Застройщикам не удалось пролоббировать снижение числа детсадов и школ для новых кварталов Петербурга. Инвестиции объемом 30 млрд в год лягут на плечи покупателей жилья.

После двух лет разработки комитет по градостроительству и архитектуре опубликовал итоговую версию нормативов градостроительного проектирования Петербурга. В новых кварталах должно появиться больше детских садов, но меньше дорог. Не соответствующим новым нормам проектам грозит ревизия, говорят в городской администрации 13 февраля. Застройщикам остается считать, останется ли их бизнес прибыльным.

Нормативы градостроительного проектирования определяют облик новых кварталов в цифрах — сколько должно быть детсадов и школ, дорог и спортивных площадок. Застройщики используют их, когда готовят проекты планировки кварталов (ППТ). А затем уже приступают к строительству каждого конкретного дома.

С 2015 года застройщики пытались добиться от Смольного снижения нормативов по «социалке». От этого напрямую зависит себестоимость стройки — в последние годы бюджет переложил бремя создания детсадов и школ на бизнесменов.

В итоге девелоперы добились только одного — город наконец-то представил доказательные расчеты. Однако от финальной цифры не отступил: число детсадов должно вырасти с 55 до 61 места на тысячу жителей, количество школ останется тем же (120 мест на тысячу человек).

Зато дорог станет меньше в 1,5 раза. В документе впервые ввели разные нормы по плотности дорог для различных кварталов. Такой подход отстаивал «Центр транспортного планирования Петербурга», — знает Александр Карпов, эксперт комиссии ЗакСа по городскому хозяйству.

Для коттеджей и таунхаусов дорог построят больше всего — 11 км на кв. км территории. Для многоэтажек и общественно-деловых кварталов — по 4 км на кв. м, а для парков и скверов такой параметр вообще не установили. Для сравнения, в действующем документе указана одна цифра — 6 км на кв. км.

Аналогичного разделения объемов по социальной инфраструктуре добивались застройщики. В историческом центре многие школы не загружены полностью, тогда как на окраинах — есть дефицит, говорит Алексей Белоусов, гендиректор «Объединения строителей СПб». Но Смольный не стал проводить столь серьезных исследований.

Девелоперам дали единственное послабление. Смольный увеличил радиус доступности «социалки» для коттеджных поселков. Их жителям теперь придется водить детей в детсад не за 300 метров, а за полкилометра, а в школу — возить на транспорте.

Еще из новшеств — спортзалы и площадки для экстремальных видов спорта в радиусе полукилометра, обязательные велодорожки. Кроме того, парковки для новых домов запретят размещать за границей квартала. Хотя число машино-мест останется тем же — одна парковка на 80 кв. м площади квартир.

Для застройщиков этот документ — значительное ужесточение правил. Предыдущие нормативы начали действовать два года назад. Но в полную силу так и не заработали. Под их действие не попали проекты планировки кварталов, которые начали разрабатывать до 2015-го, и уже утвержденные ППТ.

Многие кварталы до сих пор строятся по нормам 2008 года — из расчета 35 мест в детсадах на тысячу жителей. Это почти в два раза ниже, чем требуют новые нормативы. И ниже фактической обеспеченности горожан (43 места на тысячу человек). И это притом что в целом по городу садиков не хватает.

Смольный задумал решительную ревизию. «В Петербурге утверждены проекты планировки на 70 млн кв. м жилья. Для него нужны школы, больницы и зелень, — рассказал „Фонтанке“ вице-губернатор Игорь Албин в понедельник, 13 февраля. — Мы будем пересматривать проекты планировки территорий. Скорее всего, через комиссию по землепользованию и застройке».

С 1 января этого года в Градостроительном кодексе появилась статья, допускающая изменение уже утвержденных проектов планировки, пояснил вице-губернатор. Теперь можно не разрабатывать каждый раз весь документ заново, а уточнять отдельные разделы. Это упростит и ускорит корректировку ППТ.

В первую очередь, речь может идти о проектах, утвержденных до 2009 года. В то время нормативы по социальным объектам были совсем минимальными, пояснил «Фонтанке» главный архитектор Владимир Григорьев. Впрочем, окончательно подход к пересмотру проектов пока не выработан.

Разговоры о масштабной ревизии идут уже полтора года. В 2016-м бизнес вроде бы договорился со Смольным — корректировку ППТ отложили до конца 2018 года. Но осенью о ревизии всех документов вновь высказался губернатор Георгий Полтавченко.

Для застройщиков пересмотр проектов планировки может стать неожиданностью. Из-за роста объемов «социалки» площадь участков для возведения жилых домов в некоторых кварталах может сократиться на 30%, прогнозирует директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко.

Девелоперы могли бы компенсировать эти потери высотой зданий. Но этот путь Смольный тоже отрезал. Летом 2016-го в городе установили базовое ограничение — 40 метров. «В итоге теряется планируемый ранее объем жилой застройки», — поясняет Ольга Михальченко. Тогда как затраты на социальную инфраструктуру — растут. По новым нормативам, она обойдется застройщикам примерно в 10 тысяч рублей на кв. м жилья.

Девелоперы уверены, что такое количество детских садов и школ городу не требуется. «Мы проанализировали все введенные в эксплуатацию жилые дома за последние 10 лет и изучили потребность их жителей в услугах социальных объектов, — поясняет Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам ГК „Эталон“. — По нашим оценкам, при учете современного дефицита мест в школах и детских садах, а также прогноза по рождаемости и миграции, новые нормативы завышены в полтора раза».

Речь идет о масштабных суммах. Каждое место в детсаду обходится, в среднем, в 2,1 млн рублей, ранее говорили в комитете по строительству. А если просто умножить оценку в 10 тысяч рублей на объем ввода, получится — около 30 млрд вложений в социальную инфраструктуру ежегодно. Их вкладывают даже не застройщики, а покупатели.