Подъем с 1 января 2019 года ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 18% до 20%, по мнению участников строительного рынка, увеличит и себестоимость строительства, и конечную цену на квартиры, и ипотечные ставки, но снизит платежеспособный спрос населения.

Антон Силуанов, первый вице-премьер правительства, министр финансов, объяснил: повышение НДС принесет в бюджет более 600 млрд рублей в год. Эти средства нужны для финансирования новых проектов, предложенных президентом РФ.

Эксперты РАНХиГС ранее подсчитали: из-за повышения НДС темпы роста ВВП уже в 2019 году сократятся на 0,2–0,35%, а инфляция вырастет на 0,9–1,5%.

При этом Россия уже имеет опыт повышения НДС в 1991 году до 28% — тогда выросли цены на все продукты и товары, а многие предприятия ушил «в тень».

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, строительная отрасль формирует 10–12% всех поступлений от НДС в стране. Соответственно, повышение ставки на 2% принесет бюджету 35–45 млрд рублей.

«Повышение НДС ударит по всей экономике. Подорожает бензин, за ним материалы, работы и электроэнергия. Вслед за ресурсами вырастет и себестоимость строительства. Застройщики будут вынуждены закладывать издержки в стоимость квадратного метра, избегая при этом резких ценовых скачков, способных обрушить спрос», — уверен Сергей Семененко, руководитель направления по привлечению инвестиций холдинга AAG.

Прямо сейчас

Приобретение квартиры на рынке строящегося жилья не облагается НДС, однако товары и услуги на первичном рынке подорожают, что приведет к увеличению себестоимости строительства и, соответственно, конечной цены на жилье.

Подсчитать кумулятивный эффект от роста НДС пока сложно, по разным оценкам, себестоимость может вырасти от 0,5% до 3%.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») полагает, что повышение НДС напрямую повлияет на рост себестоимости квартир: даст прибавку порядка 1,0–1,5% к конечной стоимости. «Учитывая планомерно снижающуюся маржинальность первичного рынка жилья в течение последних десяти лет, это еще один негативный фактор, в дополнение к росту процентной нагрузки на отрасль в связи с введением эскроу-счетов», — говорит он.

По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», повышение НДС приведет к пропорциональному росту цен. «Люди понимают, что это неизбежно, для них уже не важно, из-за чего именно произойдет подорожание. Когда в совокупности суммируется несколько факторов — удорожание, связанное с законодательными новациями, и увеличение НДС, — оптимизма по поводу того, что цена может оставаться прежней, никто не испытывает», — добавила она.

Эксперты также предполагают, что более всего пострадают определенные проекты. Владимир Набокин, генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI» размышляет: «Первое время некоторые застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен за счет уменьшения маржинальности проекта и собственной прибыли. Но поскольку многие проекты в масс-сегменте и так работают на пределе рентабельности, это очень конечная история. Мы все равно увидим рост цен на недорогие проекты».

Он полагает, что в элитном сегменте «запас прочности» несколько выше, пока остается отлаженный спрос, поэтому резкого всплеска стоимости жилья в краткосрочной перспективе не произойдет. «Динамика роста цен в таких проектах будет в большей степени, как и раньше, зависеть от этапа строительства, сезонных колебаний или ограниченности предложения. Хотя очевидно, что при общем тренде на рынке к росту стоимости квадратного метра и элитный сегмент подойдет к необходимости поднять цены для сохранения среднерыночных пропорций, просто это произойдет не так резко и стихийно, как это может быть в масс—маркете», — пояснил он.

По мнению Ефремова, повышение НДС в первую очередь скажется на вновь запускаемых проектах: «НДС в полной мере затронет вновь запускаемые проекты. Те, которые уже строятся, — конечно, в меньшей степени. Резких изменений цен продаж не произойдет, но в среднесрочной перспективе должны работать компенсаторные механизмы, т. к. падение девелоперской маржи ниже 5% создает серьезные риски для устойчивости отрасли».

Когда именно произойдет повышение цен, общего мнения нет. Например, Семененко уверен, что «весь процесс растянется на год-два», некоторые эксперты полагают, что рост цен начнется прямо сейчас.

Рост по всем направлениям, кроме спроса

Повышение НДС окажет и другое влияние на рынок строящегося жилья. «Стоит сказать, что в связи с ростом НДС вырастут цены на массовые товары, а это приведет к снижению покупательской платежеспособности и уменьшению спроса. Повышение НДС также может привести к росту темпов инфляции, которая не позволит продолжать снижать ставки по ипотеке», — говорит Михаил Марченко, коммерческий директор «ЮРИНФО НЕДВИЖИМОСТЬ».

По мнению Семененко, напрямую НДС на ипотеку не повлияет. Но если НДС разгонит инфляцию, ЦБ может увеличить ключевую ставку, что автоматически затронет и ставку по кредитам для физических лиц.

Марченко также обращает внимание на возможное ухудшение качества строительства. По его мнению, производители стройматериалов ради экономии начнут использовать более дешевое сырье, что приведет к снижению качества стройматериалов. А это в конечном итоге скажется на качестве строящегося жилья и приведет к росту дальнейших эксплуатационных расходов. «В противном случае, цена самого строительства может вырасти на 3–5%», — предупреждает он.

«Реальные доходы населения снижаются четвертый год подряд. В этой ситуации застройщикам придется мириться либо с сокращением маржи, либо с падением продаж. Оба сценария не вызывают оптимизма», — резюмировал Семененко.

Однако все может стать еще хуже — некоторые депутаты и чиновники активно продвигают идею продажи только готового жилья.

Сейчас продажа жилья на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ не облагается НДС. Но есть позиция Минфина РФ по вопросу применения этой статьи НК РФ. По мнению чиновников министерства, под действие статьи подпадают жилые помещения — завершенные строительством дома, квартиры, комнаты. Соответственно, недостроенные дома не относятся к жилью, поэтому при сделках на этапе строительства необходимо начислять НДС. Аналогичного мнения придерживаются налоговые органы. Правда, пока еще есть налоговый вычет…