В Петербурге меняется квартирография первичного рынка жилья. Во многих проектах инвесторы скупили все маленькие квартиры, и число инвестиционных сделок снизилось с 40 до 10%. Между тем у многих строителей в разы выросли покупки больших квартир.

С начала года многие застройщики Петербурга зафиксировали резкий всплеск спроса на квартиры крупного формата. В некоторых проектах доля продаж такого жилья выросла с 5 до 50%. Эксперты объясняют ситуацию тем, что в некоторых проектах заканчиваются квартиры небольшого метража. Кроме того, оставшиеся на рынке покупатели выбирают квартиры для жизни, а не для сохранения денег. Поэтому берут товар получше. Число инвестиционных покупок с прошлого года сократилось с 40 до 10% и к концу года, по прогнозу, упадет до нуля.

Купить по-крупному

Представители нескольких строительных компаний рассказали «ДП», что в 2015 году у них резко вырос спрос на квартиры большой площади. Причем этот всплеск отметили застройщики всех категорий жилья — от массового до элитного.

«Если в прошлом году в общем объеме наших продаж двушки и трешки занимали не более 5%, то сейчас этот показатель превышает 50%. А по некоторым объектам доходит до 75% от общего числа заключенных контрактов», — рассказал директор департамента продаж ГК «Лидер Групп» в Петербурге Виталий Виноградов.

«Спрос действительно сместился в сторону крупногабаритных квартир. В «Балтийской жемчужине» соотношение реализации однушек и крупного формата в последние годы было 50% на 50%. Но сейчас пропорция иная — 30% на 70%. Причем активнее всего продаются двушки стоимостью от 8 млн рублей», — говорит замдиректора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Наталья Агрэ.

«Мы тоже наблюдаем изменения в структуре спроса. В целом по рынку с начала года он упал на 20%, но доля крупного формата в продажах увеличилась с 45 до 60%», — добавляет исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов (компания работает в сегменте масс—маркет) также сообщил, что наблюдает рост интереса покупателей к просторному жилью, хотя и с поправкой на особенности сегмента. «В наших проектах вырос спрос на евродвушки. Их доля в квартирографии составляет 5%. А спрос на них с начала года вырос на 15%», — сообщил он.

Есть подобные примеры и в элитном сегменте. «Спрос на самые дорогие квартиры стоимостью около 100 млн и даже выше с начала года в нашем проекте подскочил в 2 раза. Так что средний чек по сравнению с предыдущим кварталом увеличился в 1,5 раза», — сообщил коммерческий директор компании «Леонтьевский мыс» Борис Каптелов.

Инвесторы затаились

Строители объясняют рост спроса на крупный формат тем, что на рынке стало меньше инвесторов, традиционно покупающих самое недорогое и малогабаритное жилье не для жизни, а для сохранения сбережений.

«С начала года доля таких сделок упала с 30 до 10%. Многие люди уже потеряли работу, а другие опасаются, что это случится, и не хотят привлекать ипотеку», — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. По ее наблюдениям, влияет на ситуацию и риск вложения в квартиры во время кризиса из-за возможного затягивания сроков строительства или банкротств девелоперов. «По этой причине приоритеты российских инвесторов сейчас сместились в сторону западного продукта. Опять становятся популярны вложения в недвижимость в Испании», — говорит она.

«Объем инвестиционных сделок упал с 25 до 10%. И в этом году их количество может сократиться до нуля», — прогнозирует руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. «Начинающие инвесторы к недвижимости охладели — у многих просто исчерпался запас «лишних» денег. А опытные переключились на крупный формат, который в расчете на «квадрат» стоит дешевле, чем мелкая нарезка, и в перспективе не грозит избытком предложения», — рассуждает Виталий Виноградов.
ьвиная доля нынешних покупателей, по словам застройщиков, выбирает квартиру для собственных нужд. И потому смотрит варианты побольше и получше.

«Многие семьи покупают квартиры «на вырост». Увеличился и процент повторных сделок (первую квартиру — себе, а вторую-третью — для детей и др.) — с 15 до 30%», — констатирует Наталья Агрэ.

Мелочь закончилась

Но есть специалисты, которые утверждают, что рост спроса на крупный формат — иллюзия.

«Он может быть признаком того, что у ряда строительных компаний почти не осталось небольших квартир», — говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Она напомнила, что в конце прошлого года студии и однушки на волне ажиотажного спроса, вызванного девальвацией рубля, шли нарасхват.

«Чисто визуально ситуация может выглядеть так, как будто раньше продавалось много маленьких квартир, а сейчас — много больших. Но нет! Просто сейчас многим застройщикам продавать больше нечего. Все остальное просто закончилось», — говорит Екатерина Гуртовая.

Она отметила, что при неправильном ценообразовании у застройщика всегда сначала продаются самые маленькие квартиры, а потом — самые большие. «Чаще это происходит из-за ошибки маркетологов. Реже это результат конкретной тактической задачи. Ее суть в том, чтобы продать большую квартиру в доме с высокой степенью готовности и получить более высокую прибыль, чем на старте строительства. В случае с квартирами мелкого формата дельта прибыли на старте и на финише скромнее», — говорит Екатерина Гуртовая.

По данным гендиректора ЦРП «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, в целом по рынку в I квартале 2015 года малогабаритные квартиры остаются самым ликвидным товаром — на них пришлось 68% от общего объема сделок первичного рынка. «Лучше всего покупали квартиры стоимостью не более 3 млн рублей», — уверяет он.

«В численном выражении количество людей, которые приобретали крупногабаритные квартиры для себя, практически не изменилось. Это подтверждает тезис о том, что покупка жилья является базовой потребностью человека. А базовый спрос никуда не девается даже в кризисные времена», — говорит гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.

В дальнейшем увеличению продаж крупногабаритного жилья в Петербурге, по мнению экспертов, может способствовать интерес иностранцев к российской недвижимости.

«Для них наша недвижимость подешевела почти в 2 раза. И доходность таких вложений сегодня с избытком окупает все возможные риски», — заключил Борис Каптелов.