01.03.2013 11:09 — Интервью
Источник: Ктостроит.ру

Генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев признал резонными все нарекания областной власти к проектам планировки территорий (ППТ) в Мурино. Сегодняшние обременения застройщика заботой о социальных объектах он расценивает как инвестиции, которые принесут свои плоды уже через два-три года. Его интервью в газете «Кто строит в Петербурге?» представлено ниже.

— Арсений Владимирович, насколько комфортны сегодня условия в Петербурге и Ленобласти для реализации инвестиционных проектов?

— На мой взгляд, в Ленинградской области созданы вполне рабочие условия, в которых можно развиваться, начинать новые проекты и завершать старые. Какая-то часть наиболее негативных посткризисных явлений уже отошла в прошлое. Со всеми нынешними обстоятельствами можно мириться. Мы видим перспективы развития — и это самое главное. У нас есть рабочий настрой.

— Вы видите перспективы развития только в Ленинградской области?

— Да. В свое время мы осознанно сделали ставку на реализацию проектов на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области и в ближайшее время от этого выбора отказываться не собираемся. Так сложилось, что мы подбирали землю именно со стороны области. Это вопрос не административной границы, а спроса и предложения на рынке жилищного строительства. Более того, в Ленобласти сейчас более конкретно ставят задачи по развитию территорий, чем в Санкт-Петербурге. Безусловно, в течение какого-то времени ситуация может меняться, но сам по себе вектор развития у нас направлен на границу между Петербургом и областью.

— Как развиваются ваши проекты в Ленобласти?

— В прошлом году мы завершили первый внятный проект — «Новые Колтуши» — и начали второй большой проект «Тридевяткино царство» в районе Мурино. В перспективе этого года реализация проекта в поселке Куттузи Ломоносовского района, недалеко от Красного села, а также в районе Колтуши — Янино.

— Это проекты комплексного освоения территорий?

— Такое название прижилось по отношению к подобным проектам. В целом наши проекты действительно можно отнести к комплексному освоению территорий: мы строим кварталами, микрорайонами, пытаемся создать новую среду проживания. Сейчас это принято называть проектами КОТ. Между тем проекты КОТ весьма разнообразны. Порой объемы сдачи жилья могут отличаться на порядок.

Есть проекты, в которых заявлено и по два, и по три миллиона квадратных метров жилья. Мы же считаем, что удобными для строительства с инженерной и маркетинговой точки зрения, интересными для покупателей являются проекты, в которых предусмотрено не более 300 тысяч квадратных метров жилья. Гораздо выгоднее реализовывать три проекта по 300 тысяч квадратных метров, нежели один миллионник. Наверное, в этом выборе наше отличие. На мой взгляд, развивать многомиллионные проекты одному девелоперу просто не по силам. Такие проекты невозможно прогнозировать на средние сроки. Планировать, например, строительство в «миллионных» объемах и продажи этого строящегося жилья в течение даже семи-восьми лет несколько сомнительно. На примере одного из первых проектов-милионников «Балтийская жемчужина» мы видим, что девелопер по истечении семи лет реализации проекта начинает предлагать земельные участки другим застройщикам.

— Как вы решили вопросы, которые были у областной администрации к вашим проектам планировки территории в Мурино?

— Правительство Ленинградской области предлагает всему строительному рынку адекватные пути решения задач, связанных с согласованием проектов планировки территорий. Думаю, что отношения у нас с нынешней администрацией конструктивные. В Ленобласти пришли к власти профессиональные люди, хорошо знакомые с реальными проблемами, с которыми сталкиваются и жители, и бизнес. Самое главное — они ставят перед собой цели по развитию региона и предлагают достаточно конкретные решения, чтобы бизнес мог ими пользоваться. Это здорово! Таких примеров немного не только в регионе, но и во всей стране. Дай бог, чтобы принятые решения не остались словами на начальном этапе. То же можно сказать и о решении по урегулированию вопросов в части параметров проектов планировки территорий. Здесь предусмотрены вполне понятные критерии, такие как наличие социальных объектов, соблюдение адекватных показателей плотности населения. Это основополагающие факторы, от которых зависит уровень комфорта проживания на развиваемой территории.

