20.07.2012 20:03 — Интервью
Источник: Ктостроит.ру

— Что вы вкладываете в понятие «ком­плексное развитие территории»?

— Это территории, развитие которых подразумевает формирование одного или нескольких кварталов со всем набором вновь создаваемой инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Сроки реализации подобных проектов, как правило, от 5 лет и более. Каждый проект нужно рассматривать отдельно, и к каждой территории можно применить разные способы управления развитием. Это зависит от многих факторов: начиная от локации и рельефа, близости к транспортным магистралям и источникам энергоносителей, пожеланиий заказчика относительно будущей застройки и так далее. Хороший проект можно реализовать на любой территории, независимо от размеров. Это могут быть и 10 гектаров, и 500. Основной принцип, по которому должно развивать территорию, весьма прост: «Это все мое, строится за мои деньги, и самое главное — я сам буду там жить». Ведь уют и комфорт в доме, независимо от его размера, создает хозяин, который придумывает идею, планировку, мелочи и детали — словом, все то, что делает дом уютным. Так происходит и с развитием территории. Сначала рождается идея, потом проводится глубокий анализ возможностей и путей ее реализации, далее следуют оптимиза- ция и последовательность освоения, прорабатывается этапность застройки и ввода объектов инженерной и социальной направленности. Здесь важен подход, опыт и желание создать комфортную среду обитания для нескольких тысяч человек.

— Считается, что комплексное развитие территории — это в первую очередь инже­ нерная подготовка территории.

— Действительно, это основа — базис, который впоследствии будет определять сроки освоения всей территории в целом. По моему мнению, в городе много территорий, которые по своей локации устраивают инвесторов и застройщиков. Вопрос в инженерной подготовке и транспортной доступности. И отсутствие или наличие градостроительной документации не всегда является определяющим фактором при принятии решения инвестором. Мы занимаемся проектами, как говорится, «с нуля» или «от поля». Последние пять лет все проекты, с которыми мы работали, представляют собой чистое поле. Инженерные схемы города неактуальны и порой не отражают планируемого развития. Все выдаваемые обязательства и ТУ по подключениям виртуальны: когда-нибудь, в 2022 году. Но подключение к общим сетям — не единственный способ. За последнее время в энергетике произошли большие изменения. Поэтому теперь в рамках одной территории можно создавать генерирующие и распределительные станции, ставить котельные, ТЭЦ и так далее. Появилась возможность обеспечить реальное подключение, не дожидаясь 2022 года. Монополисты ради одного клиента не будут строить инженерные объекты. Но средний объем потребляемой мощности для большой территории достаточен, чтобы строить свои локальные котельные, подстанции. Сейчас этим путем идут многие крупные застройщики. При этом надо отметить, что на больших территориях заметен экономический эффект от создания собственных объектов инженерной инфраструктуры. Так, котельные, электроподстанции, ТЭЦ дают возможность экономии средств инвесторов порой в два раза. А управление развитием без привязки к монополиям открывает возможности применять более гибкие схемы финансирования, ввода в строй и эксплуатации необходимых мощностей и объектов.

— А проекты реновации старых кварталов можно отнести к разряду КОТ?

— Конечно. Но здесь необходимо уточнить, о каких старых кварталах идет речь. Если говорить о реновации жилых кварталов, то это не- обходимая и естественная с точки зрения жизни города мера. Все в этом мире имеет свой жизненный цикл — здания стареют, разрушаются, и, чтобы не подвергать опасности жизни людей, подобные кварталы необходимо реконструировать. Но стареют не только здания… Вся инфраструктура этих кварталов находится в таком же плачевном состоянии. Если вы купили недвижимость в старом фонде и сделали ремонт в отдельно взятой квартире, заменив все трубы и провода, наивно полагать, что из крана потечет чистая вода, а напряжение позволит подключить все бытовые приборы. Основа идеи — это безопасность людей, ликвидация старого аварийного фонда, создание новых отвечающих современным требованиям жилых комплексов с комфортной средой для проживания. Реновация — исключительно городская программа и обязанность города. Изначально искать в этих проектах доходы и большую финансовую выгоду неправильно — скорее, необходимо ставить задачу по окупаемости проекта. Но город и инвесторы, в погоне за квадратными метрами, на деле пытаются реализовать план по уплотнительной застройке. Реновация, с нашей точки зрения, — это прежде всего глубокая переработка всех инфраструктурных составляющих территории. Это самый сложный вид КОТ, хотя бы потому, что затраты на качественное инженерное обеспечение таких ограниченных пространств, как правило, значительно выше, чем при освоении «пустых» территорий. Подобные проекты реализовываются с учетом огромного количества обременений и ограничений. Из всех территорий, которые сегодня вклю- чены в программу реновации в нашем городе, полностью реализовать изначальную идею возможно от силы в двух-трех кварталах. Однако этот процесс останавливать нельзя, городу надо спешить, потому что подходит срок у блочных домов постройки 70-х годов и там ситуация будет значительно хуже, чем с хрущевками.

