Вниманию пользователей проекта Долгострою.Нет Санкт-Петербург предлагается аналитическая статья, основанная на личном опыте автора, который поделился своими результами по инвестированию денежных средств в новомодное предложение на рынке недвижимости - апартаменты в апарт-отелах. Исследование было опубликовано в группе «Петербургская Недвижимость» в социальной сети.

«Несколько месяцев назад нам на свадьбу подарили крупную сумму денег — около 3 млн рублей. С одной стороны — радость, с другой — теперь голова болит о том, как грамотно распорядиться ими. Как говорится, деньги должны работать. Я долго искал решение, изучал ситуации, рынки, советовался с друзьями и коллегами. Мне хотелось хорошо и быстро заработать, но при этом без риска для себя, и чтобы не прогореть.

Жена и родители советовали положить деньги на депозит. Счет в банке — это, бесспорно, надежно, деньги всегда под рукой, да еще и проценты начисляются. Начал смотреть предложения только крупных банков — рисковать я не хотел. Почти все банки предлагали процентную ставку на уровне 8,5%. В принципе неплохо, и за пару лет набежала бы довольно крупная сумма. Но тут я понял, что за те годы, что мои деньги будут лежать в банке, цены-то вырастут! Получается, что я средства сохраню, но все мои проценты съест инфляция. Как говорится, жаба душит, я не хочу сохранять, зная, что могу заработать. Так отпал первый вариант.

Следующей мыслью было — перевести все в евро или доллары. Но слишком уж противоречивые прогнозы дают на этот рынок, курсы то растут, то падают, ситуация нестабильна. Для меня — слишком сложно и рискованно.

Знаю, что неплохо можно заработать на покупке акций. Но рынок брокеров, дилеров, котировок и все что связано с биржей — темный лес, к тому же начать успешно там очень трудно. И нестабильность мировой экономики, тем более российской, заставляет сомневаться. Конечно, рискнуть можно, есть надежда на выгодную сделку и удачную покупку ценных бумаг, но этот вариант не для меня, потерять деньги я хочу меньше всего.

Работая в сфере недвижимости, знаю, что инвестировать в недвижимость — прибыльно. Я уже несколько лет занимаюсь продажами квартир, и не понаслышке знаю, что рынок цикличен, и даже если снижается и подвержен каким-то кризисным явлениям, то потом снова начинает расти. Он быстрее других оправился от кризиса 2008–2009 годов. И я знаю, что недвижимость — это надежно: недвижимость никуда не денется, а жить всем где-то нужно, поэтому квартира всегда пригодится.

Существует два способа заработать на квартире. Первый — купить на стадии котлована, а потом перепродать в конце строительства. В этом случае инфляция не страшна, потому что пропорционально ей растут и цены. Например, квартира, которая на старте продаж стоит 2 млн рублей, в конце строительства продается уже за 3 млн. Это за 1,5 — 2 года, пока дом строится, зарабатываешь около 1 млн рублей. Другой вариант — сдавать квартиру в аренду. Он наиболее прост и понятен простому человеку, ведь все мы когда-то снимали или сдавали жилье, и понимаем, как это работает.

Сейчас рынок недвижимости просто «гудит» о том, как выгодно сдавать в аренду апартаменты. Это новый тип недвижимости, и я решил разобраться, что это такое. Апарт-отели — это дома, которые строятся в престижных районах города, рядом с достопримечательностями, метро, хорошим бизнес-окружением, но при этом стоят на 20–30% дешевле в связи с тем, что это продукт на рынке Санкт-Петербурга новый, к нему еще только присматриваются и покупатели, и владельцы бизнеса. Кстати, в Москве апартаменты занимают треть рынка недвижимости. Также есть ряд нюансов, которые отличают апартаменты от квартир.

Это нежилая недвижимость, в которой можно прописаться, но только временно — вопросами регистрации занимается управляющая компания, так что это решаемо. В моем случае прописка не важна, так как уже есть. Второй нюанс — это коммунальные платежи. Слышал, что для коммерческой недвижимости тарифы по коммунальным платежам выше. Действительно, оказалось, что придется платить больше на 30% по счетчикам, но только по трем показателям: свет, холодная вода и водоотведение. Прикинул, сколько плачу за свою квартиру, прибавил 30%, оказалось, что порядка 1000 рублей переплата. За обслуживание апарт-отелей в среднем берут по 80 рублей за квадратный метр — получается порядка 2500 рублей за студию, плюс счетчики. За все про все выходит 3500 в месяц. На мой взгляд, недорого и соизмеримо с тем, сколько приходится платить за обычную квартиру.

Еще слышал, что на коммерческую недвижимость налог выше. Стал разбираться: оказалось, что он составляет 0,5–2% от оценочной стоимости (стоимость по ПИБ). За все время работы в недвижимости никогда не встречал оценочной стоимости выше 1 млн рублей. Получается, что налог на апартаменты составит 10 тысяч в год (беру по максимуму) — менее тысячи в месяц, что тоже вполне реально. Я провел анализ и составил таблицу (см. ниже), где сравнил апартаменты в новом апарт-отеле Avenue Apart на Петроградке и обычные квартиры в разных частях Петербурга.

Из таблицы видно, что апартаменты окупаются быстрее квартиры в два раза, и дальше приносят чистую прибыль. К тому же, я покупаю элитное жилье по цене типового. Плюс ресепшн, бутики, рестораны, химчистка на первом этаже, плюс дорогая отделка холлов и самих апартаментов — все это влияет на стоимость аренды. Еще одним преимуществом апартаментов является управляющая компания, заключив с ней договор, я не трачу ни сил, ни времени на поиск клиентов, уборку и т. д.

Подведу итог. Если инвестировать, то в недвижимость. Если в недвижимость, то на сегодняшний день — это апартаменты, ведь это еще и собственность — отличная квартира в престижном районе города. Так что у моего сына уже будет элитное жилье на Петроградке, вот он обрадуется… через 18 лет.»

Таблица. Сравнительный анализ доходности инвестирования в недвижимость апарт-отеле и в обычно жилом комплексе:

Отметим, что на сегодняшний день на рынок Петербурга выведено несколько предложений покупки квартир в апарт-отелях. Это ЖК Avenue Apart на улице Академика Павлова от ГК «БестЪ», апарт-отель Salut от компании ООО «Пулковская» на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе и МФК YE’S от группы компаний «Пионер» на улице Хошимина в Выборгском районе.

Жилой комплекс апартаментов Avenue Apart («Авеню Апарт») в Петроградском районе:

Жилой комплекс апарт-отель Salut («Салют») на Пулковском шоссе:

Многофункциональный комплекс ​YE’S у станции метро «Проспект Просвещения»: