Патриотизм, как справедливо заметил кто-то из великих, начинается с малого. Если ребенком любите вы свой дом: пейзаж в окне, детские секретики во дворе, тропинку в школу, вытоптанную в первом снегу, след от велосипедного колеса в парке рядом с домом; если этот дом дорог вам и греет, если ни одно место в мире на него не похоже, то и до «большого» патриотизма рукой подать. Если понимать это слово как неравнодушие. Просто вам не будет все равно — вы и сами себе не сможете объяснить, отчего.

Но если в детстве каждое утро – вместо зеленого дворика, парка по пути в школу, улицы с укромными местечками и тысячами детских тайн — вы видите один за другим безликие уступчатые дома — 10, 15, 20 этажей — и пространство между ними, заполненное автомобильными крышами, то полюбить это место вам будет не так-то просто. Портфельчик оттягивает плечи, голова клонится книзу, но в лужах под подошвами только то же самое, подернутое рябью: этажи, этажи, этажи, машины, машины, машины. Все как у всех. Все как везде — ничего своего, ничего особенного, а значит, и святого.

Любите ли вы гулять, читатель, как люблю гулять я? Давайте пройдемся не там, где вы привыкли вкушать на пленэре эстетическое наслаждение, а там, куда вы возвращаетесь. Заглянем туда, где подрастают среди новых домов новые петербуржцы. Ведь не может же быть, чтобы те, кто вырос на Третьей улице строителей, построили бы для своих собственных детей ту же самую улицу. Ведь в это кино нельзя войти дважды — иначе это не кино, а дурная бесконечность.

Когда-то героиня скандального перестроечного фильма «Интердевочка» возвращалась поутру  из гостиницы «Прибалтийская» к себе домой — в унылые новостройки Веселого поселка, на улицу Дыбенко. Но если бы Петр Тодоровский снимал свое кино сегодня, то Веселый поселок ему бы уже не подошел — туда провели метро, квартиры подорожали, а обитающие в них несбывшиеся интердевочки постарели. Режиссеру, впрочем, далеко бы идти не пришлось — улица Дыбенко, чуть загибаясь, превращается в проспект Солидарности, и здесь нужно свернуть направо — на Ленинградскую. Две минуты, если посчастливилось проскочить без пробок — и вот, будущее наступило: новый район, новые стандарты жизни, Россия как она есть сейчас — почти через 30 лет после грозовых перестроечных лет. Интер- и не очень девочки успели стать бабушками, и теперь они ездят сюда к своим дочкам и зятьям, из города — сидеть с внуками. С теми, которым предстоит вырасти в этих новых кварталах — и полюбить их.

«Течет по саванне река Оккервиль»

«Лучшее место в городе!», «Новоселье каждый год!», «Проект, которому нет равных» – встречают билборды на первом же перекрестке. Здесь же отдел продаж, прямо через дорогу, предлагает скидки («выгодно сейчас!»). Через дорогу, правда, приходится бежать бегом — на переход всего 10 секунд, но мы только позднее поймем, почему.

За дорогой направо — парк: в неглубокой долинке среди болотистых берегов петляет  Оккервиль, в речке дремлют утки, а дальше, за мостиком — первобытные заросли, березы и осины, бурелом и грязь. Над грязью настелена хлипкая деревянная гать. «Нестрашно, это же временно», – замечает мой спутник.

Посреди парка достраивается белая с золотым куполом церковь, приход Всеволожской епархии. Улыбчивый молодой священник предлагает зайти, но на вопрос о том, кто строит церковь, предусмотрительно не отвечает. «Ярослав, ты куда побежал! – молодая мама пытается догнать пятилетнего малыша. – Этот парк, его тут недавно расчистили. Поставили кафешки, рестораны, дорожки проложили, стало красиво и прилично. А так тут знаете какие развеселые компании собирались. Костры жгли, все дела. А что тут спортивная площадка во дворе, вы не смотрите. Она не для нас, она школьная, туда нельзя. Дети, вот эти пацаны — они пролазят через забор туда».

