Группа компаний «Эталон» Вячеслава Заренкова полностью отказалась от схемы создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для продажи квартир в Петербурге. По давлением властей активное применение старейшей схемы, известной со времен СССР, уходит в прошлое, уступая место договорам долевого участия, заключаемым по 214-ФЗ. Эта схема менее рискована для покупателей и банкиров, финансирующих строительство, но дороже обходится самим застройщикам.

Советское прошлое

Строительная компания ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», петербургское подразделение ГК «Эталон», в прошлом году построившее 447 тыс. м2 жилья в городе, с 2015 года полностью перешло на продажи квартир путем заключения договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Схема ЖСК предполагает, что застройщик создает кооператив и заключает с ним инвестдоговор. ЖСК владеет земельным участком, привлекает средства пайщиков, застройщик — строит дом и передает квартиры пайщикам. Еще в Советском Союзе создание ЖСК было единственным способом получить квартиру в собственность. Позже появились схемы долевого участия — у компаний они различались по условиям. Чтобы привести их к единому стандарту, в 2004 году приняли 214-ФЗ. Схема привлечения средств через ЖСК также описана в этом законе. На сегодня две эти схемы — единственные полностью законные способы привлечения средств граждан в жилищное строительство. Хотя застройщики продолжают практиковать серые схемы, например договоры предварительной купли-продажи квартир.

ГК «Эталон» была крупнейшей компанией в Петербурге, которая работала по схеме ЖСК. Ее также используют ЦДС, «Лидер групп», O2 Development, «Л1» и другие застройщики. Всего, по оценке АРИН, с привлечением средств пайщиков в Петербурге продается около 20% квартир. Но в последний год количество компаний, применяющих эту схему, резко сократилось.

О намерении перейти с продаж по ЖСК на ДДУ в ГК «Эталон» говорили еще в прошлом году, и к 2015 году для Петербурга переход завершили. Кооперативы у компании еще остались в Московском регионе, где планируют постепенно от них отказаться к 2020 году.

«Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС», — поясняет Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний «Эталон».

С ипотекой все более-менее понятно: проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в госпрограмму субсидирования ипотеки. Некоторые банки и раньше неохотно работали с кооперативами, предпочитая застройщиков, использующих долевую схему. «ВТБ 24», например, и вовсе отказался выдавать ипотеку для ЖСК.

Вторая причина, которую называет «Эталон», — налоговая экономия. Но четкие налоговые выгоды в этой схеме просмотреть сложно. «Обе схемы привлечения средств могут трактоваться как вид инвестиционной деятельности, а значит, не облагаются НДС», — говорит Кирилл Саськов, руководитель корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры». Зато заключение договоров долевого участия может быть более выгодно при расчете с подрядчиками по бартерным схемам.

«Участники ЖСК получают право на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ у покупателя сразу возникает право на жилплощадь. Поэтому в определенных условиях при расчете с подрядчиками будущими метрами в ЖСК все равно необходимо уплатить НДС на стоимость услуг подрядчика. Тогда как в ДДУ эти деньги могут сразу квалифицироваться как инвестиционные», — поясняет Кирилл Саськов.

В кризис бартерные схемы расчетов становятся популярнее. По оценкам подрядчиков, в этом году они могут достигнуть 30% от общего объема взаиморасчетов строителей.