26.03.2013 14:57 — Новости компаний
Источник: Ктостроит.ру

Проект «Леонтьевский Мыс» вызывает споры в среде специалистов. Например, совершенно непонятно, к какому сегменту его отнести: бизнес-класс или элита. Генеральный директор одноименной компании Игорь Оноков объяснил в интервью «Кто строит в Санкт-Петербурге» , почему проект нельзя однозначно привязать к определенному сегменту и почему не бывает элитных кварталов.

— К какому классу относите свой проект Вы?

— Однозначно не скажешь — у нас микс из элиты и бизнеса. Если мы будем говорить, что к элите относится целый квартал, то это не очень понятный формат. Хотя на нашем рынке «элита» — размытое понятие. Мы в своем проекте дали три техзадания по параметрам квартир: А, В и В+. Например, В — это бизнес-класс. Основа здесь — функциональность. Жилье подразумевает общую зону 25–30 квадратных метров. Это покупатели, которые говорят: деньги у меня есть, но я их считаю. Они все в жизни рассматривают как бизнес-проект, смотрят на функциональность и оценивают объем финансирования.

Совершенно другое техзадание дается для класса А. Покупатель элиты говорит только «я хочу»: для него холл 80–100 метров — это абсолютно нормально. Он тоже будет смотреть, сколько это стоит, но во вторую очередь. Это покупатель, который хочет получить специальные условия. Что касается категории В+, то в этом случае покупатель находится в бизнес-классе, но хочет показать, что деньги у него есть. В таком жилье общая зона может достигать 50–60 метров. И это уже третье техзадание. То есть в проекте есть три различных класса, при этом социальные блага распространяются на всех жителей. Но сказать, что весь квартал будет элитным,- неверно. Собрать 400–500 человек в одном месте — это инкубатор. А элита, как известно, не терпит инкубатора. Мы стараемся все делать так, чтобы у покупателя не было желания что-то переделать после въезда. Это, в моем понимании, и есть профессионализм. Если что-то переделывают, значит, этим занимались непрофессионалы.

— В вашем проекте участвует мировая звезда — Филипп Старк. Привлечение иностранных партнеров в российские проекты — это «фишка», с помощью которой предстоит заманить покупателя, или в России нет специалистов такого класса?

— У нас в строительстве есть санитарные правила и нормы. С одной стороны, хорошо, что они есть. В эконом-классе так должно быть, чтобы обеспечить безопасность. Но в элитных проектах следовать таким правилам — это нонсенс. Наши архитекторы и дизайнеры учатся и работают в этих СНиП. Они, следовательно, в какой-то части зашорены и алгеброй гармонию гробят. В то же время СНиП — барьер для западных архитекторов. Их пригласили в Россию творить, но ни один проект не был реализован. Люди, которые сидят на защите СНиП, не пропустят проекты, не соответствующие нашим нормативам. Приступая к проекту «Леонтьевский мыс», мы понимали, что систему не изменить. Пригласить в качестве архитектора звезду мировой величины означало напороться на вилы СНиП. И мы работаем со своим архитектором — Святославом Гайковичем и его бюро «Студия 17», а всемирно известную звезду приглашаем делать дизайн.

Я считаю, что в конкретный момент в проект надо приглашать лучших. Не согласен с западным подходом — поручать отдельные направления определенным специалистам. Специалисты, зная подводные камни и стараясь их избежать, чаще всего идут по наиболее легкому пути, который далеко не всегда является лучшим.

— Что бы вы отнесли к исключительным особенностям Вашего проекта?

— Градостроительный подход. Мы пригласили НИИ урбанистики и попросили градостроителей увязать наш проект с городскими планами. Это был первый шаг. Второй шаг — опрос знакомых. Мы спрашивали, что должно быть рядом с домом. Есть пропорция 80:20. Эти 80 процентов требований, которые мы услышали в результате опроса, мы и постарались вместить в наш комплекс. В результате у нас будет зона прогулок — об этом многие говорили; будет лобби для встреч и прочее. Далее — потоки: гости, обслуга, машины. Их надо развести и сделать минимум пересечений. Над инженерией мы отдельно подумали. У нас сделан вакуумный мусоропровод под землей. Мусор вывозим спрессованный — всего одна машина нужна, и та не каждый день. Зачем лишний раз людей беспокоить по ночам. Интегральный параметр элитного жилья — возможность спать с открытым окном. Это означает и отсутствие шума, и чистый воздух, и безопасность.

— Осенью прошлого года на торгах Фонда имущества вы купили солодовню пивзавода «Бавария». Это еще одна часть проекта «Леонтьевский мыс» или новый самостоятельный проект?

— Солодовня располагается напротив «Леонтьевского мыса» через Ждановку и портит вид — это первое. Дальше. Мы же можем развивать свой проект? Можем. Почему на большие территории бизнес не заходит, а только государство? Потому что первый, кто заходит, получает убытки. А вот кто идет следом, тот снимает сливки. Поэтому первым должен заходить город. Мы на «Леонтьевский мыс» зашли первыми. Развивая территорию, понимаем, что дальше будет лучше. Развивая наш проект, мы одновременно увеличиваем капитализацию солодовни. Петровский остров надо развивать, но он большой, поэтому никто за него берется. А мы подтолкнули этот процесс.

— А как вообще формируется портфель ваших проектов? Какого рода предложения вас интересуют?

— Мы рассматриваем другие участки. Сейчас собираемся заняться малоэтажным проектом. Мы готовы работать в любом сегменте, хоть в экономе. Нет, пожалуй, лучше комфорт — эконом сегодня загнали с тупик. Это должно быть недорогое жилье, но не дом кума Тыквы из сказки про Чиполлино. У нас свой подход к проектам: хотим, чтобы в каждом классе качество было на верхней планке ожидания клиента. Мы строим дом комфорт-класса в Университетском городке в Петергофе. Цены там были соответствующие — 42 тысячи рублей за квадратный метр. При этом цоколь дома облицован гранитом, лифты Mitsubishi, есть колясочная и помещения для консьержей. Да и дом не панельный, а кирпично-монолитный.

