Интервью — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Последние новости по теме

    Читать все новостиRSS

    Эльдар Султанов: «Строительство инфраструктуры лишь социальная функция застройщика, но не его обязанность»

    11.02.2013 13:58 — Интервью
    Источник: Ктостроит.ру

    Появившиеся в последний год административные барьеры на строительном рынке повлекли за собой снижение темпов ввода жилья. О том, что будет происходить в сфере первичной жилой недвижимости, а также чего стоит ждать от девелоперов в ближайшие годы,
    рассказывает директор департамента новостроек NAI Becar Эльдар Султанов в интервью Анне Кашкиной, газета КтоСтроит в Петербурге.

    — Как бы вы охарактеризовали рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга? На какой стадии развития он находится в данный момент?

    — Мне кажется, что сейчас рынок вполне отвечает требованиям покупателя. Несмотря на довольно большую долю госзаказов, девелоперы ориентируются сегодня на потребности клиентов открытого рынка. Так, ассортимент квартир на рынке новостроек можно назвать широким: покупатель может выбирать район, тип дома, сроки сдачи, цену и прочее. Застройщики все большее внимание обращают на качество объектов, концепцию, соотношение цены и качества. Причем даже в условиях существующей конкуренции каждая строительная компания может найти своего клиента, главное — понять, кто целевая аудитория и какими способами ее лучше привлекать. Застройщики сейчас полностью отталкиваются от рынка, и новым витком развития отрасли станет именно формирование потребностей покупателей. В менеджменте это называют «стратегией голубого океана», которая заключается в том, что компании формируют ранее не существовавший спрос. Это активно применяется в сфере IT, где производители всегда идут на шаг впереди, предлагая рынку все более инновационные и неожиданные новинки. Отчасти девелоперы тоже начинают задумываться о такой стратегии поведения (примером является компания Legenda Intelligent Development, представляющая интересные планировочные решения). Но, пока спрос не будет удовлетворен, говорить об этом рано. Думаю, что рынку понадобится не менее 3–5 лет, чтобы дойти до такого решения борьбы за покупателя.

    — Строительная отрасль сейчас открыта для новых девелоперов? Могут ли молодые и амбициозные компании добиться успеха?

    — С точки зрения маркетинга и продаж сфера строительства открыта, но в то же время существуют административные барьеры, осложняющие выход новичков, покупку земельных участков и так далее. Если же компания решит эти проблемы, то при грамотном подходе сможет завоевать свою долю рынка. Несмотря на то что надежность застройщика и сильный бренд являются одними из важнейших характеристик при покупке жилья в новостройке, для многих людей решающим фактором остается цена. Поэтому кто-то может даже переплачивать за бренд, а кто-то такой возможности не имеет и при условии доступной стоимости квартиры готов осознанно пойти на риски.

    — По вашему мнению, покупатели стали более доверчиво относиться к покупке квартир на первичном рынке?

    — Да, я бы отметил, что рынок стал регулируемым с юридической точки зрения. Большие изменения внес ФЗ № 214, который позволил хотя бы формально регулировать рынок. Конечно, недостроенные объекты есть, но их меньше, и застройщики начинают чувствовать свою ответственность. Все это отразилось и на покупателе, который стал больше доверять строителям, а также стал обращать внимание на юридические моменты. Так, например, у нас часто сами покупатели спрашивают, есть ли у девелопера разрешение на строительство, проектная декларация. Эта тенденция очень радует, поскольку на первичном рынке, выбирая объект, покупатель не может ориентироваться только на цену: он должен понимать, что отсутствие необходимой документации, вероятнее всего, приведет к очередному недострою.

    — Сейчас на рынке много квартир продается по схеме ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Как вы относитесь к этому варианту продаж? Не является ли он рискованным для покупателей?

    — Эта схема является законной, мы, например, продаем по ней квартиры в жилом комплексе «Самое сердце» в Пушкине компании O2 Development. И примечательно, что банки готовы аккредитовывать такие объекты и давать ипотечные кредиты. Просто пока что застройщики довольно редко работают с ЖСК, но в ближайшее время это может измениться. Достоинством ЖСК является то, что право собственности на квартиру возникает сразу после выплаты паевого взноса, а также то, что застройщики готовы немного снижать цену для привлечения покупателей.

    — Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом? Изменились ли предпочтения покупателей за последний год?

    — Наибольшим спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры и студии стоимостью порядка 2–2,5 миллионов рублей. В экономклассе важнейшим фактором является цена, а такие параметры, как инфраструктура, транспортная доступность,- лишь дополнительные факторы. В сегменте бизнес-класса важно наличие паркинга и социальных объектов (школ, садов и прочего). Постепенно формируется спрос на жилье в ближайших пригородах, поскольку застройщики готовы предложить там меньшие цены и хорошую экологию, близость парков.

    — А что в отношении районов популярности?

    — Покупатели предпочитают квартиры в Приморском, Выборгском, Московском районах. Также стали рассматривать и Калининский район. Это объясняется развитой социальной инфраструктурой, коммерческой недвижимостью. В этих районах сосредоточено наибольшее предложение строящегося жилья.

    — Как вы оцениваете рост рынка ипотечного кредитования? Какова доля сделок, заключаемых с привлечением ипотечных средств?

