Аналитический центр ГК «Доверие» подсчитал потенциал развития Петербурга в текущих административных границах. В тройку районов с наибольшим объемом потенциальной застройки вошли Пушкинский, Московский и Выборгский. Только на этих территориях в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе могут появиться практически 21,5 млн м2 жилья.

В рамках отчета по планируемым к вовлечению в хозяйственный оборот стартап-проектам и землям приведен суммарный объем земель в городской черте, на которых в перспективе могут быть возведены жилые дома.

Для анализа используются следующие виды участков:

— «Земли» — земельные участки (сельскохозяйственные угодья, промышленные и иные земли), на которые не утвержден ППТ, либо текущее назначение по ППТ отличается от жилой многоэтажной застройки. Участки (территории) не анонсированы девелоперами как конечный проект, но потенциально возможны для продажи застройщикам и вовлечения в хозяйственный оборот в среднесрочной и долгосрочной перспективах.

— «Стартап-проекты» — земельные участки, на которые утвержден ППТ и согласована зона многоэтажной жилой застройки. Участки анонсированы застройщиками под реализацию жилищного строительства, однако разрешение на строительство не получено и сроки реализации неизвестны. В данную категорию также входят участки под жилую за стройку, выставленные или планирующиеся к выставлению в ближайшее время на торги по продаже (долгосрочной аренде).

— «Проекты КОТ» — территории комплексного освоения площадью от 20 га или предполагающие объем жилого строительства от 500 000 кв.м, с утвержденными ППТ, на которых начато освоение первых очередей или планируется такое освоение в ближайшее время.

В вышеуказанные категории не входят отдельные участки (группы участков) общей площадью до 20 га, на которые получено разрешение на строительство и начато освоение первых очередей, а также участки под коттеджную и/или малоэтажную застройку до 2 этажей включительно.

При анализе земельного фонда учитывались данные Министерства Обороны РФ, Министерства Культуры РФ, земли РЖД, потенциальные для жилой застройки промышлен- ные зоны, земли крупнейших лендлордов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, КИО, информация о будущих торгах.

Среди земель, потенциально планируемых к вовлечению в хозяйственный оборот, лидируют территорий промышленного назначения и сельскохозяйственные угодья.

Карта земель потенциальной жилой застройки по районам Санкт-Петербурга выглядит следующим образом:

Общая площадь земель в районах Санкт-Петербурга — 5 400,6 ГА, на которых потенциально возможно к возведению 36 МЛН М2.

Среди районов с наибольшим объемами потенциального строительства: Пушкинский (2768,4 Га земель, 12 222,7 тыс м2 жилья), Московский (640,3 Га земель, 5669,6 тыс м2 жилья), Выборгский (181,8 Га земель, 3545 тыс м2 жилья).

Наименьшие перспективы освоения у Фрунзенского района (25,4 Га земель, 113,4 тыс м2 жилья), Кировского района (13,9 Га земель, 130 тыс м2) и Адмиралтейского района (17,5 Га земель, 184 тыс м2 жилья).

По результатам исследования были также выявлены следующие закономерности и итоги:

• По итогам 2 полугодия 2016 года, объем инвестиций в покупку земельных участков возрос на 43%, при этом земля подешевела в среднем на 12–13%: даже наиболее подготовленные и интересные с точки зрения локации участки сегодня могут реализовываться с дисконтом до 5%
• Основной тренд — снижение активности городских властей на земельном рынке — в 2010 году было продано порядка 450 га земли, в 2015 году — около 11 га, в 2016 году запланировано реализовать суммарно около 20 га. При этом растет и доля «кочующего» предложения — часть объектов Фонда имущества переходит из листингов 2014, 2015 годов, оставаясь нереализованным.
• В кратко- и среднесрочной перспективе активность на рынке также поддерживает переоценка земель в Ленинградской области в связи с принятием программы «Светофор» и принятие нового закона о возвращении с/х земель в хозяйственный оборот.
• Высокая активность на земельном рынке поддерживается, как за счет самих девелоперов (землю зачастую реализуют девелоперы с нестабильным финансовым положением, а покупателями зачастую являются новые и действующие игроки), так и крупных структур и финансовых организаций, косвенно связанных с рынком недвижимости (структуры Газпрома, РЖД, профильные министерства), которые избавляются от непрофильных активов в целях оптимизации имущества и пополнения оборотных средств.
• Предложение по землям также пополнилось 2 крупными лотами — еще несформированной землей на намывных территориях Васильевского остова, анонсированной к покупке Группой ЛСР и перспективными землями в Бугровском сельском поселении, которые бывший вице- губернатор Локтионов пытается перевести под размещение жилья.