Риелторы и девелоперы не любят, когда жилые комплексы, состоящие из мини-квартир, называют ульями и муравейниками. Сотрудник одного из агентств недвижимости возмущенно сказала: «А что вам не нравится? У меня, например, квартира в «Северной долине». Отличное место». Действительно, не хочешь жить в муравейнике — никто не заставляет. Однако Александр Карпов на пальцах объясняет, что в конечном счете ульи ложатся неподъемным грузом на инфраструктуру всего города, а значит, последствия ощущают все петербуржцы. Со времен СССР повелось, что количество социалки на индивида рассчитывают исходя не из квартирографии, а из квадратных метров жилищной обеспеченности. Таким образом, получается, что зелени во дворе должно быть 23 м2 на 100 м2 жилья. Машино-мест — одно на 80-150 м2 (в зависимости от локации в центре параметры для автовладельцев менее гуманны). Логика следующая: средняя обеспеченность жильем в городе — 26-27 м2 на человека; таким образом, на площади 80 м2 проживает средняя семья из трех человек, у которой есть одна машина, на каждого человека в этой семье приходится порядка 6 м2 зеленых насаждений. Теория безупречная, выдержанная годами. Но на практике все иначе. «Реально в однушках селятся хоть и маленькие (по два-три человека), но семьи. А это означает превышение всех расчетных параметров в 2 раза, — говорит Карпов. — При этом формально, по закону, застройщику не нужно строить дополнительные парковочные места, создавать зеленые зоны, вкладывать деньги в социалку. И на рынке он выигрывает у тех, кто строит честно». То есть в реальности на семью из двух человек, проживающую в студии площадью 30 м2 (по 15 м2 на индивида), приходится менее половины машино-места, а уж зелени, детских площадок, садов, школ — и вовсе как повезет.

    При этом, отмечает Карпов, в целом по районам ситуация выглядит благополучно за счет того, что «кварталы сплошного ужаса» не учтены в отдельной статистике — их считают наравне с обычными, «здоровыми» квадратными метрами. К слову, здоровой квартирографией, по мнению Ольги Романовой, можно считать такую: 40-45% — студии и однушки, остальное — двушки и трешки, с вкраплением многокомнатных квартир.

    «Наибольшее количество проблем, связанных с обилием «мелконарезанных» новостроек, приходится на локации, относящиеся к Ленобласти. Но и в городе бед хватает, — комментирует Ольга Романова. — Если бы строились одиночные дома, заполненные малогабаритным жильем, это был бы один разговор. Но, поскольку в большинстве случаев это проекты комплексного освоения территорий, проблемы множатся. Это и недостаточная транспортная доступность, и необеспеченность парковочными местами, и проблемы с социальной и торговой инфраструктурой. Некоторые шаги для решения предпринимаются — это и областная программа «Социальные объекты в обмен на налоги», и нынешние обязательства застройщиков в городе по строительству социалки, но очевидно, что решение проблем запаздывает».

    По мнению Александра Карпова, социалку необходимо рассчитывать поквартирно (а не по квадратным метрам): например, на одну квартиру — одно машино-место. Руководитель «ЭКОМа» говорит, что с этим согласны и в Петербургском союзе архитекторов. А вот что думает на эту тему Смольный — достоверно неизвестно. Комитет по строительству на запрос «ДП» пока не ответил.

    Происхождение

    Полина Яковлева объясняет, почему в Петербурге случился бум однушек: «Около 3 лет назад застройщики стали массово закладывать большой объем однокомнатных квартир в проекты жилых комплексов. Данная тенденция связана с низкой стоимостью предложения однокомнатных квартир, а также студий относительно двух- и трехкомнатных квартир, приобрести которые большинство граждан с низкими доходами не могут. Поскольку в компетенцию города не входит согласование планировок и квартирографии жилых объектов, власть не может препятствовать строительству густонаселенных жилых комплексов. Отмечу, что город согласовывает лишь фасады зданий и градостроительные планы». Ольга Романова добавляет: «Отдельные застройщики и раньше любили «начинять» свои дома большим количеством однушек. Обострилась эта склонность после прошлого кризиса, в 2010 году. А за последние пару лет мы наблюдаем настоящий бум малогабаритного жилья, особенно на окраинах в проектах комплексного освоения территории».

    Самый показательный пример муравейников находим под Петербургом, к западу от станции метро «Девяткино», где на бывших землях САОЗТ «Ручьи» строят около 20 жилых комплексов — более 2 млн м2 жилья. В среднем, говорит Романова, на студии и однокомнатные квартиры здесь приходится 86% предложений. Есть проекты, в которых доля однушек достигает 95%. Это жилье класса «жесткий эконом», рассчитанное на очень небогатых людей. Отметим, что все новостройки в Мурино можно посмотреть здесь.

    Своими глазами

    В списке ЖК — рекордсменов по количеству однушек, опубликованном центром экспертиз «ЭКОМ», доминируют Шушары и север города. Один из победителей рейтинга — 25-этажный дом на Кушелевской дороге, 3, корп. 1, (ЖК «Калина-Парк» от Группы ЛСР, прим. редакции) — являет собой классику жанра. На каждом этаже по 10-12 квартир. На нескольких десятках квадратных метров площадки между ним и корпусом-близнецом в будний вечер я насчитала около 60 машин. Автомобилями забиты все проезды. При этом в ближайшем будущем новоселов — а значит, и автомобилистов — станет на порядок больше: часть соседних домов в квартале еще строится. Вплотную к дворам-колодцам XXI века я нахожу большой паркинг, он почти пустой.

    На новенькой красивой детской площадке в соседнем дворе никого нет. На спортплощадке, расположенной рядом, на одном из турников подтягивается молодой человек — чуть ли не единственная живая душа в квартале. Деревьев в окрестностях нет — лишь редкие саженцы. Зато есть контейнеры для сбора макулатуры. Из большинства домов открывается вид на окна соседей, на новые стройки, из некоторых — на старые полусгнившие склады и на автосалоны. На строительном заборе ближе к виадуку изображена георгиевская лента. Из ближайших развлечений — ТРК «Европолис».

    Много лет на том месте, где сейчас расположен мини-город, находился пустырь рядом с железной дорогой.

    Грядущее

    В будущем ЖК-ульев, скорее всего, будет меньше: по подсчетам Александра Карпова, половина новых проектов содержат не более 28% однушек в каждом. Однако в этом году негативный тренд сохраняется.

    «За год доля квартир-студий в общем объеме предложения жилых комплексов экономкласса увеличилась на 6% и составила 33,1%. Доля студий в проектах комфорткласса находится на уровне 10-15%, — говорит Полина Яковлева. — Средняя площадь однокомнатных квартир уменьшилась на 1,3 м2, до 36,7 м2, двухкомнатных — на 4 м2, составив 50,6 м2. Средняя же площадь студий, напротив, увеличилась с 26 до 27,7 м2. Однако многие застройщики начинают задумываться о сокращении количества однокомнатных квартир в проектах, особенно в районах с высокой конкуренцией (например, в Девяткино и Кудрово), где предложение значительно превышает спрос».


    Без комментариев



    Расширенный поиск