Комплексное освоение территорий

Понятие комплексного освоения территорий (сокращенно КОТ или КОЗУ) описывает проекты, которые реализуются в сфере жилищного строительства и включают в себя процессы строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, строительства жилья, подключения к источникам газо-, водо-, электроснабжения, ввода в эксплуатацию, а также деятельность по формированию и стимулированию спроса. Такие проекты затрагивают масштабные территории и описываются сотнями тысяч квадратных метров планируемого вода жилья. Есть основные аббревиатуры, которыми оперируют те или иные общественные и государственные институты, а именно: КОЗУ (комплексное освоение земельного участка) и КОТ (комплексное освоение территорий).

Последние несколько лет доля жилья, которое возводится в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ), растет значительно быстрее, чем объемы жилищного строительства в целом. Так, в 2011-м в городе построено 2,7 млн кв. м жилья, что всего на 2% превышает результат предыдущего года. В 2012 году, по прогнозам петербургского Комитета по строительству, стройкомплекс также прибавит немного, всего 5%, и доведет объемы до 2,8 млн кв. м жилья.

Зато проекты КОТ демонстрируют иную динамику. По данным компании «Петербургская недвижимость», в 2005–2006 годах их доля составляла 25–30%, в 2010-м — 60, а за первую половину 2011-го она уже достигла 69% построенного жилья. Другие эксперты осторожнее в оценках: по информации Центра стратегических разработок «Северо-Запад», в 2009–2010 годах доля жилья, возведенного в рамках комплексного освоения территорий, увеличилась с 23 до 45%. Но в любом случае тенденция очевидна — комплексная застройка стремительно набирает обороты.

В 2012 году застройщики Петербурга собираются выводить на рынок практически столько же новых проектов КОТ, сколько вывели за три предыдущих года. Как полагают участники рынка, в ближайшие два-три года, когда будут реализованы все начатые и заявленные проекты КОТ, их доля станет превалирующей.

Проекты КОТ (более 100 тыс. кв. м чистой продаваемой площади) делятся на две группы — Greenfield и Brownfield. Ко второй относятся объекты редевелопмента занятых территорий. Это либо перестройка жилых кварталов (реновация хрущевок, проводимая компанией «СПб Реновация», обновление «Главстроем-СПб» участка между улицами Шкапина и Розенштейна), либо редевелопмент бывших промышленных площадок (проект компании «Лемминкяйнен» на территории Сталепрокатного завода на Косой линии Васильевского острова, Набережная Европы, Московская-Товарная). Количество их крайне невелико, осуществляются они в границах Петербурга и не порождают, а, напротив, решают накопившиеся проблемы города.

В формате Greenfield теоретически могут создаваться жилые комплексы, различающиеся как по классу, так и по этажности. «Проекты КОТ должны предполагать возможность сформировать отличную от обычной среду обитания для клиента. Они должны различаться по этажности застройки, архитектуре, организации общественных территорий, чтобы человек мог выбрать комфортную для себя среду обитания. Но мы работаем в Кудрово и Мурино и видим, что все эти проекты одинаковые. Выбора у людей, по сути, нет», — делится наблюдениями глава компании «Архитектурное бюро» Юкка Тикканен.

Единичные проекты КОТ, выделяющиеся на общем фоне однообразной комплексной застройки, все же встречаются. Из уже реализуемых можно назвать районы «Славянка» и «Новая Ижора», возводимые компанией «Балтрос» в Пушкинском районе. Первый застраивается малоэтажными домами, второй — коттеджами и таунхаусами, оба предполагают развитие полноценной социальной и рекреационной инфраструктуры. От других проектов они отличаются малой этажностью, по качественным характеристикам и цене не выходя за пределы эконом-класса. Заявку на создание территории иного уровня комфорта сделал «Главстрой-СПб», намеревающийся возвести в Юнтолово целый город на 80–100 тыс. жителей, состоящий в основном из малоэтажных домов. «ЮИТ Санкт-Петербург» также пообещал построить на своем участке рядом с Ново-Орловским лесопарком квартал европейского качества со скандинавской планировкой, но более подробно свои планы пока не раскрывает.

Заявленные проекты комплексов более высокого класса представляют собой исключение из правил. Типичный петербургский проект КОТ — это многоэтажный «муравейник», расположенный на окраине города и не предлагающий своим обитателям практически никаких иных преимуществ, кроме низкой цены.

Спрос на рынке недвижимости требует не архитектурных изысков, а минимальной цены. Этим, собственно, и обусловлено смещение строительной активности на окраины города.

Дефицит земли под застройку в границах Петербурга — это лукавство. Участков, требующих редевелопмента, здесь хватает: около 40% центра города занято предприятиями, многие из которых уже бездействуют. Но проекты Brownfield, как уже говорилось, требуют иного уровня затрат и без включения дополнительных механизмов поддержки со стороны государства не дают возможности вывести на рынок легко продаваемые дешевые квартиры. Строители предсказуемо предпочитают покупать недорогие свободные участки по периметру города. Особенно привлекательны в этом смысле предложения муниципалитетов Ленинградской области, где в прошлые годы большие массивы земель сельхозназначения переведены в другие категории. Показательно, что из 1,7 млн кв. м жилья, введенного в эксплуатацию в этом регионе в 2011 году, более 500 кв. м сосредоточено в ближних пригородах Северной столицы.

Ленобласть притягательна для девелоперов еще одним моментом. Как признает генеральный директор компании «Евроинвест» Юрий Васильев, «в области значительно меньше ограничений, связанных со строительством». Это отнюдь не комплимент гибкости областных властей: в отличие от Петербурга, в Ленинградской области до сих пор не полностью сформирована правовая градостроительная база. В частности, муниципалитеты почти пять лет не могут разработать и принять правила землепользования и застройки.





Расширенный поиск