На входе в район — большой каток, фитнес-центр, «Макдональдс». Сразу несколько шаверм выстроились в рядочек. Первые этажи уже обжиты коммерцией — Сбербанк, «Пражские булочки», платная медицина. Крепкий алкоголь – в «Градусах» – и пиво, пиво в разных вариантах на любой вкус.

«Ой, знаете какие у нас шашлыки вкусные в парке! Вон, там мангалы стоят. Приходите, там лавочки, табуреточки, все путем, – местный житель с характерным цветом лица прихлебывает из пивной банки. – А в Новый год что творится! Так гуляют! Все тут, в парке, стрельба – как на войне, всю ночь пуляют. Палатки ставят. Скоро цирк какой-то приедет, говорят. В том году Буланова приезжала, хорошо!»

Шашлыки можно жарить на берегу речки за 200 рублей в час. «Парк ничего, да, но когда выходные, людей ну очень много тут. В выходные вы даже не представляете, что тут творится, – голубоглазая девушка держится за своего спутника, который переворачивает шампуры. – Сейчас таблички поставили, что костры жечь нельзя, так стало получше, а так-то и тут каждый сантиметр занимали».

Дно муравейника

«Тут только в этом доме четыре тысячи квартир. Ну считай что 10-12 тысяч народцу. Поселок целый. Все раскуплено. С Крыма много здесь, к примеру, да. Одна женщина вот была, говорила — мне не нужно, а сын подрастет – поедет сюда учиться. Значит они зарабатывают, а вы думаете, они там бедные, что ли? Да ладно, бедные они, – нехорошо смеется любитель пива. – С нефтяных районов, много, с Сургута. Тува, Уфа. Даже финны и то здесь покупают, во как!»

«А что поликлиники нет — а нам она пока и не нужна. Совсем-совсем. Я здоровый!  - и опустошенная банка пива падает на асфальт. – Мы их не любим, врачей. Служба скорой помощи зато есть. Раньше ее со Всеволожска ждали. А в Мурино есть поликлиника? То-то же! Там тоже самое, такие же новостройки, только что похуже немножко дома. На полях они там вообще построили. И людей не могут прописать — сельхозугодья потому что. В свое-то время были и здесь поля. Тут и лес был. Сюда дед мой за грибами ходил, по проселкам этим. На этой болотине. Высушили, никому не нужно это все».

Дом, в котором четыре тысячи квартир — не самый большой к северу от парка. «Мне поначалу было тяжело. Психологически как-то страшно. Я тут не живу, пришла в гости — а тут мамочки, квартира три тыщи какая-то! Ужас, мы запутались сначала внутри этого двора. Окна, окна, окна, причем кажется, что мелко насаженные. И неба не видать. Темно, видите как. Колодец, прямо как раньше бывали, только больше в несколько раз, – рассказывает пожилая дама с аккуратной завивкой. – Я к внукам сюда езжу. Это не самый большой дом, а самый — вы во-он туда сходите. Там вообще закрытый двор со всех сторон».

В закрытом дворе овальной формы — неуходящая тень. Уступчатые коричневые громады — самые низкие — в десять этажей; потом пятнадцать, и наконец двадцать по контуру. На дне громадного муравейника три детские площадки и собственная котельная зажаты по кругу тысячами темных блестящих силуэтов: машины, притиснутые друг к другу, как жуки или тли в муравейнике, стоят в несколько рядов и заполняют, кажется, каждый сантиметр асфальта.

