Президент Etalon Group Вячеслав Заренков рассказал о том, от каких планов пришлось отказаться из-за кризиса, почему компания не тянется к планке в 1 млн м2 и как может при необходимости снизить объем ввода жилья, не замораживая стройки, а также объяснил, почему капитализация компании равна ее выручке и чем ему близки подводные путешествия команды Кусто.

— Вячеслав Адамович, вы недавно подвели итоги работы холдинга в 2014 году. Объемы продаж жилья у компании выросли на треть — до 457 тыс. м2. Это результат ажиотажного всплеска спроса в конце 2014 года?

— Я бы так не сказал. Влияние декабрьского ажиотажа, конечно, было. Но гораздо важнее, что «Эталон» за год выпустил на рынок более 500 тыс. м2 жилья — новые корпуса уже представленных на рынке проектов и два новых жилых комплекса — на Васильевском острове и у станции метро «Московские ворота» (примечание редакции: ЖК «Самоцветы» и  жилой комплекс «Московские Ворота» на Заставской).

Однако в период ажиотажного спроса было раскуплено даже то, что раньше не вызывало большого интереса у покупателей. А сегодня у «Эталона» есть золотой запас готового жилья площадью 220 тыс. м2 в двух столицах. Можем спокойно его продавать, ничего не вкладывая.

Цены на жилье, по моему прогнозу, в этом году могут вырасти в пределах 15%. Для сравнения: цены на жилье в прошлом году мы подняли на 6–12% в зависимости от объекта. В том числе на 2–3% в декабре.

— Застройщики говорят, что спрос уже уменьшился. Вы тоже это почувствовали?

— Если судить по январю, спрос стабильный. Хотя и ниже, чем в конце прошлого года. Безусловно, мы ожидаем снижения спроса, в основном за счет ипотеки, если ситуация с рефинансированием не изменится. У «Эталона» доля ипотечных сделок на протяжении нескольких лет составляла 8–10% от общего объема. Но в 2014 году их число выросло до 20%. Если из-за ситуации на ипотечном рынке эта цифра отыграет назад, нас это вполне устроит.

Чтобы сгладить ситуацию, мы уже разрабатываем альтернативные схемы для стимулирования спроса: более длительную рассрочку, беззалоговую рассрочку после сдачи дома, сокращаем первый взнос… Эти инструменты компенсируют нам возможную потерю дольщиков.

— А издержки оптимизируете?

— Пересматриваем бизнес-планы всех проектов. Будем сокращать транспортные и накладные расходы. Но на качестве строительства это не отразится. Поставщики материалов нам цены пока не повышали. И если сделают такую попытку, мы можем безболезненно отказаться от сотрудничества.

Количество предложений по материалам значительно превышает спрос. И в перспективе будет только расти. Что касается импорта, то его доля в себестоимости нашего «квадрата» не превышает 2%. И заменить такие материалы на отечественные будет нетрудно. Аналоги есть. И их цена, как правило, ниже. Так что себестоимость строительства в этом году, по моим ожиданиям, вырастет на 6–8% — в пределах инфляции.

— Будете ли вы сокращать объемы строительства на фоне падающего спроса?

— Я не вижу каких-то кардинальных причин это делать. В прошлом году мы сдали рекордное количество жилья — 580 тыс. м2. А в этом году планировали сдать более 700 тыс. м2. Но у нас гибкая бизнес-модель, которая позволяет в любой момент сократить число сдаваемых метров, не замораживая стройки. Примерно 60% проектов мы можем растянуть во времени, сократив, например, количество рабочих смен.

Объектов, сроки ввода которых определены договорами с дольщиками, это не коснется. Их сдадим вовремя. Но если в марте поймем, что ситуация на рынке ухудшается, планы по вводу можем снизить до уровня прошлого года. А если ситуация будет совсем критическая, остановимся на уровне 2013 года — 467 тыс. м2. Но ни один наш проект жилищного строительства остановлен не будет.

— А что в вашем понимании «совсем критично»?

— Ну… нефть должна опуститься до  за баррель, а банковская система потерпеть какой-то крах. Но это маловероятно. А все остальные проблемы отрегулирует рынок.

— Правильно я понимаю, что ваша стратегия, согласно которой «Эталон» планировал к 2019 году в 2 раза увеличить объем ввода жилья во всех регионах присутствия — до 1 млн м2, пока снята с повестки дня?