Мы считаем, что у нас с администрацией Ленобласти нет конфликтных вопросов. Наш проект планировки территории в Мурино требует согласования скорее технических моментов. Основа для решения всех вопросов очень простая: детский сад, школа и спортивный объект, запланированные на нашем участке.

— Эти объекты изначально были предусмотрены в проекте планировки территории?

— Да. Их параметры соответствуют заявленному объему застройки. Мы проверили соотношение норм, обеспеченность будущих жителей социальными благами. Мы не видим проблем, мы видим рабочие вопросы, видим общую базу их решений и видим путь, по которому пройдем. Требования администрации Ленобласти резонны, и дай бог, чтобы все застройщики отвечали на них примерно одинаково. Дай бог, чтобы социальные объекты появились у тех, у кого их не было, и тогда люди будут относиться к новой застройке как комфортной среде проживания, а не как к гетто. Я уверен, что макроэкономическая ситуация сейчас позволяет инвесторам разрабатывать достойные проекты.

— Есть ли у вас договоренность с администрацией области о последующей передаче социальных объектов власти?

— Выкуп администрацией социальных объектов — это очередное конкретное решение, которое способно простимулировать обеспечение участков инфраструктурой. Власть на определенном примере показала, что готова двигаться в этом направлении. Я имею в виду выкуп детского сада у одного из застройщиков в Новодевяткине. Такая схема может работать. Мы, застройщики, надеемся на то, что пример не останется единичным. Полагаем, что за ним последуют дальнейшие шаги.

— На сколько мест рассчитаны детский сад и школа, предусмотренные в проекте «Тридевяткино царство»?

— Детский сад на 240 мест. Школа на 550 мест. Это достаточно серьезные социальные учреждения, которые занимают несколько гектаров непосредственно в центре нашего участка. Мы не жалели, отдали на это лучшую землю. Строительство социальных объектов — с одной стороны, необходимость. С другой — своего рода инвестиции.

Через три-четыре года наличие детских садов и школ на участке застройки будет главным критерием при выборе жилья для покупателей.

— Сколько жителей будет в вашем комплексе?

— Трудно сказать. Дело в том, что нынешние нормы жилой обеспеченности до сих пор представляют собой тяжелое советское наследие. Если учитывать средние нормы для расчета площади на каждого жителя (25–30 квадратных метров на человека), то теоретически в нашем комплексе могли бы проживать примерно 8000 человек.

— Как думаете, изменится ли эта норма в ближайшие годы?

— Покупатели сегодня пытаются ориентироваться на иные показатели — из расчета примерно по 40 квадратных метров на человека. Мы уверены, что эта норма будет потихоньку увеличиваться. Люди хотят улучшить условия проживания, жить в просторных квартирах. Через этот процесс прошла вся Европа.

Во многих западных странах рассчитывают по 60–65 квадратных метров на человека. Условно говоря, это те границы, в которых бы будем двигаться. Думаю, что через несколько лет мы будем придерживаться расчета по 45–50 квадратных метров на каждого жителя. Все зависит от строительного рынка. Если реально смотреть на вещи, то в «Тридевяткином царстве», по общим расчетам, все же будут проживать примерно 6000 человек.

— Вы строите на своей земле?

— Да. Все проекты реализуем на выкупленных территориях. В целом под жилую застройку у нас предусмотрено более 70 гектаров.

— Какие проекты реализуете помимо жилой застройки?

— В ближайшие год-два хотим сосредоточиться на развитии складской недвижимости. Сдав в прошлом году в эксплуатацию крупный офисный центр, решили сделать перерыв в строительстве офисных и торговых объектов. Надеемся в ближайшие два года ввести порядка 30 тысяч квадратных метров складских и производственных комплексов. У нас есть такие проекты и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области. Недавно завершили реконструкцию производственно-складского комплекса в Старо-Панове. Сейчас строим небольшой складской комплекс в районе Витебского проспекта. Есть также подобный проект в Мурино.