Утром туда, вечером обратно

«Выезд отсюда только этот, один, на Ленинградской, ну и еще один за «Мегой». Еще один сейчас расширяют, с Центральной — на Большевиков. Весь район утром туда — вечером обратно, – говорит девушка с шашлыками, которая, как выяснилось, сама купила тут квартиру. – С южной стороны парка еще более-менее жизнь идет, а вот с той… Там даже свет, говорят, отключают… не справляются, домов много, мощностей не хватает. Как-то раз даже «Мегу» обесточили. Обещали, что будет комфортней, чем Девяткино, а по большому счету примерно то же самое и получается. И по пробкам, и по заезду, и по въезду. Дома строят и строят. Когда я покупала, мне говорили, что до КАДа строить не будут, а сейчас там дома стоят за защитными экранами чуть ли не в двадцати метрах. В сентябре, рассказывали, еще много домов сдадут одновременно».

В затененном дворе в шесть вечера на детских площадках почти совсем пусто. «Мы тут уже четыре года живем. Так я когда раньше работала, мне к 9.30 надо было приезжать, и я выезжала без 15 восемь, чтоб хоть как-то успеть. Как-то раз сорок минут не могла повернуть с Ленинградской. Это было несколько лет назад. А сейчас вообще коллапс. Слава, не ходи далеко! – спохватывается юная темноволосая мама. – Закупаться все ездят в «Мегу». Честно говоря, если тут еще и торговый центр сделают, будет вообще катастрофа. Тут по-любому надо выездов еще штук десять сделать. Причем этот выезд с Ленинградской на Дыбенко прямо на границе города и области. И в чем еще фишка — все фирмы, когда слышат, куда везти, технику там, холодильник, мебель, говорят «ой, так это Ленобласть!». И доставка вдвое дороже сразу».

Посреди двора — красивое здание детского сада «Лимпик», чуть подальше — школа. «Школа бесплатная, да, а на детский сад вы не смотрите. Это вообще облом. Он тридцать тысяч в месяц стоит. Всеволожский район не купил его у застройщика, поэтому туда пустили частный сад. Так что все возят детей кто куда, в город. Да, утром выезжают, в семь или еще раньше. У школы есть детсадовское отделение, но там всего 165 мест. Еще один садик строится, но не знаю, будет ли он бесплатный. Ой, погодите, он опять убежал. Славик!» – и мама залезает к кудрявому двухлетнему Славику под горку.

Бабушка в серой кофте качает внука на качелях. «А еще тут должны были строить больницу, – вступает она в разговор. – И чтоб построили, я слышала, жители должны были проголосовать, чтоб это была не просто деревня, а какой-то более серьезный был статус у нее. Но естественно, большинство живущих тут не прописаны. Кто же будет менять питерскую прописку на областную. И не проголосовали. Так что больницы нет. Если какие серьезные врачи — едьте во Всеволожск или в город. Поликлиника есть только маленькая, где по ОМС обслуживают — там терапевт, зубной, анализы можно сдать, УЗИ. Платные есть, несколько».

«Да нет, садики есть, только далеко, – рассказывает другая бабушка. – В «Австрийском квартале». Там, где фонтан — два садика есть на улице Венской. И еще два построены, но не знаю, когда сдадут. Область не принимает, говорят. А живет тут тысяч 70 человек, наверное, или больше. Так что это правда, с садиками беда. В близком доступе ни одного бесплатного. У меня дочка тут, многодетная мама, недавно три месяца последней внучке исполнилось – не знаю, куда и когда они попадут. Куда-то платно будут пристраивать».

Купите нашу студию

Южное Кудрово — дальше, за парком и речкой — район помоложе. Издалека он радует разноцветьем; видно, что архитекторы успели вкусить от духа новых европейских кварталов. Но дома здесь — еще выше. И проблемы, судя по разговорам — все те же.

«В этом районе все молодые семьи, у всех дети. В нашем доме практически все квартиры – студии. У меня-то однокомнатная квартирка, мне дети купили, – рассказывает интеллигентного вида местная жительница с крошечным шпицем на поводке. – Но зять говорил, они тут рядом живут, что у него в доме практически все студии. Очень мало однокомнатных квартир, а двухкомнатные даже не знаю, есть ли. И там молодые семьи живут, в этих студиях — нет, не студенты, а молодые пары, да. С родителями жить никто ж не будет. Еще слышимость тут везде ужасная. Соседи шкаф открывают — и слышно, как дверь скрипит. Только что воду наладили наконец горячую, полгода приходилось ее по полчаса сливать, я уже хотела перерасчет требовать».

