27.11.2012 13:35 — Интервью
Источник: Ктостроит.ру

Немногим компаниям на строительном рынке удается совмещать в своем портфеле проекты из абсолютно разных сегментов. Управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич убежден в пользе объединения трех компаний, работающих в противоположных «концах» рынка. Об этом он рассказал Елене Зубовой корреспонденту газеты «Кто строит».

— «Группа ЛСР» объединила несколько разных компаний в одну структурную единицу. Почему? В чем цель такого шага?

— Интеграция девелоперских компаний «Группы ЛСР» на территории региона в единую управленческую единицу — это, на мой взгляд, стратегически правильное решение. Цель объединения — повышение эффективности, синергия опыта, продуктов и управленческих решений. С точки зрения потребителя элита и эконом — разные продукты. Но с точки зрения девелопера — разницы почти нет. Бизнес-процессы выстраиваются одинаково. Работу в этих сегментах различает, скорее, тактика продвижения, позиционирования и продаж. К слову сказать, этим летом на территории «Парадного квартала» в отдельно стоящем особняке был открыт единый центр продаж, где представлены наши объекты всех сегментов недвижимости.

— Какой из сегментов сегодня экономически более эффективен?

— Оба сегмента интересны для работы. Эконом дает немного меньше прибыли, но за счет больших объемов эффективность примерно одинакова.

— И каково соотношение объемов строительства элитного и экономичного сегментов? Бывает ли оно оптимальным?

— Примерно 1:3. Но оптимального соотношения не существует — все зависит от задач, которые ставит перед собой компания.

— А загородный рынок? Он задерживается в кризисе дольше прочих сегментов.

— До кризиса на загородном рынке предлагались разные объекты — и готовые дома, и участки с подрядом. Сейчас это, в основном, просто земельные участки, и даже не всегда инженерно подготовленные. Потребности рынка изменились. Например, большие дома, по 400–500 квадратных метров, вызывают меньший интерес. Многие дома слишком дорогие, потому что проектировались и строились еще до кризиса, они перенасыщены дорогими опциями. Себестоимость оказалась очень высокая, снизить цену и продать в убыток — невозможно. Поэтому некоторые дома продаются очень долго. Многие придерживаются мнения, что сами могут лучше построить дом, чем строительная компания, предлагающая свои варианты. Сейчас на загородном рынке достаточно предложений участков, но мало качественных — с точки зрения инженерии.

Большинство коттеджных поселков располагается довольно далеко от города — 60 километров и дальше. Такое расстояние годится для дальней дачи, а не для дома для постоянного проживания. Дача — это, скорее, предмет роскоши, а сначала человек озабочен жильем.

— По мнению экспертов, сегодня происходит сокращение строительных объемов. Как это повлияет на рынок в ближайшие месяцы?

— Снижения объемов строительства пока нет. Возможно, в 2013–2014 годах произойдет такое сокращение: по целому ряду проектов не утверждены проекты планировок — по разным причинам. Хотя и в 2013 году вряд ли рынок сократится — у крупных компаний достаточно большой запас проектов. Дефицита предложения пока не возникнет.

— Аналитики утверждают, что темп роста спроса замедляется. Так ли это, на ваш взгляд?

— Мы наблюдаем достаточно высокую активность. Спрос на первичном рынке устойчивый. Как только выводим на рынок новый объем — сразу начинаются звонки, на некоторых проектах есть даже листы ожидания. Для примера: мы только вывели на рынок вторую очередь комплекса «Аврора» и за первый месяц продали в этом объекте 22,5 тысяч квадратных метров.

— Еще аналитики говорят, что спрос смещается от самого дешевого эконома в более дорогой комфорт…

— Люди хотят покупать более качественное жилье — рынок развивается, покупатель становится более требовательным. Разница этих сегментов, как мне кажется, проявляется, во-первых, в местоположении. Если жилой комплекс расположен ближе к центру города или, скажем, у метро, то квартира в нем будет стоить дороже. Во-вторых — в качестве строительства и в незаметных на первый взгляд вещах.

По внешним характеристикам дома эконом и комфорт часто выглядят почти одинаково. Но есть особенности технологий и опции, от которых зависит комфорт проживания. Такие дома будут стоить дороже, так как себестоимость выше. Поэтому вроде бы одинаковые продукты могут различаться в цене на 15–20 тысяч рублей за квадратный метр.

— Средние цены на элитные объекты за квартал чуть-чуть, но упали. чем это можно объяснить?

— По нашим данным, это не так. Цены растут, хоть и незначительно. Некоторое время назад они почти стабилизировались, так как был достигнут определенный «потолок». Но небольшой рост есть и будет, поскольку предложение в первичном элитном сегменте сокращается.

— Грядущий дефицит предложения обусловлен отсутствием пятен под застройку?

— Участков в центральных районах Петербурга, которые годятся под элитное строительство, все меньше.

— Сегодня даже элитные проекты становятся более масштабными. Проектов комплексного освоения территорий все больше — по крайней мере, на уровне идей и концепций. Большие проекты для застройщиков — вынужденная мера или они представляют экономический интерес?

— Сегмент элитной недвижимости действует в русле общего для строительного рынка тренда на укрупнение объектов. Есть комплексные проекты или нет — зависит от возможностей города предоставить предложение по земле. Пятен, на которых можно возвести небольшой дом, становится все меньше. Но в квартальной застройке нет ничего плохого. Именно в масштабах квартала девелопер может гарантировать общую комфортную среду для жителей, обеспечить безопасность. На проекте точечной застройки это сделать сложнее.

