Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

    Новые районы Петербурга: что ждёт крупнейшие кластеры застройки?

    17.07.2018 15:52 — Интересное
    Новые районы Петербурга: что ждёт крупнейшие кластеры застройки?

    Жилое строительство бьет рекорды, за которыми не поспевает ни дорожная, ни социальная инфраструктура. Особенно в новых районах, массовое освоение которых началось относительно недавно.

    Так сложилось у нас: сначала строят жилье, миллионы квадратный метров в голом поле, а потом выясняется, что садиков нет, школ нет, дорог нет, денег нет. Метры как бы есть, планы по строительству выполнены, а жить в этих метрах некомфортно. И в результате получается «Мурино-Девяткино». Застройщики уверяют, что больше такого не будет, но придется новоселами немного подождать. Тем, кому ждать невтерпёж, лучше выбирать уже хорошо обжитую локацию. С нее и начнем.

    Проспект Маршала Блюхера

    Активно развивающаяся локация — массовое застройка земель в том числе Минобороны началось в 2012 году. Вдоль проспекта возводится восемь ЖК: «Полюстрово Парк» (Setl City), «Калейдоскоп» («ЛСР. Недвижимость — СЗ»), «Кирилл и Дарья» («КВС»), «Суворов» («РосСтройИнвест»), «Маршал» («Л1»); «Пифагор» («Графит»), «Фламинго» («Капстрой»), «Дом на Блюхера» (Группа «Эталон»). Серьезных проблем по этой локации не отмечено — неплохая транспортная доступность, развитый район с существующими и строящимися соцобъектами.

    ЖК Суворов

    Строящийся ЖК «Суворов» от «РосСтройИнвест»

    Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

    В последние годы основное строительство переместилось на окраины города и за пределы КАД. Это перспективные районы, которые в будущем могут стать удобными для проживания, но пока инфраструктура и транспортное сообщение здесь оставляет желать лучшего.

    В этом отношении намного удобнее городские локации, где уже есть все необходимое для жизни. Но таких территорий с активной застройкой в городе немного. Одна из них — участок Калининского района, ограниченный Кушелевской дорогой и проспектами Полюстровским, Непокоренных и Кондратьевским. Сейчас здесь ведется активное строительство и именно здесь находится наш готовящийся к сдаче в конце года ЖК «Маршал». Он расположен рядом с обжитым кварталом, но на удалении от территорий, где сейчас ведется массовое строительство. Здесь работает пять детских садов, школа, лицей, колледж, поликлиника, фитнес-центр, магазины и кафе. В районе есть недостаток развлекательных заведений.

    Транспорт, в отличие от большинства спальных районов на окраинах города, налажен здесь хорошо, Рядом — три станции метро: «Лесная», «Площадь Мужества» и «Площадь Ленина». Правда там, где сейчас идёт самая масштабная застройка метро вряд ли появится в скором времени.

    В отличие от удаленных районов у данной локации есть и еще одно существенное преимущество: мест под застройку здесь немного, и разрастаться до бесконечности район не будет. Значит, не будет увеличиваться нагрузка на инфраструктуру.

    Девяткино-Мурино. Время покажет

    Девяткино-Мурино уже стало именем нарицательным. Хуже района на карте новостроек эксперты обычно назвать не могут. Его ставят в пример, когда говорят, что так строить нельзя, так жить нельзя, такими жадными быть нельзя. Но на самом деле там живут десятки тысяч людей, пользуются имеющимися социальными и транспортными благами, из которых есть только одно — станция метро. Ряд комплексов позиционируются как жилье комфорт-класса. Но здесь кроме однотипной массовой застройки самые большие транспортные проблемы, отсутствие достаточной социальной инфраструктуры (детсадов, школ, поликлиник), куча проблемных недостроев. Власти Ленобласти не очень успешно пытаются эти проблемы решить и снять социальную напряженность. Вероятно, пройдет лет пять-десять, только тогда эта локация избавится от клейма самой худшей. Хотя идеальной, комфортной она не станет никогда. Причем, что удивляет: несмотря на то, что проблем выше крыши, решаются они медленно, новые проекты продолжают выходить на рынок, усугубляя нерешенные проблемы.

    ЖК Цвета Радуги

    ЖК «Цвета Радуги» от постоянного застройщика локации Мурино-Девяткино, ИСГ «Мавис»

    Из хорошего: до конца текущего года и в 2019-м в плотно застраиваемом Мурино появятся порядка 30 новых детских садов и школ. По данным областной администрации, за 2017-й год во Всеволожском районе ввели в эксплуатацию 12 детских садов. На 2018-й год в планах открытие 14–16 детских садов и две школы почти на 2 тыс. мест. Подавляющее большинство этих объектов находится в Мурино.

    А вот развязку в Мурино с кольцевой дорогой так и не начали строить — оказалось, что один из участков, по которому должна была пройти дорога, принадлежит частному лицу. Все-таки странно, почему выдавая сотни разрешений на строительство жилья, власти не удосужились подумать, как люди будут выбираться из своих квартир. Непонятно, как и когда изменится ситуация после строительства транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Девяткино», в реализации которого будет участвовать транспортный оператор Челябинской области «Первая транспортная корпорация» в сотрудничестве с компанией «Яндекс. Автобусы».

    На этом проблемные вопросы не заканчиваются. В районе катастрофически не хватает поликлиник и других лечебных учреждений. Так, застройщики обещают новоселами, что на первых этажах появятся медицинские учреждения, а по факту открываются магазины.

    Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:

    Крупнейшие районы новостроек Санкт-Петербурга будут развиваться стабильно. Но скорость развития, а как следствие и рост привлекательности района для покупателей, зависит от удобной транспортной инфраструктуры и близости социальных объектов — школ, больниц, детских садов и т. д.

    В этом смысле ставить новостройки, например, на Маршала Блюхера в один ряд с жилыми комплексами в Янино или на Царскосельских холмах — нельзя. Так как в первом случае, на Маршала Блюхера, еще до застройки уже была вся необходимая инфраструктура, а во втором случае все настраивается с нуля. Важный пункт для развития района — наличие метро. Но в некоторых случаях и оно не решает транспортных проблем. Самый очевидный пример — Девяткино, в котором проживает около 320 тысяч человек, а нормальной транспортной развязки до сих пор нет.

    Метро не справляется, а утром и вечером у поселения собирается огромная пробка. Грамотное развитие района и подстройка инфраструктуры под жителей — дело трудоемкое и долгое. Должно пройти время, чтобы понять — что приносит пользу району, а что мешает создать благоприятные условия для жизни.

    Кудрово. Деревня, ставшая городом

    Издалека, с КАДа застройка Кудрово выглядит не менее устрашающе, чем Девяткино-Мурино. Хотя эксперты говорят, что строительство здесь изначально велось более продуманно (взять хотя бы проект Settl «Семь столиц», который, к сожалению, полностью реализовать не удалось), не столь хищнически застраивался каждый квадратный сантиметр, а благодаря парку локация эта оказалась более комфортной. Но и тут чувствуется нехватка социальных объектов, медицинских учреждений, есть проблемы с транспортной доступностью. Так, получить медицинскую помощь кудровчане могут только в больнице во Всеволожске.

    В конце июня Власти Ленобласти согласовали проект планировки территорий транспортно-пересадочного узла «Кудрово», которое должно объединить в себе станцию метро, стоянку для маршруток, автовокзал, а также перехватывающую парковку на 2,2 тыс. мест и три автостоянки на 340 мест. Срок реализации проекта пока что туманные. Станция метро вроде бы должна появится в 2025 году. Правда возникла проблема, которую не ждали — угроза застройки парка Оккервиль, по-сути первого и главного, чем застройщики привлекали сюда покупателей.

    Шушары

    Поселок на территории Пушкинского района активно застраивается в последние годы, но, как то случилось с областными анклавами нового строительства, застройщики сделали ставку на возведение жилья, забыв, что крыша над головой — это еще не все, что необходимо для комфортной жизни. К чести властей Петербурга и благодаря жителям Шушар район начинает «обрастать» социалкой, но со скрипом. Вот что пишет вице-губернатор Игорь Албин на своей странице в ФБ: «В центральной усадьбе Шушар сегодня проживают 22 тыс. человек и, исходя из выданных ранее разрешений на строительство, до 2022 года население в этом районе практически удвоится. Вопросы социального и транспортного обеспечения микрорайона остро стоят перед правительством Петербурга, поскольку обеспечить синхронизацию темпов строительство с созданием социальных и транспортных объектов пока не удается.

    Из 11 объектов социальной сферы, предусмотренных проектом планировки территории (ППТ, утвержден в 2008 году), действуют только две школы и два детских сада». Чиновник называет и главного виновника и по совместительству основного застройщика этой локации — по его словам, компания «Дальпитерстрой» затянула реализацию проектов строительства школ и дошкольных учреждений, а также передачу городу земельных участков под социальную инфраструктуру. Власти Петербурга откровенно намекают застройщикам, что если они не будут создавать инфраструктуру, их заставят. Можно предположить, что в ближайшие два-три года острота проблемы будет снята.

    Яна Булмистре, руководитель отдела холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге:

    Сегодня развитие Шушар идет в двух перспективных направлениях: это территории на севере поселка, рядом с КАД, где с начала «нулевых» идет активное строительство высотных жилых комплексов, а также территории рядом с конгрессно-выставочным центром «Экспофорум», где в рамках КОТ «На Царскосельских холмах» возводятся малоэтажные комплексы. Объекты «Аквилон-Инвест» представлены и в той и в другой локации — это ЖК «All Inclusive» и малоэтажный ЖК «СолнцеPARK» — причем мы видим высокий интерес со стороны покупателей к обоим проектам.
    Бесспорное преимущество обоих микрорайонов — нахождение в черте Петербурга и хорошая транспортная доступность при привлекательной цене квартир. Так, ЖК «All Inclusive» строится рядом с автобусными остановками, а дорога от места строительства комплекса до ближайшей станции метро «Купчино» занимает около 15 минут. До метро или центра города также можно добраться по железнодорожной ветке. Кроме того, уже в конце этого года будет открыта станция метро «Южная», которая поможет снизить нагрузку на Витебский проспект, а в планах города — строительство линии скоростного трамвая по маршруту «Купчино — Шушары — Славянка». По нашим данным, пути от Балканской площади до Новгородского проспекта будут проложены уже в 2021 году. Вместе с планируемой реконструкцией существующего выезда из Шушар по Пушкинской улице и открытием Шушарской дороги эти инфраструктурные преобразования делают район одним из самых интересных для жизни за пределами КАД. При этом стоимость квартир здесь пока остается доступной.

    Сегодня в районе строительства «All Inclusive» уже работает шесть детских садов (из них три — частные), 2 школы и 7 медицинских учреждений (включая две государственные поликлиники), необходимые магазины и сервисы. В 2018 году планируется открытие трех дошкольных учреждений на 220 мест каждое и завершение строительства еще одного, на 320 малышей, а в перспективе — строительство как минимум пяти государственных детских садов на 1300 мест, один из которых будет возведен рядом с нашим комплексом, четырех школ на 4325 учеников, детской и взрослой поликлиник, а также двух культурно-досуговых центров.

    Что касается территорий «На Царскосельских холмах», то подъездная дорога к ним — Петербургское шоссе — уже реконструирована, и добраться до своих домов от метро «Московская» жители могут за 15–20 минут. К 2020 году на территории микрорайона, неподалеку от ЖК «СолнцеPARK», будет открыта новая железнодорожная станция. Поезда будут ходить до Балтийского вокзала: всего полчаса до исторического центра Петербурга.

    «На Царскосельских холмах»

    Административно этот проект комплексного развития территории расположен в Шушарах, но развивается иначе. Во-первых, здесь не работает компания «Дальпитерстрой», известная многочисленными срывами сроков ввода в эксплуатацию домов. Во-вторых, девелопер проекта (он же собственник земельного массива) не стал быстро распродавать все наделы под строительство, а не спеша строит сам и так же не спеша реализует подготовленные участки под малоэтажные комплексы другим застройщикам. Поэтому проблем с социальной инфраструктурой не возникает. В этом году должен начать работу первый детсад (на 140 мест, с бассейном), который построен в рамках проекта «Образцовый квартал» за свой счет застройщиком (девелопером проекта). Им смогут пользоваться все жители «царскосельских холмов».

    Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:

    Два наших проекта — малоэтажные жилые комплексы комфорт-класса «Неоклассика» и «Неоклассика 2» — расположены в 2,5 км от Египетских ворот в Пушкинском районе. Строительство идет в рамках проекта комплексного освоения территории, со всей необходимой социальной инфраструктурой. Сегодня это — одна из перспективных городских локаций.

    С точки зрения транспортной доступности, это действительно очень выигрышное местоположение: недавно было реконструировано Петербургское шоссе, к финалу движется строительство платной трассы Москва-Санкт-Петербург, а в ближайшем будущем недалеко от наших комплексов будет открыта новая железнодорожная станция, благодаря которой добраться до вокзала в центре Санкт-Петербурга можно будет за полчаса. Также вблизи находятся культурно-рекреационные зоны Пушкина и Павловска.
    В целом район очень активно развивается. В 200 метрах от наших комплексов построен детский сад, запланировано строительство современной школы и еще одного детского сада с бассейном.

    ЖК Неоклассика
    Фасады ЖК «Неоклассика» в реалии выглядят также красиво как на рендерах. Объект должен получиться отличным.

    Парнас

    Эта территория ассоциируется со станцией метро, с промзоной и большим проектом «Северная долина». По большому счету если говорить о жилой недвижимости, то главстроевский комплекс — это и есть Парнас. Можно критиковать этого застройщика за архитектурный примитивизм, высотную жадность, вспомнить, что он не сдал вовремя, как было обещано, ни одного детсада и ни одной школы, тем не менее проект продолжает реализовываться, продажи идут неплохо. Проблемы такие же, как у всех. Слишком большая плотность населения, недостаточная транспортная инфраструктура и нехватка социальных объектов (только пару лет назад эта проблема перестала быть острой). Тут можно согласиться с экспертами: должно пройти время, чтобы в пустом поле сформировалась комфортная для жителей домов среда. За 9 лет (столько строят «Северную долину») здесь появились магазины, многочисленные салоны и прочая, сейчас работает уже пять детсадов и две школы и возводятся еще.

    К сожалению, о дальнейшем развитии этого района говорят мало. Исчезнет ли промзона «Парнас», на которую открывается вид из квартир жителей «Северной долины», неизвестно. Видимо, текущее развитие этой локации устраивает как власти Петербурга, так и жителей.

    Намыв на Васильевском острове

    Новая территория Петербурга («Морской фасад») развивается постепенно, без массового строительства, чему способствовали проблемы с подключением этой локации к городским коммуникациям. На сегодня введены в эксплуатацию несколько домов «Я — романтик» и «Капитан Немо». Новоселов немного -они пользуются инфраструктурой Василеостровского района. На сегодняшний день построен (не введен в эксплуатацию) один детский сад. Развитие территории выглядит фантастичным, по крайней мере на словах и в буклетах (достаточно взглянуть на «картинки» Golden City, который возводит компания Glorax): здесь появятся парки, пляжи, почти 4 млн квадратных метров жилой недвижимости, торговые центры, набережные. Пока что ничего этого нет, да и территория полностью не намыта. Продажи идут благодаря низким ценам, которые выставляют застройщики (было б все в порядке с инфраструктурой, ценник был бы значительно выше). Первые дороги начнут строить в лучшем случае в конце следующего года, сейчас выбраться с намыва не так-то просто. Все это вызывает большие сомнения в успешности василеостровского прожекта.

    Актуальные проблемы были озвучены недавно вице-губернатором Игорем Албиным. «Я по-прежнему не вижу полноценного взаимодействия. На старте данного проекта объем жилищного строительства не превышал 800 тыс. кв. м. Сегодня это 3,8 млн кв. м. Не урегулирована проблема создания объектов социальной сферы, нет сводного плана дорог. В соответствии с инвестиционным договором планировалось комплексное освоение территории — комплексного освоения не наблюдаю», — заявил он. Также власти неоднократно обвиняли компанию «Терра Нова», которая занимается намывом территории и реализует участки, в срыве своих обязательств. В феврале директор компании Лев Пукшанский был найдет мертвым в собственном автомобиле. Недавно стало известно, что компания переходит под контроль Сбербанка, в котором привлекала кредиты для своей безбедной жизнедеятельности. Хорошо это или плохо — пока что непонятно. В следующем году на намыв должна выйти Группа ЛСР, которая собирается построить здесь около полумиллиона квадратных метров жилья. Возможно, с приходом столь крупного застройщика обустройство намыва пойдет быстрее. К сожалению, как показывает застройка Кудрово, отсутствие внятного плана по развитию территории, наличие большого количества участников строительства, которые руководствуются исключительно своими интересами, приводит к тому, что получилось, как получилось… в Кудрово.

    «Балтийская жемчужина»

    Проект продолжает реализовываться. Когда эксперты рынка недвижимости говорят о проектах комплексного развития территории, в пример ставят именно «Балтийскую жемчужину». Прежде всего благодаря низкой плотности застройки и своевременному созданию собственной социальной инфраструктуры. Всего на территории района должны построить 4 общеобразовательных школы (две уже функционируют) и 7 детских садов (три построено, два уже работают). Сейчас на этой территории проживает 20 тыс. «жемчужинцев», после окончания всей застройки — 30 тысяч. Несмотря на то, что проект этот обычно называют сбалансированным, хвалят и ставят в пример, не все жители согласны с этим. В марте инициативная группа опубликовала обращение к президенту Владимиру Путину с требованиями, под которыми могли бы подписаться новоселы почти всех новых локаций. В первую очередь они требуют станции метро, которая по последним озвученным планам (пока что планам) может появиться не раньше 2028 года, то есть в лучшем случае через десять лет. По их словам, в «Балтийской жемчужине» нет ни одной муниципальной поликлиники, нет в районе и отделения полиции с постоянным участковым. Также по мнению активных новоселов, количество мест в детсадах и школах уже недостаточно. В общем и тут не все гладко.

    Стройщийся ЖК «Жемчужный берег», совместное строительство «Балтийской Жемчужины» и «Леммикяйнен»

    Янино

    Территория Всеволожского района Ленобласти стала застраиваться несколько лет назад. Застройщики обещали отличную транспортную доступность, в том числе метро. Ничего этого пока что нет. Колтушское шоссе обещают расширить только в 2020 году (как раз к этому год обещали построить станцию метро), а сейчас выбраться из Янино на автомобиле бывает непросто. Перспективы развития этого района пока что выглядят туманными, хотя если почитать мнения застройщиков и разных экспертов, это чуть ли не самый перспективный район в мире.

    В прошлом году здесь был открыт первый в рамках развития территории детсад (построенный за госсчет), обещано еще с десяток и большое количество школ (есть одна общеобразовательная школа). Построят ли — сказать трудно. Жителям приходятся пользоваться либо инфраструктурой Всеволожского района, которая и так не справляется с нагрузкой, либо Петербурга, либо верить обещаниям застройщиков. Вот что они пишут: «Что касается инфраструктуры, то все необходимое будет под рукой: три детских сада на 640 мест, своя школа на 1200 учеников, проект которой получил положительное заключение Госстройнадзора Ленобласти. Во встроенных помещениях жилых домов откроются центр детского развития, медицинский кабинет, магазины шаговой доступности, салоны красоты, кафе, отделения банков». Смущает, что все это — в будущем времени. Пока что ситуация не выглядит обнадеживающей. Поликлиника, в которой обслуживаются новоселы, расположена во Всеволожске, до которого еще надо умудриться доехать. В прошлом году было обещано построить открытый ФОК с футбольным полем, площадками для баскетбола и тенниса, а также хоккейный корт. Сдать этот объект должны были в конце этого года, но компания, выигравшая тендер, уже включена в реестр недобросовестных поставщиков, то есть ФОКа стоимостью 116 млн рублей в этом году точно не будет. Из последних новостей: власти Ленобласти уверяют, что в этом районе появится много рабочих мест, чтобы не ездили жители по Колтушскому шоссе, к примеру, на лакокрасочном заводе, который начнут возводить в следующем году.

    Каменка

    Первопроходцем этой территории стала ГК «СУ-155», начав возведение ЖК «Каменка», а потом и «Новая Каменка». Заметим, что на момент начала застройки здесь продавалось самое дешевое в Петербурге жилье (фишка «СУ-155»). Кроме того, компания обещала построить социальную инфраструктуру. Не вышло. Власти Петербурга обещают в этом году сдать все долгострои «СУ-155» в городе, а также решить вопрос со строительством «социалки». В частности, здесь должны в перспективе появиться два детсада (на 170 и 150 мест), общеобразовательная школа на 1375 учащихся, поликлиника для взрослых на 500 посещений в смену. Про сроки ничего не известно, «вопрос прорабатывается». А новоселы — одни продолжают радоваться, что их дома достроены, другие ждут, что вот-вот получат долгожданные ключи — пока что о детсадах и школах думают мало.

    Другой застройщик Setl City в рамках ЖК «Чистое небо» предусмотрел детский сад, рассчитанный на 190 малышей и строит второй на 190 мест с бассейном. Также компания продолжит Комендантский проспект от Глухарской улицы до реки Каменки.

    Из плохих новостей — точно известно, что станции метро (также обещанной) здесь в ближайшее время не предвидится. Из хороших — идет рекультивация полигона твердых отходов «Новоселки» — самого проблемного объекта для Приморского района.


    Без комментариев



    Расширенный поиск