В отличие от северного Кудрово, во многих домах – подземные паркинги, сказывается европейский опыт. Правда, несмотря на вечернее время, в них гулкая пустота. «В том доме, где у меня дочь живет — там тоже паркинг на несколько домов, фонтан сверху сделали на нем, все красиво. Но очень дорого. Да плюс ежемесячно плати две тысячи за обслуживание. Поэтому мы как бы во все это не влезаем. С машинами ужас просто, – вздыхает дама с собачкой. – Нереально плотная застройка. И посмотрите, улицы какие узкие сделали — в правых рядах паркуются, и остается одна полоса всего до сплошной. А ведь это еще не все вселились. И что мы будем делать дальше, я не знаю. Детей возят в садики ни свет ни заря, врачей нет нормальных. Летом еще ничего, а вот помню в том году первого сентября пробка ка-ак встала на въезд — и никуда никому не деться. Ну... мы ждем. Может к городу нас присоединят. А что изменишь тут, что мы еще можем сделать...»

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», строительный потенциал Кудрово постепенно исчерпывается. С 2012 года здесь введено в эксплуатацию 1,6 млн кв.м жилья (из них в 2017 г. – порядка 340 тыс. кв.м), а то, что еще строится, находится в высокой или завершающей стадии. Сейчас здесь продают квартиры в десяти жилых комплексах. По состоянию на 1 июля объем рынка в Кудрово составил 681,7 тыс.кв.м, причем половина — жилье комфорт-класса. После Мурино Кудрово находится на втором месте по объему продаж в пригородной зоне Ленобласти. В последние годы здесь продают 8-9 % жилья в Санкт-Петербургской агломерации. За период 2012-2017 гг. было куплено 1,8 млн кв.м жилья. Средние цены на первичном рынке – 87,5 тыс. руб. за кв.м  - самые высокие в пригородной зоне. Например, в Мурино средняя цена составляет 77 тыс. руб. за кв.м.

«Фонтанка» спросила застройщиков о том, как они смотрят на дальнейшие перспективы многоэтажных районов на периферии города.

Сергей Хромов, гендиректор ООО «Город-спутник «Южный»:

Создание качественных жилых проектов на границах Петербурга возможно лишь при соблюдении целого ряда условий. Это, во-первых, ограничение по высотности застройки (не выше 5-6 этажей – до 33 метров) и ее невысокая плотность. Во-вторых, обеспечение необходимыми соцобъектами. Причем не только стандартными детскими садами, школами и поликлиниками, нормативы по которым давно регламентированы, но и местами для работы, спорта, досуга, развлечений и шопинга. Малоэтажная ковровая застройка без этих элементов ничем по сути не отличается от высотной и представляет собой те же спальные районы.

Если речь идет об особо крупных территориях, таких как город-спутник Южный, то нужно создавать здесь центр притяжения для будущих жителей (это может быть, к примеру, центральный парк или общественное пространство) и рабочие места во избежание маятниковой миграции «утром в город — вечером обратно». В нашем случае это будет Инноград науки и технологий, строительство которого планируется на территории Южного.

Директор по продажам ГК «Ленстройтрест» Артем Босов:

В ближайшие годы вопрос «гетто» в районах массового строительства жилья на периферии вряд ли актуален. Но уже через 10-15 лет неизбежно окажется в числе самых болезненных. Почему? Потому что в таких районах цена квадратного метра относительно – относительно! – невелика не только из-за многоэтажности и однообразия строящихся домов, но и за счет отсутствия инфраструктуры.

