Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Петербурга за год снизился почти на 25%. Значительно сократилась в данном показателе доля иностранного капитала. По мнению опрошенных РБК Петербург экспертов, сегодня сегменты жилой и коммерческой недвижимости уже находятся в стадии стагнации, в течение года ситуация может еще ухудшиться.

Единичные сделки

Как сообщили в международной консалтинговой компании JLL, в прошлом году объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Петербурга составил 644 млн долл., что на 25% ниже показателя 2017 года (803 млн долл.) Доля сделок с иностранным капиталом в городе в 2018 году составила 26% против 45% в предыдущем году.

Доля Санкт-Петербурга в общероссийском объеме инвестиций ​в недвижимость растет на протяжении последних трех лет, в основном за счет снижения данного показателя в стране. Так, в 2016 году он составлял 9%, в 2017 году — 17%, в 2018 году — 23%. Интересно, что регионы занимают в общероссийском показателе лишь 11% (2017 год — 5%), остальные 89% приходятся на Москву и Петербург.

Среди наиболее значимых сделок в минувшем году аналитики в Colliers International в Санкт-Петербурге назвали продажу восьми гипермаркетов K-Rauta французскому ретейлеру Leroy Merlin, покупку холдингом «Империя» комплекса зданий на Малой Морской улице, а также приобретение торгового центра «Невский Центр» чешским фондом PPF Real Estate. Последняя сделка стала крупнейшей в сегменте коммерческой недвижимости города в прошлом году.

Кризисный уровень

По данным JLL, в 2018 году объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 2,8 млрд долл., что на 39% меньше результата предыдущего года (4,7 млрд долл.). Показатель за четвертый квартал прошлого года (966 млн долл.) оказался вдвое ниже уровня аналогичного периода 2017 года. Руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Наталия Тишендорф отнесла к основным причинам сокращения объема сделок в минувшем году почти до уровня кризисного 2015 года осторожность инвесторов на фоне волатильности рубля в результате санкций против России, турбулентности на развивающихся финансовых рынках и снижения цены нефти.

Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что с учетом санкционной напряженности и курсовой волатильности прошлого года снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости города не носит катастрофический характер. «Рынок инвестиций в недвижимость Петербурга является сравнительно небольшим (особенно в сопоставлении с европейскими рынками), поэтому общий объем во многом зависит от закрытия крупных сделок, а они — единичны, и работа над многими такими сделками ведется на протяжении года-двух. Поэтому рост или снижение объема инвестиций на 10–20% не говорит о какой-либо явной тенденции».

Однако другие эксперты придерживаются противоположного мнения. Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев полагает, что сегодня сегменты жилой и коммерческой уже находятся в стадии стагнации. По его мнению, в будущем усугубит ситуацию на рынке строительства жилья его затоваривание из-за того, что многие застройщики в преддверии ужесточения законодательства стремились получить разрешения на строительство жилья «с запасом», чтобы потом постепенно реализовывать эти проекты. Все это может привести к снижением инвестиций в жилую недвижимость, уверен Алексей Коренев.

«Не стоит сбрасывать со счетов и продолжающее снижение реальных располагаемых доходов населения. Сейчас значительная доля недвижимости приобретается в ипотеку по причине фактической нужды в улучшении жилищных условий, а покупать квартиры с инвестиционными целями стремится все меньшее число россиян. И тенденция эта, скорее всего, получит свое продолжение в текущем и, возможно, следующем году», — отмечает Алексей Коренев.

Нет бизнеса — нет БЦ

По мнению управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрия Золина, экономическая ситуация в стране не позволяет инвесторам быть активными и в сфере коммерческой недвижимости. «Единственное направление, которое показывает рост сейчас — IT сегмент, по остальным государство не имеет достаточной заинтересованности в их развитии. А если новых компаний практически нет, то и новые бизнес-центры городу не нужны. Второй год подряд мы не строим ни одного бизнес-центра, хотя раньше вводили по два в год. В то же время ставки по кредитам, расходы на обслуживание объектов растут, так что сейчас вкладываться в офисную недвижимость невыгодно», — объяснил Дмитрий Золин.

Ранее РБК Петербург сообщал, что эксперты обещают рынку офисов Петербурга пятилетнюю стагнацию. Ведущий аналитик отдела корпоративных и суверенных рейтингов «Эксперт РА» Николай Власов добавляет, что по большинству прогнозов 2019 год для российской экономики будет сложным. С учетом ожиданий по росту инфляции вряд ли можно ожидать резкого оживления активности на рынке коммерческой недвижимости. «Средний коридор доходности коммерческой недвижимости в столице и Санкт-Петербурге — 8–13%, а инфляция ожидается на уроне 4% и выше, что составляет от 50 до 33% доходности. Если прибавить сюда риски ослабления рубля и большой объем кредитного рычага или капитала для инвестиций, то общая ситуация не слишком располагает к росту инвестиций в этом секторе», — подытожил Николай Власов.