23.04.2013 12:09 — Интервью
Источник: БН.ру

До конца этого года в рамках программы развития застроенных территорий Петербурга начнется строительство в девяти городских кварталах. О настоящем и будущем программы рассказал БН генеральный директор «СПб Реновация» Артур Маркарян. 

– Артур Петрович, по каким адресам (кварталам, территориям) уже начались или в ближайшем будущем начнутся строительные работы?

– У нас работа ведется непрерывно по всем 22 кварталам. Однако. в силу того что мы занимаемся таким сложным процессом, как строительство внутри уже сформировавшихся городских территорий, возникает ряд сложностей. В частности, нам необходимо разобраться с сетями, расселением, по целому ряду кварталов необходимо внесение поправок в градостроительный план, в проекты планировок территорий… Так что работа ведется везде, хотя далеко не всегда наше присутствие заметно со стороны.

– Где от стадии бумажной работы удалось наконец перейти непосредственно к практике?

– До конца года нам предстоит выйти на стройплощадки как минимум в девяти кварталах. Уже сейчасведутся строительные работы в Сосновой Поляне, кв. 7-17, произведен снос расселенных домов в квартале 10 Колпино, также планируем запустить работы в Московском районе, в Полюстрово, в Нарвской Заставе, Ржевке, в Рыбацком… Ну а в следующем году нужно приступить и ко всем остальным территориям.

– Сколько жилья будет построено для продажи и сколько для переселения жильцов сносимых домов?

– У нас следующий механизм работы. Там, где есть свободные пятна под застройку, строим дома и в них переселяем жильцов первой очереди зданий, предназначенных к сносу. Соотношение жилья для переселенцев к тому, что пойдет на рынок, по первым очередям будет составлять примерно 60/40. В каких-то кварталах получится – 50/50. Довольно тяжелое соотношение для нас, так как оно полностью не перекрывает затрат на строительство.

Где-то мы действуем по-другому: сначала расселяем граждан за собственные средства и сносим дома, а затем строим новое жилье. Так сейчас происходит в Колпино, где осталось закончить расселение всего в трех домах, и тогда можно будет приступать к строительству.

– Если затраты не окупаются, в чем же будет выгода?

– На первых этапах коэффициент расселений будет достаточно высоким, и коммерческой выгоды здесь, казалось бы, нет. Но с каждым этапом, с каждым годом этот коэффициент будет снижаться, а лет через пять, когда большая часть домов будет расселена, он снизится очень ощутимо.

– Мы забежали далеко вперед. А сколько жилья «СПб Реновация» намерена построить в обозримом будущем?

– Уже в следующем году мы должны выйти на объемы приблизительно в 0,5 млн кв. м строящегося жилья. Из них более половины пойдет на расселение. Возможно, получится даже больше. В стадии проектирования сейчас где-то порядка 600 тыс. кв. м. Так что полмиллиона – это минимум. Просто не исключены какие-либо сбои, переносы сроков по объективным причинам.

– Компания «Воин-В» в рамках программы реновации заканчивает строительство первого дома под расселение в Ульянке. Когда инвестор открыл продажи в этом доме, зазвучали обвинения, что компания занимается обычной уплотнительной застройкой и никаких квартир жителям расселяемых хрущевок давать не собирается. «СПб Реновация» не боится столкнуться с чем-то подобным?

– Мы с самого начала считаем, сколько квартир необходимо выделить на переселение, и сколько пойдет на рынок. После получения разрешения на строительство начинаем заключать с переселяемыми гражданами договоры бронирования, которые закрепляют конкретную квартиру за конкретной семьей. Поэтому продажи по тому или иному объекту не должны вызывать негативной реакции. Тем более что при тех масштабных задачах, которые стоят перед компанией, без расселений мы просто не сможем двигаться дальше и выходить на нужные объемы строительства. Мы просто не придем к цифрам и величинам, заложенным в программе.

– Существуют два квартала, которые приобрели репутацию «мятежных» – из-за большого количества протестов против программы. Это кварталы 1-5 в Сосновой Поляне и Нарвская застава. Не все, но очень многие жители считают свои кварталы вполне благополучными, благоустроенными. И не признают свои дома ветхими…

– Сейчас вы предложили мне отвечать за власть, чего я делать не должен. От себя скажу, что никто не может отрицать того, что в названных кварталах значительное количество жилья находится в ужасном состоянии. Возьмем Нарвскую заставу. Согласен, эти малоэтажные сталинки внешне очень симпатичные. На уровне эстетики они хороши, а вот на уровне качества материалов… Деревянные перекрытия, шлакобетон, стены, которые продуваются насквозь – все это может рассыпаться в любой момент.

То же самое в Сосновой Поляне, в кварталах 1-5. Там есть два-три дома, которые в хорошем состоянии. Но большая часть не стоит того, чтобы их вечно латать. Например, ансамбль Андрея Оля, который мы хотим полностью воссоздать, сохранив все его архитектурные особенности. Часть домов там сгорела, они стоят покосившиеся, а в части просто невозможно жить.

Похожая ситуация и по кварталу 10 в Колпино. Но там оказалось проще приступить к работам, потому что техническое состояние жилищного фонда было еще хуже и дома уже сами начали разваливаться. У нас есть видеосъемка сноса, где хорошо видно, как опасны для жильцов были их дома. Экскаватор успел только раз толкнуть ковшом стену здания, и оно «сложилось».

Послевоенные здания, «немецкие коттеджи», далеко не всегда строились, как гласят предания, пленными немцами. И далеко не всегда строились добротно. Когда-то мне приходилось работать в Ленинакане, на ликвидации последствий землетрясения. И там я имел дело с домами, которые действительно строили немцы. Так вот их не так-то просто было разобрать, не то, что колпинские «немецкие коттеджи».

– То есть те дома в Нарвской заставе и Сосновой Поляне, которые находятся в удовлетворительном состоянии, вы сносить не будете, и жители зря паникуют. Я вас правильно понимаю?

– Конечно. Скажу больше, есть дома в Сосновой Поляне, которые, на наш взгляд, очень далеки от оценки «удовлетворительно», но мы и их тоже не будем сносить. Хотя их жильцы к нам приходят и просят, чтобы их расселили.

– Где логика?..

– Не знаю. Вопрос не ко мне. Программу писала не «СПб Реновация», а власти. И адреса вносили не мы.

– Ну а малоэтажный квартал в Нарвской заставе все-таки пойдет под снос?

– Не везде. Там есть группа двух-трехэтажных домов, которую мы также, как и в случае с ансамблем Оля, хотим восстановить. По крайней мере фасады домов, планировка останутся такими, какими были изначально.

– Свою практическую работу в кварталах 7-17 Сосновой Поляны вы начали со строительства детской площадки. Однако создание полноценной среды обитания требует гораздо большего. Какие инфраструктурные преимущества будут у обновленных кварталов в сравнении с тем, что есть там сейчас?

– Мы намерены реализовывать на всех наших территориях принцип шаговой доступности. Везде, где это необходимо и где возможно, будем создавать различные формы коммерции – салоны бытовых услуг, кабинеты врача, аптеки, магазины…

– Означает ли это, что предусматривается строительство не только жилых зданий, но и коммерческих?

– Нет, все это будут встроенные помещения в жилых зданиях.

– Будете продавать эти помещения или сдавать в аренду?

– Только в аренду. Потому что мы хотим регулировать функцию каждого нежилого помещения. Если продавать, то нельзя быть уверенным, что покупатель-собственник устроит там булочную или аптеку, словом, то, что необходимо именно в этом месте для удовлетворения потребностей жильцов. Там могут появиться десять салонов красоты, пара-тройка стоматологических кабинетов и больше ничего.

– У «СПб Реновации», насколько мне известно, когда-то был очень интересный документ – график расселения домов…

– Был такой документ, но сейчас публиковать обновления в нем нет смысла. К сожалению, график расселения не поддерживается со стороны целого ряда административных органов. Нам, особенно на первом этапе работы, приходилось каждое согласование получать в три-четыре раза дольше установленных на это сроков. Тогда о каком графике может идти речь? В таких условиях публиковать график – значит брать на себя невыполнимые обязательства.

– Но люди должны знать, когда им готовиться к переезду…

– Со временем мы выровняем работу и составим новый график. Я могу привести пример. При расселении дома в квартале 10 Колпино процесс переезда нанимателя из муниципальной квартиры занял около года. Нам приходилось самим бегать с его документами по инстанциям. Правда, все это оказалось не зря. Теперь нами получен опыт, и мы знаем, как сократить процесс расселения жильцов, проживающих по договорам социального найма, с года до нескольких месяцев. Так что впоследствии дело пойдет быстрее.

– Кого труднее переселить, собственника или нанимателя?

– Нанимателя труднее. И в этом мы видим большой риск для успешной реализации программы. Ведь квартиру передаем не конкретному человеку, а городу. А, что уж скрывать, не все чиновники администрации понимают важность этой программы и правильно осознают свое место в ней.

А с собственниками все очень просто. С каждым проводятся переговоры в частном порядке, приходим к прямому соглашению и никаких проблем.

– У вас ведь трения и с представителями законодательной власти. Депутатские запросы в прокуратуру мешают работать?

– Тоже по-своему тормозят процесс, но с ними проще. Прокуратура, в свою очередь, присылает запросы нам. Мы даем исчерпывающие ответы. Серьезных проблем не возникало и нарушений с нашей стороны не выявлено.

– Артур Петрович, в Сосновой Поляне проект называется «Сандэй», в «Полюстрово» – «Барлоу» и так далее – названия иноязычные. И проектирование ведут европейские специалисты. В чем причина? Почему такая любовь к «заморским» архитектурным студиям?

– Начнем с того, что, когда Петр I строил европейский город, он и к строительству привлекал именно европейцев. У нас похожая задача. Мы хотим в своих кварталах создать среду обитания на основе европейского опыта жилой застройки, европейских норм энергосбережения и обеспечения объектами инфраструктуры. Для этого мы и пригласили английских, немецких, шведских архитекторов – их студиях многие годы работают с той средой, которую мы надеемся создать здесь.