По договоренности с местной администрацией застройщики обязаны строить социальные объекты – школы, детские сады. А вот все прочее – коммерческие или офисные помещения, спортивные площадки, прогулочные зоны и прочее, что «съедает» драгоценные квадратные метры – это все в новых массовых кварталах отсутствует. И в конечном итоге получается, что жильцы «варятся в собственном соку»: обитателям соседних территорий идти туда незачем – там не на что смотреть, там нечего делать. Квартал становится замкнутым мирком, а затем превращается в криминогенный. Работы западных ученых на стыке архитектуры, криминологии и социологии, показали, что порядок именно таков: сначала обособление территории и только потом рост преступности на ней, а не наоборот.

Кстати, в начале 2017 года «Ленстройтрест» провел опрос петербуржцев, живущих в новостройках на окраинах (Парнас, Мурино, Кудрово, Девяткино) не менее двух лет. Опрос показал, что 24 % новоселов полностью или частично не удовлетворены качеством жилья, а также благоустройством и инфраструктурой в своем районе. Нет парковок, зеленых придомовых территорий, мало инфраструктуры. Пока не купили, смотрят на дом и квартиру, а уже купили — обращают внимание на качество окружения и среды. Но изменить планировку квартиры можно и даже не слишком сложно, а вот поменять соседей, получить пиццерию и удобную парковку у дома человеку не под силу. Переделать среду можно только вместе с местом жительства. И в последнее время мы наблюдаем, как постепенно меняется потребительское поведение. Требовательность и грамотность клиентов растут, люди чаще начинают предъявлять требования не только к самой квартире, но и к тому, что ее окружает.

Руководитель проекта город-курорт Gatchina Gardens Наталья Осетрова:

Комфортная жилая среда – дефицитный на нашем рынке продукт, об этом готовят и статистические отчёты Knight Frank, и власти, и покупатель. Но в истории всё циклично – в том числе в истории девелопмента. В 70-х-80-х годах в европейских странах точно так же строили многоэтажные муравейники. Теперь эти кварталы проходят реновацию, на их месте возводят малоэтажную, комфортную для проживания застройку. И конечно, из этого надо делать выводы. Я не думаю, что власти должны решать проблемы девелопмента, мы сами определяем вектор развития. Через 3-5 лет на рынке не будут ликвидны проекты без подземных паркингов с нормой 1,5-2 машиноместа на квартиру, особенно в проектах для семей. То же касается школ и детских садов, этажности, парков, безопасности движения и инфраструктуры. В этой связи очевидно развитие в пригородах комфортных малоэтажных проектов. В Московской области эта тенденция уже хорошо заметна. Когда-нибудь придет и наш черед.

Справка Долгострою.Нет Санкт-Петербург

Напомним, что изначально большая часть Кудрово должна была быть застроена проектом «Семь столиц», в рамках которого Setl City обещала в 2009 году выполнить комплексную застройку территории площадью 135 га.  По планам в течение 12-15 лет должны были возвести около 1,5 млн. м жилья эконом- и комфорт-класса. В результате должен был получиться квартал, в который вошли бы не только жилые дома, но также полный комплекс объектов социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, торговые комплексы, спортивные сооружения. Предполагалось комплексное благоустройство территорий, применение ландшафтного дизайна и озеленение.

Изначальный план застройки Кудрово. Одних только футбольных полей здесь можно насчитать 7 штук!

Setl City еще на стадии согласования проекта предупреждал, что будет искать партнеров для реализации проекта, но с обязательным условием сохранения общей концепции застройки. 

В итоге Setl City выполнил только застройку собственных кварталов «Лондон» и «Вена». На данный момент «Вена» уже полностью сдана, в «Лондоне» застройщик сдает последние корпуса. Все остальные участки были проданы другим девелоперам, которые несмотря на все обещения Setl City не стали придерживаться общей концепции развития. Это коснулось высотности, архитектурного облика, цветовой гаммы жилых комплексов, а также создания инфраструктуры.

Стоит отдать должное компании «Полис Групп», которая пыталась сохранить концепцию проекта «Семь столиц» хотя бы в названии своего ЖК, который получил рекламное название «Австрийский квартал».