Интервью — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Дмитрий Уваров: «В черте Петербурга практически перестали строить жилье эконом-класса»

    16.01.2014 15:24 — Интервью
    Дмитрий Уваров: «В  черте Петербурга практически перестали строить жилье эконом-класса»
    Источник: БН.ру

    На рынке пригородных новостроек появляются новые игроки. Компании, которые начали работать лишь три-пять лет назад, сейчас возводят за пределами КАД почти треть всего жилья эконом-класса. О растущей конкуренции на рынке рассказал БН заместитель гендиректора компании «Норманн» Дмитрий Уваров.

    – Чем запомнился ушедший год участникам рынка строящегося жилья? Как поменялась структура предложения и предпочтения покупателей?

    – Рынок Петербурга и его ближайших пригородов серьезно дифференцировался. Одной из основных тенденций минувшего года стало закрепление позиций небольших и средних компаний на рынке жилья эконом-класса, возводимого за пределами Кольцевой автодороги. Кстати, этот тренд наметился еще три-четыре года назад. Вспомните посткризисный рынок начала 2009 года: в то время небольшие игроки на нем практически не работали. С того времени ситуация существенно поменялась – компании «средней руки», которые ежегодно сдают в лучшем случае два-три небольших дома, сейчас занимают почти треть строительного рынка.

    Надо заметить, что именно эти фирмы чаще других рекламируют свои продукты, проводят различные акции, направленные на стимулирование спроса. Они становятся своего рода медийными игроками – с узнаваемыми брендами компаний и проектов. Особенно ярко это видно на примере застройки прилегающих к Петербургу территорий. Проекты жилищного строительства в поселках Кудрово, Мурино и Новое Девяткино реализуют десятки компаний разных «весовых категорий» – как крупные, так и небольшие игроки рынка. В целом у покупателей появился неплохой выбор, однако он ограничивается лишь пригородными территориями.

    Предложение в новостройках, расположенных в обжитых районах Петербурга, невелико. И, судя по всему, в ближайшие годы оно продолжит сокращаться – связано это с дефицитом подготовленных земель. В 2013 году на торгах Фонда имущества было продано лишь четыре участка с полным пакетом документов – под строительство жилья. Частные компании выставляют землю на продажу гораздо активней, но в большинстве случаев эти пятна не обеспечены необходимыми документами – отсутствует градостроительный план либо проект планировки. Покупать такие объекты сейчас довольно рискованно.

    В городе практически перестали строить жилье эконом-класса – это стало закономерным результатом земельного дефицита.

    – Еще недавно многие участники рынка жаловались на невнятную градостроительную политику властей. Чиновники тормозили запуск проектов жилищного строительства без объективных на то причин. Есть ли позитивные сдвиги?

    – Смольный идет навстречу участникам рынка недвижимости. Одним из таких позитивных шагов стало объявление «градостроительной амнистии». За время ее проведения разрешение на строительство получили застройщики двух десятков жилых домов, которые изначально были включены в список Госстройнадзора. Можно смело утверждать, что процесс согласования градостроительной документации сдвинулся с мертвой точки.

    – Один из объектов вашей компании также фигурирует в списке «градостроительной амнистии». Но разрешение на его строительство не получено до сих пор. Планируете ли продолжить реализацию проекта?

    – Речь идет об участке в поселке Парголово, на Ольгинской дороге, который в 2011 году мы приобрели у компании «Л1». На тот момент существовал согласованный градостроительный план и проект планировки территории, в состав которой входил и приобретенный нами земельный надел. После закрытия сделки мы решили откорректировать градостроительный план. Процесс пришелся на смену власти в Петербурге – начались долгие переговоры с отраслевыми комитетами. Мы предпринимали несколько неудачных попыток договориться об утверждении проекта. Процесс согласования затянулся.

    История могла остаться незамеченной, если бы не одно «но»: после покупки участка мы были уверены, что без проблем получим необходимые согласования. Потому начали привлекать покупателей по предварительным договорам купли-продажи. После того как проект «заглох», предложили гражданам несколько вариантов: вернуть заплаченные деньги (плюс компенсацию в размере 20% от прописанной в договоре суммы) либо перезаключить договоры на покупку квартир в других возводимых нами ЖК.