    — Ипотечный рынок постепенно набирает обороты, увеличивается количество аккредитованных застройщиков и объектов, также наблюдается и плавный рост количества заключаемых сделок. Сейчас примерно 40–50 процентов покупок совершается с использованием ипотечных кредитов. На каждом крупном объекте в среднем присутствует несколько банков, что позволяет клиентам выбирать наиболее подходящие предложения. При этом финансовые институты более тщательно стали подходить к требованиям к заемщикам, наличию всех необходимых документов. Это можно объяснить негативным опытом кризисного периода, когда банки, выдав слишком большое количество кредитов, находились в крайне плачевном состоянии. Тенденций к резкому увеличению ипотечных ставок сейчас нет, возможный рост может составить лишь 0,5–1 процент за год.

    — Есть на рынке сейчас инвесторы? Стали ли они более активными за последний год?

    — Рынок инвестиций в жилую недвижимость становится более оживленным. Инвесторы предпочитают недорогие объекты до 2 миллионов рублей на начальной стадии строительства дома, понимая, что на их продаже ближе к вводу в эксплуатацию можно будет заработать до 30 процентов. Вторым вариантом получения дохода является сдача квартир в аренду. Новым востребованным форматом для инвестиций в ближайшие годы станут апартаменты. Например, NAI Becar строит комплекс апартаментов VERTICAL на Московском проспекте, 73. Объект изначально рассматривался как гостиница, но после проведенного анализа мы поняли, что в ближайшие годы рынок будет развиваться в новом направлении и одним из трендов станет появление апарт-отелей, как привлекательного объекта для инвестиций. До конца 2013 года мы планируем сдать VERTICAL в. эксплуатацию и сегодня уже наблюдаем интерес со стороны покупателей.

    — Кто регулирует правила игры на строительном рыке? Насколько это способствует развитию отрасли?

    — К сожалению, проблема регулирования отрасли сейчас является довольно острой. Государство должно задавать направление развития, создавать концепции развития городов. Как бы ни ругали застройщиков, нельзя забывать, что они являются коммерческими структурами и не должны задумываться о том, как будет выглядеть тот или иной район в будущем. Государство тоже не решает данный вопрос. Например, в Париже разработана концепция, направленная на создание комфортных условий жизни каждого парижанина. И это не просто реновация, благоустройство дворов, но и масштабное озеленение (вокруг города планируется сделать «зеленое кольцо» шириной 100 метров), создание дополнительных зон отдыха. В Петербурге до такого подхода еще очень далеко, что сказывается и на проблемах со строительством социальной инфраструктуры. При
    этом застройщики готовы и ждут четких правил игры на рынке от города, и, пока такие правила не появятся, количество запланированных социальных объектов в проектах жилых кварталов будет только уменьшаться.

    — Вы считаете, что и строительство социальной инфраструктуры является обязанностью города?

    — В целом да, но я за согласованные действия города и застройщика. У города не хватает денег на всю инфраструктуру. Если девелоперы готовы взять часть затрат на себя, то это хорошо. В то же время не нужно забывать, что это лишь социальная функция компании, но никак не обязанность. Например, такие функции взял на себя O2 Development при строительстве нового объекта «Силы природы» рядом с метро «Девяткино». Застройщик понимает, что рядом с объектом должны быть все необходимые объекты инфраструктуры, в частности детский сад, школа, поэтому готов вкладывать в эти объекты свои средства. Одним из решений является и государственно-частное партнерство, которое в России пока что развивается крайне медленно.

    — Уже долгое время говорят об объединении города и области. Как это повлияет на рынок?

    — В Петербурге практически не осталось свободной земли, поэтому объединение вполне логично. Для потребителя мало что изменится, речь идет только о налогах, которые идут в регион. В области уже есть свои точки развития, и, вероятно, их будут продолжать придерживаться девелоперы. Мне кажется, что будут перспективными территории вдоль КАД: Всеволожский, Ломонсовский, Выборгский районы. В городе же интересных мест осталось очень мало. Например, это Приморский район и в первую очередь территория Лахты в связи со строительством офиса Газпрома. Недооцененными остаются участки вдоль Петергофского шоссе, где также есть привлекательные места для застройки.

    — А вам нравится район, где вы живете? Не хотели бы переехать?

    — Я всю жизнь жил на Петроградской стороне и искренне считаю, что это самый красивый и наиболее подходящий для жизни район. В нем много интересных архитектурных сооружений, зелени, плюсом является и близость к центру и Крестовскому острову.

    — Чем увлекаетесь в свободное от работы время?

    — Если честно, его крайне мало, поскольку я очень много часов посвящаю работе, которую люблю. Когда появляется время, то с удовольствием занимаюсь спортом, причем за свою жизнь я чем только не занимался. В последнее время меня привлекают йога и плавание, поскольку позволяют отвлечься от повседневных забот. Также люблю вкусно поесть, особенно кавказскую кухню. Когда у меня наконец-то будет отпуск, то я его обязательно проведу в путешествиях, а пока что это только в мечтах.

    — А кино, книги?

    — Моим любимым писателем остается Курт Воннегут, именно с его книжками я люблю проводить время в поездке или дома. Что касается фильмов, то предпочитаю артхаус, который в нашем городе можно посмотреть в «Доме кино».



    Без комментариев



    Расширенный поиск