— Из каких источников финансируются ваши проекты?

— Во-первых, акционеры. Во-вторых, у нас есть партнер по «Леонтьевскому мысу» — банк «БФА». Наш проект хорошо продвигается благодаря их участию. У нас большой кредит, наверное, один из самых крупных. Я вообще не согласен с тем, что кредиты надо «размазывать» по разным проектам. Нужна прозрачность денежных потоков. Кажется, против себя говорю? Нет. Прозрачность всегда лучше. Покупатели доверяют такой компании, значит, больше купят. И с банками отношения выстраивать проще и дешевле. И контролировать проект. Договоры долевого участия — это контроль двойных продаж и больше ничего. Надо контролировать финансы. Сумма денег на нашем счете плюс сумма за непроданные квартиры должны с лихвой покрывать затраты на достройку проекта. Тогда банкротства не будет.

— Мораторий на строительство в центре Петербурга, по мнению многих специалистов, обедняет элитный сегмент. Что вы думаете об этом?

— Мораторий случился вовремя. У нас уже вандализм строительный в центре начинался. Еще чуть-чуть — и улицы бы начали застраивать. Нужна передышка. Мораторий — нейтральная полоса между городом и бизнесом. Бизнес сегодня продолжает работать на квартальной застройке так же, как когда ему один дом давали. У бизнеса появились деньги, покупают целые кварталы, а правила — как для одного дома. Задача бизнеса — прибыль, об остальном он не думает. Бизнес надо ограничивать, он должен быть обложен красными флажками, но понятными и неизменными — это и есть качество инвестклимата.

— Программа реконструкции центра (два пилотных квартала заявлены в работу)- это пример джентрификации, в результате которой мы получим элитный центр, или нормальная реновация, которая подтолкнет бизнеспроцессы на исторических территориях?

— Берем центр, который предназначен для элиты. Сколько метров нужно элите? Сколько это стоит? Не может весь город Петербург быть элитным. Я не верю в такие идеи.

— В течение нескольких лет вы повторяете мысль: земля в строительстве должна работать не так, как работает сейчас.Почему вас так тревожит невозможность передавать землю в залог? Рынок ведь работает.

— Земля, безусловно, должна работать, а ее невозможно ни отдать, ни взять в залог. И застройщики берут кредиты. Если 6 процентов — инфляция, 2–4 процента — стоимость займа за границей, 8 процентов — межбанковский кредит, почему мы получаем кредиты под 13–18 процентов? Такой банковский процент — это насос, который перекачивает деньги от бедных к богатым. Лучшая гарантия по кредиту — земля. Максимальная гарантия. С ней ничего не произойдет. У Маркса говорилось про три вида доходов: заработная плата, бизнес и земельная рента латифундистов. Они единственные, у которых нет никаких рисков. А мы это свойство земли вообще перестали учитывать. Банк землю взять в залог не может — она размыта, каждому дольщику принадлежит кусочек. По договору долевого участия дольщик получает права на землю в процессе строительства. Дольщик в любой момент может заблокировать процесс, не согласившись отдавать землю в залог. Думаю, надо попытаться наконец донести эту мысль до Законодательного собрания Петербурга.

— Вы возглавляете крупную компанию. Но у вас разнообразные интересы. Зачем вам баскетбол, например?

— Баскетбол — это семейное. Один из членов нашей семьи — знаменитый баскетболист Александр Белов. И мы считаем, что это направление нам надо развивать, чтобы детей зазвать в спорт. Это память об Александре. Мы занимаемся организацией турниров — в школах и институтах. Ежегодно проводим международный Кубок Кондрашина — Белова с приглашением лучших клубов Европы, где участники детских турниров могут увидеть, к чему стремиться.

— А что подвигло вас стать почетным мальтийским консулом?

— Когда мальтийская сторона решила открыть в Петербурге консульство, мне предложили стать почетным консулом. Раньше у меня бизнес был связан с Мальтой, там меня знают. Институт почетных консулов имеет древнюю традицию: предложить должность почетного консула местному жителю, который может помогать Мальте в своей местности. Так было и в старой России. Сейчас почетных консулов Мальты много, больше сотни человек. Среди них есть очень известные люди. Каждые два года мальтийское правительство нас собирает.

— Бизнесу эта должность помогла?

— Я сказал бы неправду, если бы стал отрицать. Помогает, конечно. В частности, находить партнеров. Но и создает свои ограничения: я не участвую в целом ряде операций. Например, никогда не участвовал в тендерах — настолько коррупционная схема, что участвовать в ней нет никакого желания. Или надо входить в сговор, или заведомо известно, что проиграешь.

— Многие вещи, например, в проекте вы делаете первым в городе. Для вас важно быть первым?

— Быть первым — это не мое. Мне интересно создать атмосферу, в которой люди проявляются. Вот баскетбол — интересный индикатор, здесь характер трудно скрыть. Если на площадке действуешь исподтишка, значит, и в жизни на такое способен. Лидеры здесь сильно проявляются.

— Интересы у вас очень широкие…

— Люблю познавать мир. У меня есть притча об этом: почему семерка — божеское число, а шестерка — дьявольское. Семь — простое число. Это первое «большое» простое число в ряду простых. Что такое простое число? В нем нет математики, значит, есть вера. Шесть — совершенное число. Поэтому в нем много математики. Следовательно, нет веры. Давайте познавать мир — человек должен дойти до всего сам.