    Конечно, многие наши клиенты были недовольны таким положением дел – откровенно говоря, вся эта история негативно отразилась на нашей репутации. Из-за чего объемы продаж сократились примерно на 10%.

    И вот, наконец, по объекту в Парголово – ЖК «На Заречной» – буквально на днях нам предоставили градостроительный план. Разрешение на строительство планируется получить до 30 июня нынешнего года.

    – Но пока они отсутствуют – и многие застройщики переходят работать в Ленобласть. Там выгодней?

    – Развитием большинства крупных земельных наделов, расположенных рядом с Кольцевой автодорогой, занимаются управляющие компании. Именно они координируют взаимодействие с областными властями, согласовывают необходимую документацию. И уже затем привлекают к развитию своих территорий застройщиков. Именно по этой схеме мы работаем с компанией «Евроинвест», которая формирует участки под жилищное строительство в Мурино. Такой механизм эффективен при реализации относительно небольших ЖК – общей площадью до 50-70 тыс. кв. м.

    Если же речь идет о проектах комплексного освоения территорий, застройщику имеет смысл самостоятельно взаимодействовать с администрацией. Нам это лишь предстоит – в ушедшем году мы приобрели два участка в Ленобласти: возле поселка Юкки и – в середине декабря 2013 года – еще один в Девяткино, у «Евроинвеста». В общей сложности на этих территориях построим около 200 тыс. кв. м. А в ближайшее время начнем вести переговоры по приобретению крупных наделов, на которых в общей сложности хотим возвести еще порядка 500 тыс. кв. м жилья.

    – Но многие уверены, что рынок строящегося жилья ближайших пригородов Петербурга начинает затовариваться. В районах массовой застройки появляются десятки однотипных проектов, большая часть квартир в которых – малогабаритные «однушки» и студии. Именно такое жилье строит ваша компания, но ведь спрос на него не увеличивается…

    – Опасность затоваривания существовала всегда. Другое дело, что на рынке строящегося жилья в заКАДье сейчас отсутствует конъюнктурный рост. Сложно просчитать, от чего сейчас зависит изменение цены квадратных метров. По отдельным проектам стоимость жилья практически всегда увеличивается в пределах инфляции и зависит от стадии строительства. Средневзвешенная цена в определенных локациях, напротив, снижается. Происходит это за счет вывода на рынок новых проектов, застройщики которых демпингуют, пытаясь привлечь покупателей.

    Тем временем на структуру себестоимости начинают влиять новые факторы. В частности – необходимость возводить «социалку» силами участников рынка и обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков. В совокупности они увеличат себестоимость квадратного метра как минимум на 10%.

    Включать эти затраты в стоимость жилья нецелесообразно: ведь покупатели жилья эконом-класса почти всегда голосуют рублем. А конкуренция (в том числе и ценовая) на рынке новостроек за пределами Кольцевой автодороги крайне высока. Поэтому увеличение цены тут же сократит объемы продаж. Остается снижать маржинальность бизнеса. Умерить аппетиты придется в первую очередь крупным застройщикам, которые также реализуют свои проекты в пригородах Петербурга. Именно те, кто входит в топ-10 лидеров строительного рынка, закладывают в стоимость «квадратов» высокую маржу.

    – В каких направлениях будет развиваться рынок строящегося жилья в наступившем году?

    – Спрос на жилье эконом-класса за пределами Кольцевой автодороги никуда не уйдет. Тем более, участники рынка предлагают все больше инструментов для потенциальных клиентов, которые ограничены в деньгах, но нуждаются в улучшении жилищных условий. Ипотека с минимальным первоначальным взносом, длительные беспроцентные рассрочки – все это в значительной степени сохраняет, а порой и повышает спрос на жилье эконом-класса в пригородах Петербурга. С другой стороны, стоимость такой недвижимости, скорее всего, расти не будет. Основной объем новостроек невысокой ценовой категории продолжит концентрироваться в Ленобласти.

    А рынок жилья Петербурга продолжит развиваться по московскому сценарию – квартиры в строящихся домах, находящихся в обжитых районах, для большинства покупателей окончательно станут недоступной роскошью.


    Без комментариев



    Расширенный поиск