— В данный момент я бы о ней не говорил. У нас остается 5-летний горизонт планирования. Но железобетонных планов, о которых мы говорили в 2010 году, сейчас нет. Тогда, разрабатывая стратегию, мы думали, что кризис повторится лет через восемь. А он грянул на 4 года раньше. К счастью, у нас разработаны девять базовых сценариев развития бизнеса в зависимости от конъюнктуры. И мы можем в ручном режиме менять свои планы. К планке в 1 млн м2 мы пока не тянемся. Не важен факт количества сдаваемых метров, а важен факт получения прибыли.

— Корректировались ли планы по запуску в 2015 году четырех новых проектов в Москве и Петербурге?

— Да, мы хотели запустить в Петербурге проекты «Галактика» и «Полюстрово» в сумме на 840 тыс. м2 и в Москве — два проекта на 440 тыс. м2. И если ситуация будет нормальная, воплотим планы в жизнь.

А по новым проектам, которые находятся на стадии получения разрешительной документации, продолжим оформление бумаг, поскольку эти затраты невелики. Но, возможно, запустим их позже.

Кстати, жизнь показывает, что кризис развитию бизнеса не помеха. Свой самый большой столичный проект — «Изумрудные холмы» (общая площадь около 1 млн м2. — Ред.) мы начали в 2009 году. Многие тогда крутили у виска. Но мы стартовали и оказались правы. К моменту, когда ситуация в экономике выровнялась, нам, в отличие от конкурентов, было что предложить покупателю.

— Земельный банк пополнять планируете?

— Он у нас и так приличный — более 3 млн м2. Но расширять его будем обязательно. В переговорах сделки еще на 2 млн м2. Объем покупок этого года будет зависеть от ситуации.

Землю, скорее всего, будем брать по долевке: в счет будущей недвижимости или за выполнение какого-то объема работ для продавца. Таким образом, мы сможем заработать еще и на строительстве.

Предложений земли сейчас раза в два больше, чем в прошлом году. Лендлорды бросились продавать участки из-за кризиса. И цены сильно упали, как в рублевом, так и валютном эквиваленте. Но мы в долларах даже не торгуемся. Пора забыть про валютные расчеты. Мы живем и работаем в рублевой зоне.

— Но отечественные банки сейчас неактивно кредитуют реальный сектор, ставки повысили…

— Да почему неактивно? Им все равно нужно кого-то кредитовать, а добросовестных заемщиков мало. Так что у нас с кредитами нет никаких проблем. Ставки по текущим договоренностям нам не повышают. А по новым, тем, что в переговорах, конечно, будет рост до 18–20% (против 8–10% годом ранее). Но и это для нас не критично.

На начальном этапе мы вкладываем в стройки всего 10% от общих инвестиций. Так что финансовые затраты окажутся на уровне 5–6% в год против 3–4% ранее.

— А как же ваши валютные кредиты? В начале 2014 года их доля была существенной в портфеле заимствований «Эталона»…

— Было понятно, что валютный риск — самый серьезный для нашей финансовой стабильности. И мы его полностью убрали — валютные кредиты закрыли. Дальше заимствовать будем только в рублях.

Сейчас чистый долг «Эталона» составляет всего около 600 млн рублей при выручке 2014 года в 36 млрд рублей и золотом запасе квартир, о котором я уже говорил. А это фактически еще около 38 млрд рублей, если считать по средней рыночной стоимости жилья.

— Но, исходя из оценки акций, «Эталон» стоит сейчас около 36 млрд рублей. Не бьются цифры…

— Вот такая несправедливая оценка бизнеса из-за геополитической ситуации. Компания с момента IPO в 2011 году выросла примерно в 2 раза по всем показателям. А стоимость акций за тот же период упала почти в 3 раза. Да, очень обидно. Но я уверен, что это временно.

— Как сейчас ведут себя инвесторы?

— Те, у кого не хватило выдержки, покинули компанию еще в III квартале 2014 года. А все остальные, я думаю, будут присутствовать в ней и дальше. Покупать акции российских компаний, в том числе и нашей, новые инвесторы в этом году будут с большой осторожностью. Но однозначно будут присматриваться к ним.

Ведь финансовый мир живет на спекуляции и прекрасно понимает, что выгодно покупать качественный товар по низким ценам. Сделки по акциям начнутся, наверное, в апреле—мае следующего года. К этому времени ситуация прояснится.

Надеюсь, политика перестанет так фатально влиять на экономику. И компания получит свою реальную цену.