18.11.2012 14:29 — Интервью
Источник: Ктостроит.ру

По оценке экспертов, покупательская активность на рынке жилья снижается. Методами борьбы с инертностью потребителей с корреспондетом «Кто строит», Еленой Зубовой, поделился генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.

— С начала кризиса интерес покупателей был сосредоточен в сегменте эконом. Сегодня спрос смещается в комфорт. Почему это происходит?

— В России большинство людей живет небогато, поэтому спрос в недорогом сегменте жилья был, есть и будет, независимо от колебаний на рынке. Такое жилье будут строить всегда. Сегодня, с появлением доступных инструментов покупки жилья: ипотеки, рассрочек, — покупатели стали задумываться о более комфортных квартирах. Комфорт, эконом — это условное деление. У нас очень приблизительная классификация, и мне больше нравится формулировка «массовый сегмент». Если комфорт-класс — это большие габариты и большая стоимость квартиры, то спрос смещается в сегмент комфорт. Хотя я не уверен, что объекты, которые позиционируются на рынке как комфорт-класс, ему соответствуют. Если нет четких критериев, о которых застройщики договорились между собой, не понять, какого класса объект.

Думаю, появление более комфортных квартир вызвано конкуренцией между застройщиками. Строители борются за покупателя, предлагая опции, создающие конкурентные преимущества. Но разве маленькие квартиры уже перестали покупать? Нет. А вот больших квартир стали покупать больше, и это означает, что рынок во всех сегментах растет.

— По прогнозам экспертов, через два-три года чуть ли не 70 процентов предложения сосредоточится в проектах комплексного освоения территорий. Почему застройщики все чаще уходят в чистое поле? им
выгодны такие проекты?

— Действительно, сейчас все чаще застройщики занимаются освоением крупных территорий, хотя раньше большинство вело точечную застройку. Теперь наши интересы переместились в сторону квартальной застройки по вполне объективным причинам. У нас практически не осталось небольших пятен в городе, да и экономически это менее выгодно. Комплексные проекты во многом интереснее и для покупателя.

— Но для квартальной застройки нужны серьезные финансовые ресурсы, а ими обладают далеко не все компании.

— Ресурсы обязательно нужны, и не у всех они есть. Поэтому, думаю, комплексных проектов на рынке появится меньше, чем их заявлено. Застройщиков, способных осилить такие проекты, может быть, и не единицы, но точно не каждая компания.

— Активность покупателей на рынке недвижимости — по статистике и по оценкам экспертов — снижается. Как вы думаете, чем это вызвано?

— По показателям работы «ЦДС», спрос хороший, стабильный, цены растут, объем продаж растет. Немаловажная деталь — сократилось время принятия решения. Думаю, спрос подталкивает ипотека, которая получила сейчас большое развитие. Может быть, люди используют недвижимость как инструмент инвестиций.

— Ипотечное кредитование — один из инструментов, который помогает застройщикам продавать жилье. Что еще позволяет обеспечивать объем продаж?

— В продажах есть три основных момента: ипотека, имидж компании и стандарты строящегося жилья. У нас в компании примерно 25 процентов покупателей используют ипотечные кредиты, мы имеем договоры с 18 банками. Не менее важна скорость строительства, выбор квартир — в разных проектах, в разной степени готовности, в разном ценовом диапазоне. Ну, и условия продажи — рассрочки, например.

Надо понимать потребности покупателей и предлагать им привлекательный продукт. Мы давно на рынке, думаю, понимаем потребности покупателей, поэтому стараемся им всегда предлагать что-нибудь новое.

Мы строим квартиры под маркой «БК-стандарт» (базовый комфорт). Наше жилье соответствует ряду требований. Мы постоянно обновляем этот стандарт, добавляем технические улучшения, причем важно, что все это мы делаем за счет себестоимости, не повышая цену жилья для клиентов, это наши конкурентные преимущества на рынке.

— Покупатели стали более требовательными к качеству продукта. У вас с прошлого года работает отдел контроля качества. Есть ли от него толк?

— Есть, и большой. Раньше такой отдел был не нужен — строили меньше, чем сейчас. А на больших объемах возникает больше ошибок. Конечно, в службах заказчика есть технадзор, который следит за качеством строительства. Но основная задача ОКК — обратная связь с покупателями. Сотрудники отдела общаются с покупателями напрямую, контролируют все службы компании и весь строительный процесс. Приемка квартир теперь идет через ОКК. Для клиентов есть специальные телефонные номера, адреса электронной почты. Регулярно, каждые две недели, мы проводим совещания, на которых разбираем конкретные жалобы дольщиков. Когда происходит что-то хорошее, наверное, можно не делать выводов, а вот по недостаткам — обязательно. Их нужно исправлять. Мы должны изменить отношение к строительному процессу.

На строительный рынок мы пришли из продаж. Мы создали Центр долевого строительства, потому что хотели быть в центре долевого строительства. Продавали квартиры в строящихся домах и лучше многих знали, что востребовано покупателем. Например, нас не устраивали планировки в продаваемых объектах. Тогда и решили строить сами. Любое производство начинается с продаж: мало сделать продукт, надо его продать. Мы знаем, что востребовано рынком, именно это и предлагаем.

— Зачем компании «ЦДС» — строительной по профилю — заниматься общественной деятельностью, например, организовывать детские конкурсы?

— Общественная деятельность нужна, чтобы получить лояльность покупателей. Нам нужно рассказать о своем продукте, донести информацию о своих объектах и конкурентных преимуществах. Мы не выступаем как спонсоры, у нас есть свой проект — городской конкурс детского творчества «Звезда удачи». Почему именно этот проект? Он охватывает школьников всех возрастов. Два раза в год мы проводим этот конкурс, выпускаем ежемесячный альманах. Мы как коммерческая организация не можем транжирить деньги просто так. Но мы вышли на нашу целевую аудиторию — это родители участников и зрителей конкурса. Но главное, так приятно работать с искренними, талантливыми, увлеченными детьми!

— А бокс?

— Бокс — это мое личное увлечение, которое не имеет никакого отношения к группе «ЦДС». Я председатель попечительского совета Спортивной федерации бокса Санкт-Петербурга, вице-президент Федерации бокса СКА. И у нас есть команда боксеров — СКА «ЦДС». Мне самому нравится боксировать, иногда тренируюсь.

— Какие у вас еще есть увлечения?

— Книги, театр. Нам с семьей нравится бывать в оперных театрах Лондона, Парижа, Зальцбурга, Вены, особенно на постановках с участием Анны Нетребко.

— У группы «ЦДС» состоялся «поход» в малоэтажный сегмент (проект «Кантеле»). Вам понравилось работать за городом? Будете продолжать или сосредоточитесь на многоквартирных домах?

— Мы попробовали новый для себя формат, новые технологии. Это ценно и полезно. Но в ближайшие планы не входит активное развитие в этом направлении. Конечно, если не попадется интересный проект или участок. Для нас все-таки основное — массовый сегмент. К тому же загородный рынок малоэтажного жилья не очень активный, и на нем нет тех оборотов, которые интересны нашей компании.

— Основной объем застройки ваша компания ведет в сегменте эконом — массовом сегменте, если угодно. Собираетесь ли осваивать новые сегменты в будущем?

— У нас есть несколько объектов бизнес-класса, но основное направление деятельности «ЦДС» — по-прежнему жилье массового сегмента. Это наша ниша на рынке — кирпично-монолитные дома в районах с развитой инфраструктурой, с хорошей качественной инженерией, с квартирами удобных планировок без лишних метражей, комфортные для проживания.