— Вас не интересуют проекты реновации на территории Санкт-Петербурга?

— Офисный центр на Индустриальном проспекте, который мы недавно открыли,- это как раз результат реновации промышленной территории. В процессе реализации этого проекта мы поняли, что без участия администрации редевелопмент в полном смысле этого слова практически невозможен. Да, возможно развитие индивидуальных проектов, которые не будут носить программного характера. Но это могут быть только единичные проекты. На большее у бизнеса не хватит энтузиазма. Такая ситуация порождает дополнительные сложности: неравномерное развитие территорий, не всегда согласованные функции участков, объектов. К сожалению, такова реальная картина редевелопмента промышленных земель. Сдвигов в решении проблем серого пояса не будет, пока не будет четкой координации со стороны власти.

— В свое время был заявлен механизм государственно-частного партнерства (ГЧП), который мог бы помочь в решении подобных задач. Как думаете, почему он не действует в отношении редевелопмента?

— На мой взгляд, в Петербурге по схеме ГЧП в полном его понимании реализуется только один проект — строительство Западного скоростного диаметра. Наверное, потому, что его необходимость назрела уже настолько, что деваться некуда. Во всех остальных проектах, заявленных по схеме ГЧП, продвижения не видно, и это серьезный сигнал для рынка.

Проекты заявлены, а сдвигов нет. Бизнес заинтересован в развитии этой схемы, а вот заинтересовано ли государство как партнер?
Ответа делом мы не получаем.

— Как думаете, что будет на строительном рынке Петербурга лет через пять?

— Мы сейчас видим, что строительство смещается в Ленинградскую область. Это естественный процесс. Город должен развиваться не только интенсивно, но и экстенсивно, с расширением границ, развитием новых территорий. Однако интенсивного развития участков в самом городе мы не видим. Допустим, в Петербурге построено достаточно объектов и город больше не нуждается в новом строительстве. Тогда, может, стоит заняться хотя бы инженерной инфраструктурой? Мы пока не видим никакого движения в этом направлении. Если все будет продолжаться, как сейчас, то, думаю, часть проектов в Петербурге будет сокращаться, что повлечет более быстрое развитие в ближайших пригородах. Видимо, граница между городом и областью, которая и так существует в основном только в административном понимании, будет иметь еще более стертое представление у рядовых жителей. И остается надеяться, что депрессивного развития города удастся избежать. Надо понимать, что рынок недвижимости, строительства инерционен в крайней степени. Большой проект созревает в течение полутора-двух лет. Затем нужно прогнозировать его реализацию — лет на пять. Прерывать подготовку и работу над перспективными проектами означает через некоторое время прийти к тому, что рынок в какой-то момент приостановится.

Когда нет никаких планов, все будет потихоньку увядать.

— Свой личностный рост вы тоже планируете на годы вперед?

— Безусловно. Я люблю учиться. Наверняка буду продолжать обучение в профессиональном плане. Я достаточно увлечен путешествиями. Путешествия у меня — это то, что нормальные люди редко называют отдыхом: альпинизм, рафтинг, дайвинг, было кругосветное путешествие.

— Любите экстрим?

— Не думаю, что это правильное название. Это скорее сложные цели. Мне важно достигать вершины в прямом и переносном смысле.

— Какое путешествие оставило наиболее яркое впечатление?

— Мы путешествовали в Тибете вокруг святой буддистской горы Кайлас. Путь был достаточно тяжелым. Приличная высота — 5,5 тысяч метров, немногим меньше нашего Эльбруса. Остановились на этой точке и обратили внимание, что рядом местные паломники занимались медитацией, религиозными обрядами. Увидев их, мы задумались, зачем мы полезли на эту гору. Нам было важно сделать внутренний шаг наверх. Мы осознали, что физическое покорение высот — это возможность сделать шаг внутри себя. Другая дорога без этого шага — только вниз.