— Какая функциональная направленность объектов недвижимости должна быть на крупных территориях? Какое соотношение функций помогает достичь баланса, создать комфортную среду обитания?

— С одной стороны, градостроительство, как математика, — точная наука. Существуют жесткие требования и нормы, определяющие функциональное назначение земельных участков при их формировании, возможные параметры застройки, допустимые цели использования и ограничения. Все эти требования определяют тот минимум, который необходим. Регламентируется все, от размера до количества мест. Но это — сухие цифры, а для создания комфортной среды в любой проект нужно вдохнуть жизнь. Чтобы создать успешный проект, будь то квартал, район или город-спутник, необходима команда профессионалов, одержимая идей созидания. Дело не в количестве или в функции — должно быть все удобно, доступно и продуманно. Оценка экономической эффективности должна осуществляться не по объектам, а по всему проекту в целом. Продуманный подход к инженерному обеспечению позволит экономить значительные средства, которые могут быть направлены, к примеру, на строительство спортивных объектов, окупаемость по которым наступает лет через десять. Один из законов Мерфи гласит: неважно, о чем говорят и кто говорит, — все говорят о деньгах. Вопрос в данном случае в том, каким путем вы к ним идете. Если ваша цель — выйти в «быстрые деньги», тогда комплексное освоение территории не для вас. Мы работаем на открытом рынке. Обеспечив минимум (школа, детский садик, торговый центр), каждый инвестор или его управляющая компания самостоятельно решают, чем «облагородить» тот или иной проект. Сегодня для покупателя важно, в какой район он переезжает. Мы часто говорим про общественные пространства, парки, объекты культуры и спорта. Все это должно присутствовать в проектах по развитию крупных территорий. Да, это дополнительные затраты, но это не коммерческие объекты — это «составляющие успеха», делающие привлекательным весь проект. Каждая территория должна быть сбалансирована, но для каждой нужно создать свою «изюминку». Однако вопрос, что строить, всегда остается за собственником и инвестором.

— Застройщики много рассуждают о, но­ вом качестве жизни в проектах КОТ. На практике это не получается. Почему?

— Результат напрямую зависит от цели, которую ставит застройщик. Как только цель — деньги, о комфортной среде можно забыть. Я знаю много проектов, где нет никакой среды — это фабрика по печатанию квадратных метров. Спросите, почему? Может быть, жадность и недальновидность.

— Сегодня девелоперы вынуждены само­ стоятельно заниматься крупными проекта­ ми, город жалуется на отсутствие средств в бюджете.

— Вопрос порой даже не в деньгах. Город не хочет заниматься инфраструктурой. Все комитеты и службы заняты латанием дыр и отписками, постоянной перепиской и ответами по всякого рода запросам с грифом «срочно». Отсутствует системный и плановый подход как к стратегическому развитию города в целом, так и к отраслевым схемам по каждой службе в отдельности. «К пуговицам претензии есть? Остальное не к нам». В такой обстановке, даже если и будут деньги, их эффективное использование весьма сомнительно.

— Что самое затратное для застройщика: инфраструктура инженерная, социальная, транспортная?

— Что касается стоимости по видам… Самая затратная статья — это объекты социальной инфраструктуры. Только школы, детские сады и поликлиники — это около 15–17 тысяч рублей на квадратный метр будущих улучшений. Улично-дорожная сеть — еще от 2 до 4 тысяч на квадратный метр, если, конечно, речь не идет о необходимости прокладки до территории проекта трассы или дороги длиной в 10 километров. Что касается инженерной инфраструктуры, то она всегда осуществлялась за счет средств застройщика и составляет в зависимости от проекта от 3 до 5 тысяч на квадратный метр.

— Что можно сделать в сегодняшних усло­ виях, чтобы проекты КОТ развивались? Кто это должен сделать?

— Для начала необходимы четкие правила игры. Надо уважать закон. Когда отдельные руководители принимают решения на основании «своих внутренних глубоких убеждений», очень хочется задать вопрос: а на каком основании они вообще возникают, эти «убеждения», и на чем они базируются, если противоречат действующему федеральному законодательству и установленным нормативам? Ни один инвестор не вкладывает средства в проект без четкого понимания графика и сроков реализации. Допустим, инвестор готов строить социальный объект или объекты инженерной инфраструктуры, но для этого надо сформировать земельный участок. Но документации по планировке территории (ППТ) нет, город ее просто не согласовывает. ТЭПы не утверждены, нет основания для проектирования и градостроительного плана участка. Другой вариант — когда инвестор готов передать объект городу, но чтобы внести его в адресную программу, нужно все то же самое.

— Застройщики долго ждали, когда новое правительство разберется в ситуации и нач­нет работать — в частности, ППТ утверж­дать. Но ожидание несколько затянулось…

— Начало было понятным… Любой антикризисный управляющий берет паузу, чтобы понять, что происходит на предприятии. А тут — город с огромной инфраструктурой. Требовать мгновенных результатов нельзя. Все честно ждали, но десять месяцев срок немаленький — пора бы уже…

— Тут с вами можно согласиться. Но пуга­ет полное отсутствие преемственности вла­ сти. Каждый новый руководитель начинает все будто с нуля.

— К сожалению, когда происходит смена власти на любом уровне, процесс останавливается. Главное — не затягивать с этим. Необходимо оценить ситуацию, выработать стратегию, определить цели и методы их достижения, набрать команду и плавно, взявшись за руки, всем вместе, каждый день работать для ее достижения. Эксперименты и суета никогда и никого не приводили к желаемым результатам. Старая истина: короля играет свита. Зачастую человек не знает, что делается от его имени и каким образом. Губернатор — ответственный человек, но пора определиться с командой и начать принимать решения.

— Ваша компания занимается разными проектами. Есть любимые?

— Каждый проект любимый. Если ты не любишь то, чем занимаешься, то результат будет отрицательным. Мы беремся за проекты порой сложные и, на взгляд некоторых участников рынка, невыполнимые. Однако поиск решений, нестандартных в своем исполнении, и детальная проработка всех нюансов приносят свои плоды. Перед тем как подписать контракт, мы уже знаем, как решить ту или иную задачу, а подписав — доводим до желаемого результата. Каждый проект — это детище каждодневного труда, итог воплощенных и реализованных идей, и браться за него надо тогда, когда ты веришь в результат. Основные наши преимущества — это опыт команды и комплексный подход к реализации проектов. Мы управляющая компания, совмещающая в себе консультантов, проектировщиков, службу заказчика и специалистов по инженерному обеспечению. Мы начинаем с разработки концепции и сопровождаем вплоть до регистрации права собственности на созданный объект. В нашу компанию обращаются, потому что мы все делаем «под ключ».

— Состоится ли в этом году запланирован­ный выход на площадку в проекте «Пулков­ские высоты»?

— Инвестор — компания Amtel-Properties — готов выйти на площадку, но нас, как и других участников рынка, держит на месте отсутствие ППТ. Проект разработан, но до сих пор находится в подвешенном состоянии.

— Вы не берете на себя подрядные функ­ции. Почему?

— Не исключаю, что в будущем мы создадим генподрядную компанию, пока мы не берем на себя эту работу. Причина проста — отсутствие в штате профессионалов по этому направлению. Браться надо только за то, в чем разбираешься и что умеешь делать хорошо. К проектированию и разработке инженерных сетей мы пришли через практику, жизнь заставила создать свое проектное подразделение — «БКН-Проект».

— Что у вас еще в ближайших планах?

— Есть пара серьезных проектов, по которым ведутся переговоры, но пока я не могу назвать проект или инвестора. Возможно, на PROestate представим новый проект развития территории.

— Как вы оцениваете перспективы сегод­няшнего рынка недвижимости?

— Краткосрочный прогноз — рост стоимости во всех секторах рынка в размере 5–10 процентов. Спрос растет, а объем предложения — нет. Инвесторы ждут стабильности и последовательности в принимаемых решениях. Думаю, среди участников рынка произойдут серьезные изменения. Средние застройщики будут «добивать» начатые проекты. Крупные строительные компании будут вынуждены заняться серьезным ленд-девелопментом. Компании, специализирующиеся на инвестициях в «землю», займутся их развитием и инженерной подготовкой, выводя на рынок уже сформированные земельные участки, мелкими лотами, с четкой функцией, обеспеченные инфраструктурой. Будет сформирован новый рынок «права на застройку». Раньше этим занималось государство. Появится рынок услуг управляющих компаний, специализирующихся на создании территорий и управлении ими.

— Очевидно, что вы цените профессионалов.

— У нас в компании принцип: делай хорошо или вообще не делай. Все должно быть проработано до мелочей. Я человек скрупулезный. И делаю только то, во что верю. Тратить время просто ради денег — неинтересно. Иногда приносят проекты, в которых, кроме необоснованного желания собственника, ничего нет. За такое мы не беремся. Мы маленькая компания, привыкли заниматься делом, нам слишком дорого собственное имя, чтоб разменивать его на фантазии «великих». Мы работам, как спецназ или реанимация: нас мало, специалисты хорошие, так сказать, для трудных случаев. Все нацелены на результат и работают как одна команда.

— А чем занимаетесь в свободное вре­ мя? Или надо спросить — на что у вас хвата­ет времени?

— Правильно сказать — на что хватает времени. Свободное время я стараюсь отдавать детям. Нам всем не хватает простых человеческих радостей — общения с друзьями, родителями. Обязательно надо находить время, чтобы встретиться и поговорить за чашкой чая.