Конечно, проекты КОТ более затратные с точки зрения инженерной, транспортной подготовки территорий. Зато потом, когда первые 30–50 тысяч из 300–500 тысяч построены, себестоимость строительства снижается. Причем в таких проектах, если они грамотно продвигаются и в них организована комфортная среда проживания, квартиры будут стоить дороже. Если строящийся дом находится рядом с уже сданными или почти готовыми домами в этом же комплексе, стоимость квадратного метра повышается примерно на 5 тысяч рублей.

На начальном этапе обычно продавать труднее. Почему на старте проекта квартиры продают дешевле? Нужна быстрая оборачиваемость, надо покрывать затраты на проектирование, инженерную подготовку. Конечно, если у объекта неграмотная концепция, продавать будет сложно на всем протяжении проекта.

— Намерена ли «Группа ЛСР» участвовать в программе реконструкции исторического центра?

— Мы начинали с проектов реконструкции, в багаже корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» есть такие объекты. Реконструкция центра — это важно и интересно. Но сначала город должен системно решить ряд вопросов. Во-первых, надо устранить несоответствие в законодательстве по охранным зонам, Правилам землепользования и застройки, Генплану. Во-вторых, составить перечень исторических зданий и определиться с их статусом — подлежат ли они реконструкции и в какой степени. В историческом центре примерно у 80 процентов зданий есть запрет на снос. А без сноса провести качественную реконструкцию многих из них почти невозможно. Без сомнения, фасадная часть должна остаться неизменной, но большинство внутридворовых зданий надо менять полностью. К тому же, даже после реконструкции они не будут соответствовать современным санитарным, пожарным и другим нормам: узкие проезды, дворы-колодцы и прочее.

Значит, необходимо менять и нормы, иначе ни один проект не получится. Очень важен и вопрос инженерного обеспечения: в центре города остро не хватает распределительных подстанций, инженерные сети не обладают необходимой мощностью.

— Для больших проектов нужны большие деньги. Каковы ваши источники финансирования?

— Собственные и заемные средства.

— По крайней мере часть заемных средств вы привлекли через IPO. Считается, что это самый дешевый способ заимствования. Есть ли для застройщиков смысл сегодня выходить на биржу?

— После выхода на IPO мы стали публичной компанией: это накладывает на нас определенные обязательства, к нам предъявляется больше требований. В частности, по раскрытию информации о компании. Или другой важный фактор — надежность покупки для клиента. Мы работаем по 214-ФЗ, и первый платеж за квартиру поступает на наш счет только после регистрации договора долевого участия в управлении Росреестра
по Санкт-Петербургу. Кроме отсрочки получения средств, работа по такой схеме требует затрат на организацию дополнительных внутренних бизнес-процессов. Но это работа в правовом поле, и это правильно. Если застройщику нужно привлечь финансовый капитал, заработать прочную репутацию, если стоят глобальные цели-то надо идти на биржу. Но если нет амбициозных планов, а есть желание оставаться в определенных рамках — тогда, наверное, не стоит.

— И как ваше подразделение «Группы ЛСР» в ближайшее время собирается использовать собственные и заемные средства? Каковы планы?

— У нас достаточно серьезный земельный банк, который позволяет построить примерно 6,5 миллионов квадратных метров недвижимости. Есть над чем работать. По сегменту эконом земельный банк сформирован очень хорошо: участки есть во многих районах Петербурга, проекты имеем на разных стадиях — от проекта планировки до строительства. Мы считаем, что это достаточно качественное предложение. В конце ноября сдадим первую очередь комплекса «Аврора».

Первого ноября вывели в продажу первые квартиры в новом проекте «Южная акватория» — на берегу Финского залива в Красносельском районе. Готовимся к открытию продаж еще в четырех новых жилых комплексах: один во Фрунзенском районе, два в Московском районе и один в Калининском районе. Вместе это будет более 850 тысяч квадратов. Из более отдаленных перспектив — делаем проект планировки территории Октябрьской набережной, где сейчас располагаются наши предприятия «Рудас», «Баррикада», «Аэрок». По Генплану это жилая зона. Предприятия будем переводить в Ленобласть, на этом месте построим примерно 650 тысяч квадратных метров недвижимости. Пока планируем выйти на продажу в 2014 году. В нашем понимании, это будет востребованное жилье. Очень масштабный участок у нас Красногвардейском районе — здесь планируется построить около 3,3 миллиона квадратных метров жилья. Подготовка к строительству первого этапа, включающего 770 тысяч квадратов, уже идет, продажи начнутся в следующем году. Первая очередь, которую хотим вывести в продажу, — это около 350 тысяч квадратных метров жилья.

В дорогом сегменте совсем недавно вывели на продажу новый дом на Радищева, 39, новые корпуса в уже известных объектах. Кроме того, планируем качественно расширять предложение — будем строить бизнес-класс. Скоро начнем продажи в нашем первом проекте бизнес-класса на проспекте Медиков. Конечно, есть объекты и на стадии проектирования. Кроме того, сейчас на стадии подписания договор на приобретение
еще одного участка в центре, где мы собираемся строить интересный объект; подробнее говорить о нем пока преждевременно. Мы стремимся, чтобы в элитном сегменте в продаже постоянно находилось около 100 тысяч квадратных метров. В классе эконом земельный банк, конечно, более обширен, надо его осваивать. Но если будут продаваться хорошие участки — купим еще. В ближайшие годы примерно 500 тысяч квадратных метров сегмента эконом будут ежегодно находиться в строительстве. Нашего главного партнера и генерального подрядчика, входящего в «Группу ЛСР», — ДСК «Блок» — мы на ближайшие пять лет загрузим работой на полную производственную мощность.

Планы у нас обширные, и мы рассчитываем, что после интеграции выполнять их станет проще — благодаря синергетическому эффекту объединения.